【導(dǎo)讀】實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年。開(kāi)發(fā)的方向、產(chǎn)品的理念呈以下三大態(tài)勢(shì)。此中趨勢(shì)反過(guò)來(lái)對(duì)上述企業(yè)對(duì)異地市場(chǎng)和異地產(chǎn)品的把。握力提出更高的要求，送審方案的住宅設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、方案制作水準(zhǔn)則折射出該企業(yè)的系統(tǒng)管理水準(zhǔn)。大面積退臺(tái)設(shè)計(jì)、入口大堂花園式設(shè)計(jì)比比皆是，諸多獨(dú)棟、聯(lián)排、數(shù)量可觀的高層消費(fèi)人群，因此以為的三禾項(xiàng)目的突破口在產(chǎn)品，做高品質(zhì)的產(chǎn)品入市，是最佳的途徑。力，為滿足內(nèi)需的商業(yè)在逐步完善。

　　

【正文】 1樓 10000元 /㎡、 2樓 7000元 /㎡ 3樓 5000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%，服裝 中德商業(yè)廣場(chǎng) 解放路 售 1樓、門(mén)面房 2萬(wàn) /㎡、內(nèi)鋪 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪，反租金 8%。內(nèi)鋪由諾瑪特經(jīng)營(yíng)超市 朋來(lái)源廣場(chǎng) 通灌北路 銷(xiāo)售 1和 4樓、 1樓商鋪均價(jià) /㎡ 4樓均價(jià) 3000元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)式商鋪、單身公寓組成，反租金 10%。 4為開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的綜和性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所。 61 在售項(xiàng)目分析 1）推廣方式全部為“產(chǎn)權(quán)式反租商鋪”，均沒(méi)有正式運(yùn)營(yíng)。 但商鋪高額的價(jià)格，將導(dǎo)致投資者對(duì)回報(bào)的要求金額增多。 1） 開(kāi)發(fā)商為保證前期銷(xiāo)售順暢與未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，引進(jìn)了各類(lèi)商業(yè)旗艦店。但這是一種時(shí)間換空間的做法，并不能確保項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)成功。 六、各商圈商業(yè)供應(yīng)量（含各類(lèi)商業(yè)形態(tài)） 商業(yè)供應(yīng)量 名稱(chēng) 位置 體量（㎡） 寶安商業(yè)廣場(chǎng) 人民路 萬(wàn) 上海服飾城 人民路 萬(wàn) 62 中德商業(yè)廣場(chǎng) 解放路 萬(wàn) 朋來(lái)源酒店 通灌北路 萬(wàn) 萬(wàn)潤(rùn)步行街 解放路 萬(wàn) 易初蓮花 解放路隴海商業(yè)街 萬(wàn) 金漢購(gòu)物廣場(chǎng) 解放路隴海商業(yè)街 萬(wàn) 63 商業(yè)體量分析01234567寶安商業(yè)廣場(chǎng) 上海服飾城 中德商業(yè)廣場(chǎng) 朋來(lái)源酒店 萬(wàn)潤(rùn)步行街 易初蓮花 金漢購(gòu)物廣場(chǎng)體量（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)量分析： 新浦區(qū)目前總?cè)丝? 萬(wàn)， 按國(guó)際慣例去計(jì)算，人均商鋪 平方米， 萬(wàn)的人口，如要滿足其生活配套等只需要的商業(yè)面積在 26 萬(wàn)平方米左右。目前僅新浦區(qū)的商業(yè)面積就已超過(guò) 26 萬(wàn)，老城區(qū)新近上市的商業(yè)供應(yīng)量約為 26 萬(wàn)平方米，商鋪的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)足了目前居住人口的需要，本市商業(yè)市場(chǎng)將隨著供應(yīng)量的增多，各類(lèi)業(yè)態(tài)的逐步成熟，而減少后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)空間。 64 七、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 一）項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)各板塊劃分 各板 塊范圍 老城區(qū)板塊： 東至郁洲北路，南至海連東路、西至鹽河路、北至人民路； 城中南板塊： 東至郁洲路、南至海寧中路、西至鹽河路、北至解放中路； 城西板塊： 東至鹽河路、南至海寧西路、西至化北路、北至隴海鐵路； 新區(qū)板塊： 東至學(xué)苑路、南至海寧東路、西至郁洲路、北至海連東路。 65 二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 時(shí) 間 2002 2020 2020（ 10 月份） 單位 連云港市區(qū)總?cè)丝? —— 萬(wàn)人 新浦區(qū)總?cè)丝? —— 萬(wàn)人 連云港總拆遷量 26 15 萬(wàn)㎡ 連云港土地總拍賣(mài)量 —— 萬(wàn)㎡ 連云港房產(chǎn)施工面積 萬(wàn)㎡ 連云港房產(chǎn)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡ 連云港房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 1130 1675 2300 元 /㎡ 連云港二手房成交量 19 萬(wàn)㎡ 66 圖一、連云港總拆遷量（萬(wàn)平米）2615010203040502002 2020 2 0 0 4 （上半年）連云港總拆遷量（萬(wàn)平米） 圖二、連云港房產(chǎn)施工面積（萬(wàn)平米）0 50 100 150 200 250200220202 0 0 4 （上半年）連云港房產(chǎn)施工面積（萬(wàn)平米） 67 圖三、連云港房產(chǎn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）200220202 0 0 4 （上半年） 從上面圖示 分析可以看出，隨著城市化進(jìn)度的不斷加快，從 2002 年 — 2020 年，連云港的地產(chǎn)市場(chǎng)的除拆遷量有所下降外，施工面積、銷(xiāo)售面積都在不斷的大幅增長(zhǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力越來(lái)越大，但競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越大。 