【導(dǎo)讀】項(xiàng)目”,品牌形象全國一致,定名為“錦江之星旅館”連云港店。的浮動(dòng)費(fèi)用；持續(xù)加盟費(fèi)按照營業(yè)收入的%按月支付。店（集團(tuán)）股份有限公司的子公司。公司創(chuàng)立于1996年，注冊(cè)資本人。人需求，堅(jiān)持以國際視野塑造錦江之星品牌，以先進(jìn)理念打造管理系統(tǒng)，以質(zhì)量為先加快規(guī)模發(fā)展；堅(jiān)持信譽(yù)至上、以人為本的企業(yè)服務(wù)理念；至2021年度連續(xù)榮獲“中國經(jīng)濟(jì)型酒店十強(qiáng)榜首和品牌影響力第一名”；“中國經(jīng)濟(jì)型酒店品牌先鋒”等榮譽(yù)稱號(hào)。特色的“錦江大廚”餐飲品牌榮獲了“上海著名餐飲品牌企業(yè)”。力資源支持系統(tǒng)”，對(duì)各連鎖店進(jìn)行支持與服務(wù)，以保障連鎖運(yùn)營質(zhì)量，維護(hù)提升品牌形象。為促進(jìn)錦江之星品牌特許經(jīng)營健康有序發(fā)展，公司經(jīng)營。錦江之星企業(yè)服務(wù)理念是，以全心全意為客人、讓客人完全滿意，得到前所未有的重視。這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店在發(fā)展中國家的市場(chǎng)開拓和這些國家本。近些年來，在中國、東南亞等地區(qū)，經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張也非常迅速。

　　

【正文】 多優(yōu)勢(shì)資源。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 13 （三）錦江之星的 品牌優(yōu)勢(shì) 。 中國酒店業(yè)經(jīng)過 20年的發(fā)展，初步形成 了一些象錦江之星、如家快捷、莫泰 168 等酒店管理品牌， 錦江之星 對(duì)于品牌的“軟要素” —— 品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場(chǎng)規(guī)劃、集團(tuán)內(nèi)培訓(xùn)等 非常 重視， 形成了 完全意義上統(tǒng)一的品牌形象， 錦江之星 以品牌為核心，同時(shí)融合了攜程、 錦江國際集團(tuán) 在客源網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)培訓(xùn)上的優(yōu)勢(shì)，通過一系列的品牌運(yùn)作，在客源層中也會(huì)形成鮮明的品牌形象。 （四） 錦江之星 連鎖的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 錦江之星 連鎖依托攜程旅行服務(wù)公司 、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等 強(qiáng)大銷售平臺(tái)，訂房量穩(wěn)居中國賓館行業(yè)的首位，并且以 10%的速度穩(wěn)步增長。目前 網(wǎng)上 訂房量 占國內(nèi)酒店可預(yù)定房間數(shù)還不到 5%，發(fā)展空間相當(dāng)大。而 錦江之星 網(wǎng)站的建立除了能共享攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 的資源優(yōu)勢(shì)外，還能將 攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 已形成的良好模式拓展到經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)，取得更多的市場(chǎng)份額。 （五） 錦江之星 連鎖的客源優(yōu)勢(shì) 錦江之星 連鎖在共享 攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會(huì)館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 商務(wù)散客客源（ 800 萬會(huì)員）的基礎(chǔ) 上 ，開拓了自己的經(jīng)濟(jì)型客源市場(chǎng)，針對(duì) 經(jīng)濟(jì)型旅店 客人的特點(diǎn)，開展了 自己的 網(wǎng)上訂房 卡 銷售 ， 全面開展品牌立體營銷，一方面花費(fèi)巨額資金在電視廣播、旅游雜志、宣傳冊(cè)、海報(bào)、戶外廣告等傳統(tǒng)營銷媒介上開展品牌宣傳，另一方面運(yùn)用以互聯(lián)網(wǎng)為核心的高科技營銷手段推廣 酒 店品牌，自主開發(fā)的“錦江之星”網(wǎng)站就是集預(yù)訂、營銷、客戶服務(wù)等功能于一身的網(wǎng)站。其次，策劃主題宣傳活動(dòng)進(jìn)行特色宣傳，例如公益活動(dòng)營銷、名人營銷等。 通過深入有效的 市場(chǎng) 推廣策劃 ， 提高錦江之星 客戶忠誠度，可使客人忠誠于 錦江之星 品牌和會(huì)員酒店，這種優(yōu)勢(shì)對(duì)會(huì)員酒店的支持是巨大的。 （五） 錦江之星 連鎖的管理優(yōu)勢(shì) 錦江國際集團(tuán)投資和管理 190家酒 店、 4 萬余間（套）客房，在全球酒店集團(tuán) 300 強(qiáng)中排名第 29位，列亞洲第一位；擁有“上海國旅”、“錦江旅游”、“華亭海外”等 5 家國際旅行社和“錦江汽車” 8000 輛江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 14 中高檔客車；合資經(jīng)營“麥德龍”、“肯德基”、“新亞大家樂”、“吉野家”等著名品牌；控股“錦江酒店”、“錦江旅游”、“錦江投資”3 家上市公司；合資組建錦江國際 BTI 商務(wù)旅行有限公司、錦江國際理諾士酒店管理學(xué)院、錦江國際 JTB會(huì)展有限公司、錦江德爾互動(dòng)有限公司等。 錦江酒店管理公司是中國最大的酒店專業(yè)管理公司，致力于完善的酒店管理業(yè)務(wù)，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)具有豐 富的經(jīng)驗(yàn)，品牌有很高的知名度，公司擁有中、英、日、法四種語言的網(wǎng)站、新的酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)和先進(jìn)的中央預(yù)定系統(tǒng)。 