雙港新城項目可行性分析報告-資料下載頁
2025-08-03 10:33本頁面
【正文】 3024 7614 1991 4累計凈現(xiàn)金流量8015 (3650)(4613)(1589)6025 8015 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量4594 (3318)(796)2272 5200 1236 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量4594 (3318)(4114)(1842)3358 4594 損益表序號項目計算依據(jù)合計2011年2012年20132014年2015年1項目收入 26613 0 0 6233 12331 8049 銷售收入 26613 0 0 6233 12331 8049 2項目成本費用 15926 0 0 2474 4895 8557 銷售物業(yè)投資成本費用包括利息8807 0 0 2063 4081 2663 銷售稅金及附加 1490 349 691 451 土地增值稅 5628 0 0 62 123 5443 3利潤總額(12)10687 0 0 3759 7437 (508)4累計利潤總額 10687 0 0 3759 11196 10687 5所得稅(4)*25%2672 0 0 940 1859 (127)6稅后利潤(45)8015 0 0 2819 5577 (381)式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；（CICO）t——第t年的凈現(xiàn)金流量；n——計算期；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率。經(jīng)過計算可得: 售價變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 5652 8371 13780 16485 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤率%%%%%投資利潤率升降幅度 %%%% 建安成本變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 12608 11842 10309 9543 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤率%%%%%投資利潤率升降幅度 %%%%本項目的借款能力可通過本項目的資金來源與運(yùn)用表及借款還本付息表來判斷。資金來源與運(yùn)用表序號項目合計2012年2013年2014年2015年2016年1 資金來源33113 4500 2000 6233 12331 8049 銷售收入26613 6233 12331 8049 自有資金4500 4500 0 0 0 0 商業(yè)貸款2000 0 2000 0 0 0 2 資金的運(yùn)用18598 3650 963 3210 4717 6058 開發(fā)總投資（不含財務(wù)費用）8601 3612 923 1821 2004 241 財務(wù)費用206 38 40 38 40 50 銀行貸款本金償還0 0 0 0 0 0 預(yù)交土地增值稅5628 62 123 5443 銷售稅金及附加1490 349 691 451 所得稅2672 0 0 940 1859 (127)3 盈余資金⑴⑵14515 850 1037 3024 7614 1991 4 累計盈余資金14515 850 1887 4911 12525 14515 如項目建設(shè)后資金能如期到位，銷售按計劃進(jìn)行，該項目清償貸款資金較為充裕，具備財務(wù)清償能力。%大于最低期望收益率（10%）；財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV5762萬元大于零；（5年）；由上述財務(wù)評價的結(jié)果來看，借款償還能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求，項目各年的財務(wù)收益指標(biāo)也是較好。從財務(wù)評價上看，此項目是可行的。第九章 綜合性評價結(jié)論及建議經(jīng)測算分析，該項目的財務(wù)效益較好，在考慮以后期銷售為主的前提下，仍能獲得合理的回報。只要銷售價格合理，營銷得力，可以比預(yù)期完成更好的銷售率，提前收回投資，該項目償還貸款是有保證的。建設(shè)資金風(fēng)險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。開發(fā)成本風(fēng)險：由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策影響。房地產(chǎn)市場是受國家和地方政府相關(guān)政策影響較大的行業(yè)，2009年以來，隨著國家刺激經(jīng)濟(jì)政策的出臺，房價和銷售量都大幅攀升，2010年國家又出臺了一系列相應(yīng)的調(diào)控政策來抑制房價過快上漲。因此未來政策變化將影響到項目銷售及貸款償還。5. 由于該項目定位于中高檔住宅小區(qū)，購買者更看中的將是項目的檔次感，在項目的規(guī)劃設(shè)計上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱此項工作，使項目在建成后極大的拉開與周邊樓盤的檔次距離，這一點尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，在開發(fā)前期投資論證過程中，盡可能的讓公司項目一線實施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。由于該項目建設(shè)規(guī)模在某縣尚屬較大，巨大的資金投入，將給開發(fā)企業(yè)帶來極大的資金壓力，因此，我們要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，在適當(dāng)?shù)臅r候做好項目的融資計劃。針對以上問題，本項目需要充分的發(fā)揮地理優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計中要充分利用規(guī)劃要求，多運(yùn)用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量?？偟膩碚f，本項目走差異化路線是可行的選擇，但要樹立較高的物業(yè)形象，增強(qiáng)差異化，才能增加客戶對本項目的認(rèn)知度，最終使項目銷售取得理想的效果。 第十章 附件；；3.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件；4.《立項批復(fù)》（某縣發(fā)展和改革局文件）復(fù)印件；5.《審定建筑設(shè)計方案通知書》復(fù)印件；6.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；7.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；8.《建筑工程施工許可證》復(fù)印件；9. 近三年財務(wù)報表復(fù)印件； 項目區(qū)位圖及現(xiàn)狀圖.
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