三）項(xiàng)目所在地地產(chǎn)市場(chǎng)土地拍賣(mài)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析 68 附： 2020 年土地拍賣(mài)一覽表： 2020 年公開(kāi)出讓土地統(tǒng)計(jì)表（面積單位： M價(jià)格單位：萬(wàn)元） 地塊編號(hào) 地塊位置 競(jìng)得單位 競(jìng)得時(shí)間 其實(shí)價(jià)格 競(jìng)得價(jià)格 面積 LCG202002 蒼梧路北、郁洲路東 萬(wàn)源房地產(chǎn)公司 2020 年 2 月 18 日 1866 2196 LCG202003 鹽河北路、海連西路交叉西北 市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 2 月 18 日 1500 1500 LCG202005 南極北路交警支隊(duì) 東盛房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 2 月 18 日 500 500 LCG202006 朝陽(yáng)東路南、學(xué)院南路西側(cè) 連云港連通置業(yè)有限公司 2020 年 2 月 18 日 3570 4120 LCG202008 大慶西路南、新孔路東 市江山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 5 月 9 日 495 655 LCG202009 幸福路西、新海路東 連云港寶利華置業(yè)有限公司 2020 年 5 月 9 日 1275 1275 LCG202010 幸福路西（原地毯廠） 唐山宏成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 5 月 29 日 500 500 LCG202011 市滌綸廠東、大慶西路北 市福港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 5 月 29 日 LCG202012 南巷小學(xué)西、原墟溝釀化廠北側(cè) 連云港天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 5 月 9 日 92 177 LCG202013 墟溝大巷北路（墟溝小學(xué)對(duì)面） 市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心 2020 年 5 月 9 日 42 67 LTC202001 海連西路北、規(guī)劃新孔路東 市建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2020 年 5 月 23 日 315 320 LCG202015 朝陽(yáng)東路南、郁洲路東 溫州市南方皮塑公司 2020 年 5 月 30 日 2710 2810 69 LCG202016 海連西路北、規(guī)劃新孔路西 華陽(yáng)房地產(chǎn) 2020 年 5 月 30 日 407 407 LCG202017 海連中路北、康泰路西 東盛房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 5 月 30 日 510 510 LTC202002 巨龍路東、海連路南 市中藍(lán)置業(yè)有限公司 2020 年 9 月 11 日 3800 5600 LTC202003 通灌路西、青年路北 市列奇達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 9 月 11 日 4000 4000 LTC202004 大慶西路、繡苑路東 市中德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 9 月 11 日 400 400 LTC202005 海連西路北、規(guī)劃新孔路東 市建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2020 年 9 月 11 日 620 620 LTC202008 國(guó)展西路北、觀海路東 張家港市建委 2020 年 11 月 25 日 2500 2500 LTC202010 規(guī)劃建設(shè)西路北、鹽河南路西 南京廣廈置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 2020 年 11 月 25 日 1200 2060 LTC202011 人民路南、人民公園西 市銀泰置業(yè)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 25 日 840 980 LTC202012 康泰南路西、聾啞學(xué)校南 市華陽(yáng)房地產(chǎn) 2020 年 11 月 25 日 2200 3600 LTC202013 站南路東、藝北市場(chǎng)北 市建達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 11 月 25 日 20 20 LTC202014 解放東路西（彈簧廠） 市振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 2020 年 11 月 25 日 330 330 LTC202016 國(guó)展西路北，海棠路西 紹興縣錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 1000 1080 LTC202017 海連路南、通灌南路東 江蘇晶元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 700 720 LTC202018 桐木廠及周邊 紹興縣錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 1314 1334 85400 LTC202019 朝陽(yáng)東路南、景觀大道西 連云港市蒼梧 2020 年 12 月 26 日 7000 11830 114405 LTC202020 巨龍路南、解放東路東 浙江日月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 2500 3140 56284 LTC202021 朝陽(yáng)東路北、市法院東 東盛房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 2100 2130 31654 70 市區(qū) 