連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-28 03:58本頁(yè)面
【正文】 作的繁忙 ， 旅游度假成為他們最主要的休閑方式，但因?yàn)閮H以度假為主，故居住的短期性及長(zhǎng)時(shí)間的居住 周期是此類人群的特點(diǎn)； ? 對(duì)繁華生活有著較強(qiáng)的眷念與要求；對(duì)生活充滿夢(mèng)想和激情，追求 著較 高 的 生活 品質(zhì)，并且仍不忘放松自我； ? 他們 有相當(dāng)?shù)姆e蓄，但仍 重視性價(jià)比，消費(fèi)講究品質(zhì)和身份標(biāo)簽的同時(shí)，更重視實(shí)用和綜合價(jià)值，關(guān)注產(chǎn)品的增值性。 ? 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求 舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的 第二居所。 他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論 中等 層次向 高等層次 轉(zhuǎn)變的過(guò)程。 購(gòu) 買動(dòng)機(jī)分析： ? 懂得生活情趣的中年人群 為重要購(gòu)買動(dòng)機(jī)； ? 本島或本港人群 出于 能獲得 更多 的投資回報(bào)而 購(gòu)買 。 21 四．產(chǎn)品 定位 1．產(chǎn)品 建議 從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來(lái)看，容積率 ，限高 10 米，從本項(xiàng)目所處地勢(shì)來(lái)看，存在一定程度上的矛盾，通過(guò)計(jì)算，我們建議此地塊的容積率控制在 左右較為適宜。則相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下所示： 項(xiàng)目占地： 畝＝ 53936 平方米 總建筑面積： 53936 平方米 ＝ 43149 平方米 單位成本概算（稅費(fèi)除外）：?jiǎn)挝坏貎r(jià)＋建安成本＋規(guī)費(fèi)＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （含相關(guān)前期運(yùn)營(yíng)成本） ＝ 1380（含契稅）＋ 1200＋ 170＋ 750＝ 3500 元 /平方米 則項(xiàng)目總成本： 3500 元 /平方米 43149 平方米 ＝ 億元 按項(xiàng)目預(yù)期收入 1 億元（含稅費(fèi)）計(jì)算，則 單位售價(jià) ： [ 億元（ 1＋ 11％）＋ 1 億元 ]247。 43149 平方米≈ 6200 元 /平方米 2． 戶型面積 產(chǎn)品 面積（㎡） 比例 總面積（㎡） 總套數(shù) 小型別墅 150 左右 70％ 30200 200 中型別墅 180－ 220 29％ 12500 60 豪華別墅 450 左右 1％ 450 1 合計(jì) 165 左右 1 00％ 43150 261 22 3． 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 由上述成本測(cè)算可知，本項(xiàng)目 單價(jià)僅需達(dá)到 6200 元 /平方米即可 達(dá)到 心理預(yù)期， 綜合對(duì)宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的調(diào)查與研究，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建議為 3 年，共 36 個(gè)月；開(kāi)發(fā)節(jié)奏共分為四期開(kāi)發(fā)： ? 一期為小型別墅， 通過(guò) 超高性價(jià)比來(lái) 提升整個(gè)項(xiàng)目 的知名度及打下良好的客戶基礎(chǔ) ； ? 二期仍 為小型別墅 ， 以帶裝修交付在提高項(xiàng)目總銷的基礎(chǔ)上，可使項(xiàng)目的整體形象得到進(jìn)一步的提升； ? 三期 為中小型別墅混推，以中型別墅為主， 在前期積累了大量的客戶基礎(chǔ)上，推出中型別墅，可使銷售壓力有所緩解，且開(kāi)始對(duì)豪華別墅進(jìn)行裝修，開(kāi)始前期蓄水工作； ? 四期為 中型別墅和豪華別墅，此時(shí)已屬尾盤，以客戶維護(hù)為主，使本項(xiàng) 目的市場(chǎng)形象達(dá)到頂峰。 2 008 年 上 半年：（一期 /小型別墅 ） 2 009 年 上 半年：（二期 /小型別墅 ） 2 010 年上 半年：（三期 /小型別墅和中型別墅 ） 2 011 年上半年：（四期 /中型別墅和豪華別墅 ） 23 4． 全程均價(jià) 分四期開(kāi)發(fā)，按 近兩年連云港 樓市價(jià)格平均年增長(zhǎng)率在 10％－ 12％（ 按保守估計(jì)取最低 值，即 10％）計(jì)算，可得下式： 目前開(kāi)盤均價(jià) 6200 元 /平方米，根據(jù)年增長(zhǎng)率 10％來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì) 08 年 6 月開(kāi)盤價(jià)格漲幅 10％，則開(kāi)盤價(jià)將在 5400 元 /平方米。 一期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6200 元 /平方米→ 9300 萬(wàn)元 二期 —— 15000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 6820 元 /平方米→ 10230 萬(wàn)元 三期 —— 10000 平方米 —— 2021 年上半年 —— 7502 元 /平方米→ 7510 萬(wàn)元 四期 —— 2550 平方米 —— 2021 年上半年 —— 8252 元 /平方米→ 2104 萬(wàn)元 450 平方米 —— 2021 年上半年 —— 15000 元 /平方米→ 675 萬(wàn)元 總銷： 29819 萬(wàn)元 全程均價(jià)： 29819 萬(wàn)元 /43000 平方米 ＝ 6 900 元 /平方 米
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