【導(dǎo)讀】下簡(jiǎn)稱“貴項(xiàng)目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一份，請(qǐng)參閱。此市場(chǎng)報(bào)告主要分四部分。首先第一部分介紹聊城市城市狀況；第二部分聊城市房地產(chǎn)。信心使貴司在聊城成功的開(kāi)發(fā)「御潤(rùn)◎假日廣場(chǎng)」并取得較高的投資回報(bào)。聊城，春秋時(shí)期曾稱聊邑故名，一說(shuō)因古有聊河而得名。聊城市位于北緯35º47’~37. 積8715平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)人，人口密度每平方公里640人。其中，少數(shù)民族38. 辦事處，6516個(gè)村委會(huì)。聊城是魯西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。城成為山東省乃至全國(guó)重要的交通樞紐之一。立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九開(kāi)通后，每天有２２對(duì)客車從此。聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動(dòng)力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢(shì)，2020年全市生產(chǎn)總值達(dá)到。第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)。全市公路客運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)%，公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長(zhǎng)%，

　　

【正文】 聊百集團(tuán)商務(wù)大廈等大型綜合性項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，使該商圈的核心地位更加鞏固。 （ 2）、南部商圈：以閘口為中心自利民路沿柳園路向南延伸。商圈內(nèi)有鐵塔商場(chǎng)、運(yùn)河商城、龍山副食批發(fā)商城等傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施，昆侖超市、聊百商廈、多樂(lè)多超市的相繼進(jìn)入為本商圈注入新的商業(yè)活力，再加上新建的新時(shí)代城市廣場(chǎng)商業(yè)街及威尼斯購(gòu)物公園，將有效的改善傳統(tǒng)商圈的 整體營(yíng)商環(huán)境。 （ 3）、北部商圈：沿汽車站和香江大市場(chǎng)一線向外擴(kuò)展。主要有香江大市場(chǎng)、北順建材市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、鴻順新天地等，主要以物流批發(fā)為主，輻射力強(qiáng)，人員流動(dòng)量大。 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 31 頁(yè) 共 70 頁(yè) 總體商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查表 項(xiàng) 目 地理 位置 經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 檔次 功能 分布 經(jīng)營(yíng) 狀況 金鼎 商廈 柳園路東昌路交口 56000㎡ 中高檔 1層：化妝品、首飾、工藝品 2層：男式服裝 3層：女裝及用品 4層：男裝領(lǐng)帶皮包等 5層：針織、床上用品、辦公用 6層：餐飲 地下華聯(lián)超市 品牌經(jīng)營(yíng)為主，商業(yè)氛圍濃厚 百大 三聯(lián) 柳園 路東昌路交口 約 18700㎡ 家電手機(jī)家具，中高檔 1層：手機(jī)、小電器； 2層：家電、燈具； 3層：視聽(tīng)音響、辦公健身、電腦；錯(cuò)層：家具 位于市中心，商業(yè)氛圍濃烈，經(jīng)營(yíng)良好 百姓購(gòu)物城 東昌西路北人民廣場(chǎng)西 1200㎡ 中檔零售 1層：食品、日用品、化裝品 2層：服裝 品牌服飾 賓館經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，較繁榮 新時(shí)代廣場(chǎng) 閘口十字路口 42000㎡ 中檔零售 超市、精品服飾、電腦、 KTV娛樂(lè)、電動(dòng)車 電腦科技產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)情況較好 昆侖 超市 城區(qū) 5家連鎖店，擴(kuò)張中 16000㎡ 平價(jià)社區(qū)服務(wù)超市 食品、洗化 用品、日用品 各店銷售情 況良好 香江大市場(chǎng) 建設(shè)西路西段路北 80萬(wàn)㎡8000商戶，多專業(yè)市場(chǎng)組合 綜合批發(fā)兼零售 服裝、針織、鞋類，一期目前入住率約在 80％左右區(qū)域性最大批發(fā)市場(chǎng)功能未充分體現(xiàn)。 主要以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況較好 鐵塔 商城 利民西路健康路 1985年建成， 19萬(wàn)14處市場(chǎng)組合 低檔批發(fā)零售 服裝、小商品、家電、布料、塑料、箱包、文體、家具等 攤販多，人車流旺 女人街 柳園南路西 前徐路東段 24 ㎡左右臨街鋪，約70戶，規(guī)模小 中檔女裝零售為主 服裝、飾品、鞋類、美容洗頭、超市、攝 影 品牌服飾美容批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，較繁榮 魯中電子商城 柳園南路東，劇院對(duì)過(guò) 28000㎡， 最大最早計(jì)算機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 1層：手機(jī)零售； 2層：電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 32 頁(yè) 共 70 頁(yè) 龍山副食批發(fā)城 柳園南路西 14500㎡， 酒、糖、茶、副食類批發(fā) 一層營(yíng)業(yè)，二層辦公、住宿；中心區(qū)為輕型鋼蓋市場(chǎng) 商業(yè)氣氛一般 魯西商廈 柳園路、東昌路交口 7000㎡ 中檔 百貨零售業(yè)態(tài) 商業(yè)氣氛一 般 （ 1）、商業(yè)分類調(diào)查分析表 （ 2）、商業(yè)用房的租金 聊城市區(qū)商業(yè)主要分布在 柳園路、東昌路、利民西路、前許街、健康路，租金從 27315元 /月 /㎡ 不等，基本在聊百商圈和鐵塔商圈覆蓋范圍之內(nèi)。 