雙港新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 10:33本頁(yè)面
【正文】 3024 7614 1991 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量8015 (3650)(4613)(1589)6025 8015 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量4594 (3318)(796)2272 5200 1236 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量4594 (3318)(4114)(1842)3358 4594 損益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)合計(jì)2011年2012年20132014年2015年1項(xiàng)目收入 26613 0 0 6233 12331 8049 銷售收入 26613 0 0 6233 12331 8049 2項(xiàng)目成本費(fèi)用 15926 0 0 2474 4895 8557 銷售物業(yè)投資成本費(fèi)用包括利息8807 0 0 2063 4081 2663 銷售稅金及附加 1490 349 691 451 土地增值稅 5628 0 0 62 123 5443 3利潤(rùn)總額(12)10687 0 0 3759 7437 (508)4累計(jì)利潤(rùn)總額 10687 0 0 3759 11196 10687 5所得稅(4)*25%2672 0 0 940 1859 (127)6稅后利潤(rùn)(45)8015 0 0 2819 5577 (381)式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；（CICO）t——第t年的凈現(xiàn)金流量；n——計(jì)算期；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率。經(jīng)過(guò)計(jì)算可得: 售價(jià)變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 5652 8371 13780 16485 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤(rùn)率%%%%%投資利潤(rùn)率升降幅度 %%%% 建安成本變化 基準(zhǔn)方案20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）5762 12608 11842 10309 9543 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 %%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%%%%%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 %%%%全部投資投資利潤(rùn)率%%%%%投資利潤(rùn)率升降幅度 %%%%本項(xiàng)目的借款能力可通過(guò)本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表及借款還本付息表來(lái)判斷。資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2012年2013年2014年2015年2016年1 資金來(lái)源33113 4500 2000 6233 12331 8049 銷售收入26613 6233 12331 8049 自有資金4500 4500 0 0 0 0 商業(yè)貸款2000 0 2000 0 0 0 2 資金的運(yùn)用18598 3650 963 3210 4717 6058 開發(fā)總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）8601 3612 923 1821 2004 241 財(cái)務(wù)費(fèi)用206 38 40 38 40 50 銀行貸款本金償還0 0 0 0 0 0 預(yù)交土地增值稅5628 62 123 5443 銷售稅金及附加1490 349 691 451 所得稅2672 0 0 940 1859 (127)3 盈余資金⑴⑵14515 850 1037 3024 7614 1991 4 累計(jì)盈余資金14515 850 1887 4911 12525 14515 如項(xiàng)目建設(shè)后資金能如期到位，銷售按計(jì)劃進(jìn)行，該項(xiàng)目清償貸款資金較為充裕，具備財(cái)務(wù)清償能力。%大于最低期望收益率（10%）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV5762萬(wàn)元大于零；（5年）；由上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)看，借款償還能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)收益指標(biāo)也是較好。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)上看，此項(xiàng)目是可行的。第九章 綜合性評(píng)價(jià)結(jié)論及建議經(jīng)測(cè)算分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，在考慮以后期銷售為主的前提下，仍能獲得合理的回報(bào)。只要銷售價(jià)格合理，營(yíng)銷得力，可以比預(yù)期完成更好的銷售率，提前收回投資，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)：由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定量分析，這要求開發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受國(guó)家和地方政府相關(guān)政策影響較大的行業(yè)，2009年以來(lái)，隨著國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)和銷售量都大幅攀升，2010年國(guó)家又出臺(tái)了一系列相應(yīng)的調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此未來(lái)政策變化將影響到項(xiàng)目銷售及貸款償還。5. 由于該項(xiàng)目定位于中高檔住宅小區(qū)，購(gòu)買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱此項(xiàng)工作，使項(xiàng)目在建成后極大的拉開與周邊樓盤的檔次距離，這一點(diǎn)尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能的讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。由于該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模在某縣尚屬較大，巨大的資金投入，將給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)極大的資金壓力，因此，我們要密切關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。針對(duì)以上問(wèn)題，本項(xiàng)目需要充分的發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分利用規(guī)劃要求，多運(yùn)用新的人文化社區(qū)概念，提高物業(yè)管理質(zhì)量?？偟膩?lái)說(shuō)，本項(xiàng)目走差異化路線是可行的選擇，但要樹立較高的物業(yè)形象，增強(qiáng)差異化，才能增加客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度，最終使項(xiàng)目銷售取得理想的效果。 第十章 附件；；3.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件；4.《立項(xiàng)批復(fù)》（某縣發(fā)展和改革局文件）復(fù)印件；5.《審定建筑設(shè)計(jì)方案通知書》復(fù)印件；6.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；7.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；8.《建筑工程施工許可證》復(fù)印件；9. 近三年財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件； 項(xiàng)目區(qū)位圖及現(xiàn)狀圖.
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