2020年三期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)公開(kāi)出讓基本情況一覽表 編號(hào) 地塊坐落 地塊狀況 土地面積（平方 米） 土地用途 起始價(jià)（單位萬(wàn) 元） 成交價(jià)（單 位萬(wàn)元） 競(jìng)得單位 LTC202010 學(xué)院路東、朝陽(yáng)東路北、寧連高 速公路西 凈地 居住用地 6500 7500 連云港市新電房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 LTC202012 海州古城關(guān)廟巷西、新建東路 南、中大街北 毛地 居住用地、商業(yè) 用地 160 665 連云港酒連房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 LTC202013 海棠被路西、棠梨路北 毛地 16653 居住用地、公共 設(shè)施 250 250 大陸橋國(guó)際高務(wù)投資 發(fā)展有限公司 LTC202014 新建路南、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西 毛地 居住用地、商業(yè) 用地 172 390 張如根 LTC202015 龍尾河?xùn)|、建國(guó)路北 毛地 居住用地、公共 設(shè)施 1200 1220 三禾置業(yè)（連云港）有 限公 司 LTC202016 建國(guó)路北、龍尾河西、市民 路東 毛地 居住用地、商業(yè)用地 2800 2830 三禾置業(yè)（連云港）有 限公司 LTC202017 民主路北、建國(guó)路南、隴西 路西、市民路東 毛地 居住用地、商業(yè)用地 2000 2020 三禾置業(yè)（連云港）有 限公司 合計(jì) 13085 14875 市區(qū) 2020年四期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)公開(kāi)出讓基本情況一覽表 71 編號(hào) 地塊坐落 地塊狀況 土地面積（平方米） 土地用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 評(píng)估價(jià)（萬(wàn)元） 底價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得單位 LTC202018 學(xué)院路東、朝陽(yáng)路南、寧連高速公路西 凈地 一類(lèi)居住用地 5600 流標(biāo) LTC202020 隴海東路南、站 南巷東 毛地 居住用地、 商業(yè)用地 90 98 625 連云港萬(wàn)山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 LTC202021 海棠路東、核電北路北、國(guó)展路南 毛地 商業(yè)服務(wù)、娛樂(lè) 展覽、辦公用地 175 175 175 大陸橋國(guó)際商務(wù)投資發(fā)展有限公司 合計(jì) 5865 分析： 一、土地價(jià)格上漲（同等地段的價(jià)格年差值） 二、從本土開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)到與外來(lái)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)及外來(lái)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)（外地開(kāi)發(fā)商的大量涌入） 三、老城改造力度逐年加大（土地拍賣(mài)量） 四、行政中心的東南移所引起的房產(chǎn)動(dòng)向（新城區(qū)開(kāi)發(fā)力度加大） 五、大面積地塊的上市，預(yù)示著連云港市的城市化進(jìn)程的加快，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模化的呈現(xiàn)。 72 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷(xiāo)售情況 城西板塊 1） 供應(yīng)項(xiàng)目：新貴都、普天安花園、興城花園、港利花園、瑞景花園、新?；▓@、東方紐約城 2） 供應(yīng)量和 去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 城中南板塊 1） 范圍：西至鹽河路東抵學(xué)院路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：城市杰座、祥源國(guó)際大廈、東盛花園、華陽(yáng)景都 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、余： 萬(wàn)平方米 新區(qū)板塊 1） 范圍：南至南城路北抵解放路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：華陽(yáng)麗都佳園、香溢世紀(jì)花城、博納花園城、蒼梧綠園、蒼梧小區(qū)、蘇源苑和花園、金秋情緣、興業(yè)時(shí)代花園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 73 老城區(qū)板塊 1） 范圍：南至朝陽(yáng)路北抵人民路 2） 供應(yīng)項(xiàng)目：萬(wàn)潤(rùn) .怡景園、東經(jīng) .綠苑、寶泰新村、萬(wàn)山花園、 名典公寓、云港麗居、新站花園、陽(yáng)光園 3） 供應(yīng)量和去化量現(xiàn)狀：供： 萬(wàn)平方米、去： 萬(wàn)平方米、剩余面積： 萬(wàn)平方米 板塊供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬(wàn)㎡） 板塊名稱(chēng) 供應(yīng)量 去化量 剩余供應(yīng)量 城西板塊 城中南板塊 新區(qū)板塊 老城區(qū)板塊 總計(jì) 74 各 板 塊 供 應(yīng) 量 分 析2 0 . 6 81 0 . 1 72 0 . 41 5 . 9 31 0 . 61 5 . 97 . 5 31 . 8 14 . 38 . 48 . 3 61 0 . 0 8051 01 52 02 5城 西 板 塊 城 中 南 板 塊 新 區(qū) 板 塊 老 城 區(qū) 板 塊總 供 應(yīng) 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 已 經(jīng) 去 化 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 剩 余 供 應(yīng) 量 ( 萬(wàn) M 2 ) 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅價(jià)格走勢(shì)及相互的比較情況分析