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 代表 商鋪 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /月/㎡ ） 休閑娛樂(lè)城 暫無(wú) 按建筑特征 分類 高層 萬(wàn)盛家園商業(yè)、聊建大廈 住宅區(qū) 商鋪 三里鋪小區(qū)底層商業(yè) 分類方法 種類 舉例 按市場(chǎng)形式 分類 大型商廈 魯西商廈 綜合批發(fā)市場(chǎng) 香江光彩大市場(chǎng) 鐵塔商場(chǎng) 小區(qū)商鋪 中通時(shí)代商業(yè)街 按物業(yè)用途 分類 購(gòu)物中心 鴻順新天地 威尼斯購(gòu)物公園 小區(qū)配套商鋪 鏡明花園配套商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng) 聊城數(shù)碼科技城 批發(fā)及商貿(mào)中心 柳園路果蔬市場(chǎng) 美食廣場(chǎng) 臨清運(yùn)河美食街 （東昌府區(qū)暫無(wú)） 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 33 頁(yè) 共 70 頁(yè) 柳園北路 （廣場(chǎng)北） 服裝專賣店 服飾 羊毛衫 1250 4090 柳園南路 （三聯(lián) 利民路） 服裝品牌專賣 老人頭 柯尼卡 3080， 個(gè)別 260 120 左右 個(gè)別 315 東昌東路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類保健廣告賓館 達(dá)芙妮 名片 1770，個(gè)別 150 50100 個(gè)別 135 東昌西路 （三聯(lián)東） 服飾鞋類 服飾 鱷魚(yú)專賣 20240 50100 利民西路 （影 院 健康街） 服飾眼鏡音像 藝苑音像、安達(dá)鞋業(yè)、立新家電 部分 2 層 30200 前許街 （女人街） 中檔女裝、婦幼用品、美容 大連外貿(mào) 木衣服裝 830 5090 健康路 服裝小商品餐飲美容 服裝城 臨街鋪 1045 2755 聊城市區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題 （ 1）、商業(yè)物業(yè)總體檔次低，缺乏可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)； （ 2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平低，與發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的要求存在較大差距； （ 3）、營(yíng)銷策略單一化、項(xiàng)目推廣手法克隆傾向嚴(yán)重； 商業(yè)物業(yè)客戶鏈條及其消費(fèi)特征： （ 1）、物業(yè)投資者 市場(chǎng)主 流客戶，主要指購(gòu)置物業(yè)出租或轉(zhuǎn)賣獲利的客戶。這類客戶購(gòu)置商鋪主要考慮商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊?，升值空間是否高，項(xiàng)目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。 （ 2）、物業(yè)使用者 包括自己購(gòu)置物業(yè)經(jīng)營(yíng)的自用商家和租用他人物業(yè)經(jīng)營(yíng)的租用商家。這類客戶比投資性商家更注重的是布局性的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、商業(yè)氛圍和獲利空間。關(guān)注物業(yè)的實(shí)用性，以及項(xiàng)目所在的區(qū)域是否具備一定的消費(fèi)群體和足夠的良性人流、物流、信息 流量。 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 34 頁(yè) 共 70 頁(yè) 物業(yè)使用者對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的銷售運(yùn)作是極為重要的，因?yàn)樵擃惿碳矣绕涫亲庥蒙碳业臄?shù)量和意向?qū)?huì)直接影響投資客的投資信心，最近在聊城市場(chǎng)上的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的“帶租約銷售或返租銷售”方式，其實(shí)質(zhì)就是投資者的投資信心帶動(dòng)項(xiàng)目的旺銷。 （ 3）、使用者經(jīng)營(yíng)對(duì)象 物業(yè)使用者所經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的消費(fèi)者，這是商業(yè)物業(yè)客戶鏈條上最為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的依托，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)的態(tài)度與感受直接影響著經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)可和接受度。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費(fèi)購(gòu)物不再是僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購(gòu) 物視為一種集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的精神享受過(guò)程，追求感官的享受和精神的放松，這就是現(xiàn)代消費(fèi)理念。