【導讀】項目”,品牌形象全國一致,定名為“錦江之星旅館”連云港店。的浮動費用；持續(xù)加盟費按照營業(yè)收入的%按月支付。店（集團）股份有限公司的子公司。公司創(chuàng)立于1996年，注冊資本人。人需求，堅持以國際視野塑造錦江之星品牌，以先進理念打造管理系統(tǒng)，以質(zhì)量為先加快規(guī)模發(fā)展；堅持信譽至上、以人為本的企業(yè)服務(wù)理念；至2021年度連續(xù)榮獲“中國經(jīng)濟型酒店十強榜首和品牌影響力第一名”；“中國經(jīng)濟型酒店品牌先鋒”等榮譽稱號。特色的“錦江大廚”餐飲品牌榮獲了“上海著名餐飲品牌企業(yè)”。力資源支持系統(tǒng)”，對各連鎖店進行支持與服務(wù)，以保障連鎖運營質(zhì)量，維護提升品牌形象。為促進錦江之星品牌特許經(jīng)營健康有序發(fā)展，公司經(jīng)營。錦江之星企業(yè)服務(wù)理念是，以全心全意為客人、讓客人完全滿意，得到前所未有的重視。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟型酒店在發(fā)展中國家的市場開拓和這些國家本。近些年來，在中國、東南亞等地區(qū)，經(jīng)濟型酒店的擴張也非常迅速。

　　

【正文】 多優(yōu)勢資源。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項目可行性研究報告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 13 （三）錦江之星的 品牌優(yōu)勢 。 中國酒店業(yè)經(jīng)過 20年的發(fā)展，初步形成 了一些象錦江之星、如家快捷、莫泰 168 等酒店管理品牌， 錦江之星 對于品牌的“軟要素” —— 品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場規(guī)劃、集團內(nèi)培訓等 非常 重視， 形成了 完全意義上統(tǒng)一的品牌形象， 錦江之星 以品牌為核心，同時融合了攜程、 錦江國際集團 在客源網(wǎng)絡(luò)、集團培訓上的優(yōu)勢，通過一系列的品牌運作，在客源層中也會形成鮮明的品牌形象。 （四） 錦江之星 連鎖的市場優(yōu)勢 錦江之星 連鎖依托攜程旅行服務(wù)公司 、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等 強大銷售平臺，訂房量穩(wěn)居中國賓館行業(yè)的首位，并且以 10%的速度穩(wěn)步增長。目前 網(wǎng)上 訂房量 占國內(nèi)酒店可預定房間數(shù)還不到 5%，發(fā)展空間相當大。而 錦江之星 網(wǎng)站的建立除了能共享攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 的資源優(yōu)勢外，還能將 攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟型酒店市場，取得更多的市場份額。 （五） 錦江之星 連鎖的客源優(yōu)勢 錦江之星 連鎖在共享 攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 商務(wù)散客客源（ 800 萬會員）的基礎(chǔ) 上 ，開拓了自己的經(jīng)濟型客源市場，針對 經(jīng)濟型旅店 客人的特點，開展了 自己的 網(wǎng)上訂房 卡 銷售 ， 全面開展品牌立體營銷，一方面花費巨額資金在電視廣播、旅游雜志、宣傳冊、海報、戶外廣告等傳統(tǒng)營銷媒介上開展品牌宣傳，另一方面運用以互聯(lián)網(wǎng)為核心的高科技營銷手段推廣 酒 店品牌，自主開發(fā)的“錦江之星”網(wǎng)站就是集預訂、營銷、客戶服務(wù)等功能于一身的網(wǎng)站。其次，策劃主題宣傳活動進行特色宣傳，例如公益活動營銷、名人營銷等。 通過深入有效的 市場 推廣策劃 ， 提高錦江之星 客戶忠誠度，可使客人忠誠于 錦江之星 品牌和會員酒店，這種優(yōu)勢對會員酒店的支持是巨大的。 （五） 錦江之星 連鎖的管理優(yōu)勢 錦江國際集團投資和管理 190家酒 店、 4 萬余間（套）客房，在全球酒店集團 300 強中排名第 29位，列亞洲第一位；擁有“上海國旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等 5 家國際旅行社和“錦江汽車” 8000 輛江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項目可行性研究報告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 14 中高檔客車；合資經(jīng)營“麥德龍”、“肯德基”、“新亞大家樂”、“吉野家”等著名品牌；控股“錦江酒店”、“錦江旅游”、“錦江投資”3 家上市公司；合資組建錦江國際 BTI 商務(wù)旅行有限公司、錦江國際理諾士酒店管理學院、錦江國際 JTB會展有限公司、錦江德爾互動有限公司等。 錦江酒店管理公司是中國最大的酒店專業(yè)管理公司，致力于完善的酒店管理業(yè)務(wù)，專業(yè)管理團隊具有豐 富的經(jīng)驗，品牌有很高的知名度，公司擁有中、英、日、法四種語言的網(wǎng)站、新的酒店品牌識別系統(tǒng)和先進的中央預定系統(tǒng)。 