連云港連島別墅項目調研報告-資料下載頁
2025-02-28 03:58本頁面
【正文】 作的繁忙 ， 旅游度假成為他們最主要的休閑方式，但因為僅以度假為主，故居住的短期性及長時間的居住 周期是此類人群的特點； ? 對繁華生活有著較強的眷念與要求；對生活充滿夢想和激情，追求 著較 高 的 生活 品質，并且仍不忘放松自我； ? 他們 有相當?shù)姆e蓄，但仍 重視性價比，消費講究品質和身份標簽的同時，更重視實用和綜合價值，關注產(chǎn)品的增值性。 ? 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求 舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的 第二居所。 他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論 中等 層次向 高等層次 轉變的過程。 購 買動機分析： ? 懂得生活情趣的中年人群 為重要購買動機； ? 本島或本港人群 出于 能獲得 更多 的投資回報而 購買 。 21 四．產(chǎn)品 定位 1．產(chǎn)品 建議 從經(jīng)濟指標上來看，容積率 ，限高 10 米，從本項目所處地勢來看，存在一定程度上的矛盾，通過計算，我們建議此地塊的容積率控制在 左右較為適宜。則相關經(jīng)濟指標如下所示： 項目占地： 畝＝ 53936 平方米 總建筑面積： 53936 平方米 ＝ 43149 平方米 單位成本概算（稅費除外）：單位地價＋建安成本＋規(guī)費＋不可預見費 （含相關前期運營成本） ＝ 1380（含契稅）＋ 1200＋ 170＋ 750＝ 3500 元 /平方米 則項目總成本： 3500 元 /平方米 43149 平方米 ＝ 億元 按項目預期收入 1 億元（含稅費）計算，則 單位售價 ： [ 億元（ 1＋ 11％）＋ 1 億元 ]247。 43149 平方米≈ 6200 元 /平方米 2． 戶型面積 產(chǎn)品 面積（㎡） 比例 總面積（㎡） 總套數(shù) 小型別墅 150 左右 70％ 30200 200 中型別墅 180－ 220 29％ 12500 60 豪華別墅 450 左右 1％ 450 1 合計 165 左右 1 00％ 43150 261 22 3． 開發(fā)節(jié)奏 由上述成本測算可知，本項目 單價僅需達到 6200 元 /平方米即可 達到 心理預期， 綜合對宏觀市場、區(qū)域市場、產(chǎn)品細分市場的調查與研究，本項目開發(fā)周期建議為 3 年，共 36 個月；開發(fā)節(jié)奏共分為四期開發(fā)： ? 一期為小型別墅， 通過 超高性價比來 提升整個項目 的知名度及打下良好的客戶基礎 ； ? 二期仍 為小型別墅 ， 以帶裝修交付在提高項目總銷的基礎上，可使項目的整體形象得到進一步的提升； ? 三期 為中小型別墅混推，以中型別墅為主， 在前期積累了大量的客戶基礎上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開始對豪華別墅進行裝修，開始前期蓄水工作； ? 四期為 中型別墅和豪華別墅，此時已屬尾盤，以客戶維護為主，使本項 目的市場形象達到頂峰。 2 008 年 上 半年：（一期 /小型別墅 ） 2 009 年 上 半年：（二期 /小型別墅 ） 2 010 年上 半年：（三期 /小型別墅和中型別墅 ） 2 011 年上半年：（四期 /中型別墅和豪華別墅 ） 23 4． 全程均價 分四期開發(fā)，按 近兩年連云港 樓市價格平均年增長率在 10％－ 12％（ 按保守估計取最低 值，即 10％）計算，可得下式： 目前開盤均價 6200 元 /平方米，根據(jù)年增長率 10％來計算，預計 08 年 6 月開盤價格漲幅 10％，則開盤價將在 5400 元 /平方米。 一期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6200 元 /平方米→ 9300 萬元 二期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6820 元 /平方米→ 10230 萬元 三期 —— 10000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 7502 元 /平方米→ 7510 萬元 四期 —— 2550 平方米 —— 2021 年上半年 —— 8252 元 /平方米→ 2104 萬元 450 平方米 —— 2021 年上半年 —— 15000 元 /平方米→ 675 萬元 總銷： 29819 萬元 全程均價： 29819 萬元 /43000 平方米 ＝ 6 900 元 /平方 米
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