充分尊重的重視消費(fèi)者的需求，在成本控制的前提下，提高產(chǎn)品性比價(jià)，創(chuàng)造時(shí)尚、現(xiàn)代、休閑、寬松和諧的購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)作成功的根本。 2020 年新增加商業(yè)項(xiàng)目的情況 項(xiàng)目名稱 位置 建筑面積 （ 平方米） 開(kāi)盤時(shí)間 （年 /月 /日） 威尼斯 利民西路 52633 平方米 04 年 12 底 亞大綜合市場(chǎng) 柳園路南路 7 萬(wàn) 平方米 040618 水城中街 柳園路與花園路相接 3． 86 萬(wàn) 平方米 0451 陽(yáng)光晶華城 柳園北路 平方米 0429 鴻順新天地 建設(shè)西路 8 萬(wàn) 平方米 0466 韓國(guó)不夜城 聊城公園西角 4． 3 萬(wàn) 平方米 0466 宜佳家居廣場(chǎng) 建設(shè)路中段 2． 4 萬(wàn) 平方米 040828 租金情況： 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格（ 元 /㎡） 租金（ 元 /㎡ /月） 商鋪面積（ ㎡） 威尼斯 25008400 元 /㎡ 24108 元 /㎡ /月 84240 ㎡ 新東方廣場(chǎng) 42808750 元 /㎡ 2598 元 /㎡ /月 40120 ㎡ 水 城中街 39803988 元 /㎡ 1350 元 /㎡ /月 95220 ㎡ 陽(yáng)光晶華城 31215500 元 /㎡ 2460 元 /㎡ /月 60155 ㎡ 鴻順新天地 35007000 元 /㎡ 2540 元 /㎡ /月 50120 ㎡ 韓國(guó)不夜城 26803980 元 /㎡ 1245 元 /㎡ /月 124300 ㎡ 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 35 頁(yè) 共 70 頁(yè) 與本案類比競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 ◆ 威尼斯購(gòu)物公園 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 27906 平方米 總建筑面積： 52633 平方米； 地下建筑面積： 18000 平方米； 得房率： 70 規(guī)劃建筑形式：地上三層：一層單層商鋪；二、三層為雙層商鋪；地下一層為 10000㎡的規(guī)劃主力超市和 8000 ㎡的地下停車位。 地理位置：傳統(tǒng)商業(yè)中心 利民西路鐵塔商場(chǎng)東鄰； 開(kāi)發(fā)商：聊城市重陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：深圳建雅環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司 2）規(guī)劃特色： 景觀中庭；挑空景觀庭院；主題水景；雙首層；空中花園；大型地下停車場(chǎng)；組團(tuán)連廊式客流循環(huán)。 3）規(guī)劃功能定位： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代 MAIL； 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下層：主力超市，停車場(chǎng) 一層：休閑餐飲、快餐連鎖； 時(shí)尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運(yùn)河為旅游飲食一條街； 二三層：休閑、流行服務(wù)；運(yùn)動(dòng)系列、童裝玩具、家居飾品、時(shí)尚電子等。 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 36 頁(yè) 共 70 頁(yè) 5）推廣定位： “聊城首個(gè)主題式購(gòu)物公園” 利用依靠古運(yùn)河的優(yōu)勢(shì)，將旅游和購(gòu)物有機(jī)的聯(lián)系在一起。 6）推廣主題： “雄霸聊城第一商圈”；“購(gòu)物天堂、百姓樂(lè)園”； “超大規(guī)模的停車場(chǎng)，鎖定頂級(jí)精英”，“滿足每一顆賺錢的心”； 7）特殊銷售方式： “三年返租”客戶購(gòu)買商鋪后三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由開(kāi)發(fā)商引進(jìn)之運(yùn)營(yíng)公司，運(yùn)營(yíng)公司按總房款 10%年的回報(bào)利潤(rùn)，共計(jì)總房款的 30%在客戶購(gòu)房時(shí)一次性支 付給客戶。 8）現(xiàn)有促銷方式： a、 1000 元貴賓卡預(yù)購(gòu)，若購(gòu)房則優(yōu)惠 10000 元，若不購(gòu)房則預(yù)購(gòu)金額在開(kāi)盤三日后予以退還。 b、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)，方式與貴賓卡相同。 ◆ 鴻順新天地 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 125000 ㎡；（含住宅占地面積） 總建筑面積： 80000 ㎡； 規(guī)劃建筑形式：地上三層，均為單層商鋪； 分隔面積： 302000 ㎡； 物業(yè)類型：商場(chǎng)分割商鋪； 銷售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格為 4500 元 /平方米； 開(kāi)發(fā)商：濟(jì)寧市鴻順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 浙江杭州慶春路 9 號(hào)長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 37 頁(yè) 共 70 頁(yè) 2) 特色： 900 米中庭挑空回廊，中央空調(diào)，全