2021 年將推出酒店忠誠度計(jì)劃。錦江酒店管理公司在全國各地簽約管理的星級(jí)酒店達(dá)到 100 家。 （七）錦江之星 連鎖的人才優(yōu)勢(shì) 酒店品牌的競(jìng)爭(zhēng) 其實(shí) 就是人才的競(jìng)爭(zhēng)， 錦江國際集團(tuán) 得到迅速的發(fā)展，人才的集聚形成的優(yōu)勢(shì)是至關(guān)重要的 。 經(jīng)濟(jì)型酒店的管理人才目前在這個(gè)行業(yè)是非常稀缺的，傳統(tǒng)的酒店管理機(jī)構(gòu)培養(yǎng)的人才都是適應(yīng)星級(jí)飯店的運(yùn)營系統(tǒng)，很少能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)型酒店“一人多崗”、“一職多能”的特點(diǎn)。因此，人才短缺是限制經(jīng) 濟(jì)型酒店發(fā)展的 一大 障礙。錦江之星已經(jīng)建立了自身的人事培訓(xùn)系統(tǒng) ， 除與無錫南洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院等眾多學(xué)府聯(lián)合培養(yǎng)人才 外，還外引內(nèi)聯(lián)，積極引進(jìn)公司發(fā)展需要的人才 ， 基本形成一支忠誠企業(yè)、善于創(chuàng)新、能力突出、業(yè)績明顯、結(jié)構(gòu)合理人才隊(duì)伍。 六、項(xiàng)目分析 （一）項(xiàng)目狀況： 項(xiàng)目為一幢 10 層樓 的物業(yè) ,總 建筑面積為 8100 平方米。 錦江之星連鎖旅店的 物業(yè) 為一層部分，二至九層全部，建筑面積約 6900 平方米，合計(jì) 125 個(gè)房間，其中： 79間為雙標(biāo)房， 38間大床房， 7 間商務(wù)套房，1 間 3 床套房。 （二）市場(chǎng)定位分析 酒店裝修完成后， 酒店主要功能為客房和 簡餐兩部分 ，最終 形成 客房 125 間，價(jià)格定位應(yīng)以提高平均房價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，將酒店的門市價(jià)格定位在 188 元 左右。同時(shí)降低折扣比率，實(shí)施實(shí)價(jià)銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。借助中央預(yù)訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)和強(qiáng)大的市場(chǎng)營銷手段，優(yōu)化客江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 15 源結(jié)構(gòu)，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房價(jià)經(jīng)預(yù)算可定為 168 元 ，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房價(jià)，提高營收。 三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析 平均房價(jià)： 168 元 平均出租率： 85% 客房數(shù)： 125 間 年?duì)I業(yè)收入： 651 萬元 客房經(jīng)營成本： 118 萬元 人員工資及管理費(fèi)用 130 萬元 客房經(jīng)營 毛 利潤： 403 萬元 營業(yè)稅 等稅金 39 萬元 建安投資 （ 2900 萬元， 30 年 攤消 ） ： 97 萬元 裝潢費(fèi)用 3 萬元 /間， 4 年攤消 ： 94 萬元 所得稅前利潤： 約 173 萬元 投資金額 （含 2 次裝潢費(fèi)用） ： 3650 萬 元 回收期： 約 10 年 通過項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價(jià)為 168 元 ，平均出租率是根據(jù) 本 市 周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率 估 算出來的，為 85%。由于 本市 的中低檔酒店 數(shù)量較多 ， 旅客 多半以旅游團(tuán)隊(duì)為主，房價(jià)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)， 錦江之星 連 鎖將客源市場(chǎng)的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而 錦江之星 連鎖的主要優(yōu)勢(shì)就是商務(wù)散客的客源。根據(jù) 本省各地 同類市場(chǎng)的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到85％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測(cè)算出來的全年的客房營業(yè)收入為 651萬元 左右，所得稅前利潤 173 萬 元 ，投資回收期限約 10 年。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 16 （四）結(jié)論 項(xiàng)目 總投資 3650 萬元（含 2 次裝修費(fèi)用），回收期 10 年，并且，隨著房價(jià)的上漲，旅店物業(yè)的價(jià)值也會(huì)得到提升。 項(xiàng)目實(shí)施后，不僅推動(dòng)力連云港市 經(jīng)濟(jì)型旅 店業(yè)的發(fā)展 ，提高連云港市旅游接待能力，還將解決數(shù)十人的就業(yè)崗位，改善民生， 同時(shí) 還將為 本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。故本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上和社會(huì)效益上是可行的。