2021 年將推出酒店忠誠度計劃。錦江酒店管理公司在全國各地簽約管理的星級酒店達到 100 家。 （七）錦江之星 連鎖的人才優(yōu)勢 酒店品牌的競爭 其實 就是人才的競爭， 錦江國際集團 得到迅速的發(fā)展，人才的集聚形成的優(yōu)勢是至關(guān)重要的 。 經(jīng)濟型酒店的管理人才目前在這個行業(yè)是非常稀缺的，傳統(tǒng)的酒店管理機構(gòu)培養(yǎng)的人才都是適應(yīng)星級飯店的運營系統(tǒng)，很少能適應(yīng)經(jīng)濟型酒店“一人多崗”、“一職多能”的特點。因此，人才短缺是限制經(jīng) 濟型酒店發(fā)展的 一大 障礙。錦江之星已經(jīng)建立了自身的人事培訓系統(tǒng) ， 除與無錫南洋職業(yè)技術(shù)學院等眾多學府聯(lián)合培養(yǎng)人才 外，還外引內(nèi)聯(lián)，積極引進公司發(fā)展需要的人才 ， 基本形成一支忠誠企業(yè)、善于創(chuàng)新、能力突出、業(yè)績明顯、結(jié)構(gòu)合理人才隊伍。 六、項目分析 （一）項目狀況： 項目為一幢 10 層樓 的物業(yè) ,總 建筑面積為 8100 平方米。 錦江之星連鎖旅店的 物業(yè) 為一層部分，二至九層全部，建筑面積約 6900 平方米，合計 125 個房間，其中： 79間為雙標房， 38間大床房， 7 間商務(wù)套房，1 間 3 床套房。 （二）市場定位分析 酒店裝修完成后， 酒店主要功能為客房和 簡餐兩部分 ，最終 形成 客房 125 間，價格定位應(yīng)以提高平均房價為出發(fā)點，將酒店的門市價格定位在 188 元 左右。同時降低折扣比率，實施實價銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。借助中央預訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺和強大的市場營銷手段，優(yōu)化客江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項目可行性研究報告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 15 源結(jié)構(gòu)，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房價經(jīng)預算可定為 168 元 ，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房價，提高營收。 三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析 平均房價： 168 元 平均出租率： 85% 客房數(shù)： 125 間 年營業(yè)收入： 651 萬元 客房經(jīng)營成本： 118 萬元 人員工資及管理費用 130 萬元 客房經(jīng)營 毛 利潤： 403 萬元 營業(yè)稅 等稅金 39 萬元 建安投資 （ 2900 萬元， 30 年 攤消 ） ： 97 萬元 裝潢費用 3 萬元 /間， 4 年攤消 ： 94 萬元 所得稅前利潤： 約 173 萬元 投資金額 （含 2 次裝潢費用） ： 3650 萬 元 回收期： 約 10 年 通過項目的市場銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價為 168 元 ，平均出租率是根據(jù) 本 市 周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率 估 算出來的，為 85%。由于 本市 的中低檔酒店 數(shù)量較多 ， 旅客 多半以旅游團隊為主，房價競爭相當激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)， 錦江之星 連 鎖將客源市場的定位重點放在商務(wù)散客。而 錦江之星 連鎖的主要優(yōu)勢就是商務(wù)散客的客源。根據(jù) 本省各地 同類市場的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗，做到85％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測算出來的全年的客房營業(yè)收入為 651萬元 左右，所得稅前利潤 173 萬 元 ，投資回收期限約 10 年。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項目可行性研究報告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 16 （四）結(jié)論 項目 總投資 3650 萬元（含 2 次裝修費用），回收期 10 年，并且，隨著房價的上漲，旅店物業(yè)的價值也會得到提升。 項目實施后，不僅推動力連云港市 經(jīng)濟型旅 店業(yè)的發(fā)展 ，提高連云港市旅游接待能力，還將解決數(shù)十人的就業(yè)崗位，改善民生， 同時 還將為 本地的經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用。故本項目在經(jīng)濟效益上和社會效益上是可行的。