【正文】 電子商務功能區(qū)、文化創(chuàng)意產業(yè)孵化器第二期建設期從2009年10月至2010年10月，建筑面積35000平方米，重點建設項目為：設計與產品展示交流區(qū)第三期建設期從2010年10月至2013年1月，建筑面積133500平方米，重點建設項目為：家居文化設計創(chuàng)意（在第一期基礎上新增部分）、家居創(chuàng)意設計創(chuàng)業(yè)孵化（在第一期基礎上新增部分）、大學生創(chuàng)意實踐基地（某創(chuàng)意學院）、家居文化創(chuàng)意休閑旅游區(qū)、家居文化創(chuàng)意信息傳媒區(qū)、家居文化創(chuàng)意公共服務區(qū)。十一、某家居文化創(chuàng)意港項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析（1）、定位優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港融設計服務業(yè)、信息服務業(yè)、現代傳媒業(yè)、教育培訓業(yè)、文化休閑旅游業(yè)、文化會展業(yè)、藝術品業(yè)于一體，以家居產業(yè)鏈為依托，集設計研發(fā)、展示陳列、創(chuàng)意方案及電子商務、教育培訓、文化旅游、信息發(fā)布等功能，開創(chuàng)某乃至全國獨一無二的“文化創(chuàng)意+家居產業(yè)”綜合園區(qū)全新產業(yè)嫁接模式，并具有“先發(fā)優(yōu)勢”。目前某的十大文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，大多以“動漫設計、數字娛樂、文化藝術”等內容功能模塊為核心定位，與具體實體產業(yè)緊密合作緊密不足，某家居文化創(chuàng)意港將文化創(chuàng)意功能模塊落地嫁接到家居實體產業(yè)，未來的發(fā)展更具有延續(xù)性、更有競爭力。目前某有十余家家居地產專業(yè)市場，或品類專業(yè)化定位，或特定人群定位，但沒有一家將文化創(chuàng)意作為核心定位。某家居文化創(chuàng)意港以文化創(chuàng)意為核心紐帶鏈接家居各產業(yè)集群，傳統(tǒng)的家居產業(yè)融入文化創(chuàng)意元素，更具現代感、時尚感，必將煥發(fā)全新的生命力。（2）、區(qū)位優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港位于某上塘高架勾莊出口，位于與繞城北線、杭寧、滬杭高速出入口的接合點好運路與衢州路口，與某市拱墅區(qū)石祥路快速線僅一河之隔。地理優(yōu)勢十分顯著，交通物流十分便利。某家居文化創(chuàng)意港作為文化創(chuàng)意園區(qū)，不僅“文化創(chuàng)意+家居產業(yè)”二合一的產業(yè)嫁接集群定位獨特，填補了某文化創(chuàng)意園區(qū)的空白；而且在地理位置上，位于拱墅區(qū)運河天地文化創(chuàng)意園及余杭區(qū)良渚創(chuàng)意基地之間，填補了某市文化創(chuàng)意園區(qū)布局的空白點。就下游顧客群而言，某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置和交通條件，主控拱墅區(qū)和余杭區(qū)雙商圈，輻射某各主城區(qū)和各郊縣。就上游企業(yè)客戶而言，某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置和交通條件，不僅吸引某市區(qū)家裝設計等文化創(chuàng)意相關企業(yè)入駐，還將吸引浙江、長三角乃至全國的家居品牌企業(yè)入駐。（3）、項目規(guī)模優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港總規(guī)劃建筑面積200000多平方米，為杭城最新最大的家居文化創(chuàng)意產業(yè)綜合園。項目氣勢宏偉、體量巨大、設計現代、設備先進，建成后將是某，浙江乃至全國最大的家居文化創(chuàng)意產業(yè)綜合園區(qū)。（4）、投資方背景優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港投資方綜合實力雄厚，且經營家居相關產業(yè)多年。公司以“締造健康居家，享受品質生活”為己任，系省級林業(yè)重點龍頭企業(yè)，AAA信用企業(yè)。旗下“某”品牌先后獲“某市著名商標” “浙江名牌產品” “浙江省著名商標”“中國馳名商標”等榮譽。在某以及浙江省的“文化創(chuàng)意園區(qū)”里，擁有如此綜合實力且有產業(yè)背景的投資商并不多見。 （5）、項目運作產業(yè)優(yōu)勢某家居文化創(chuàng)意港投資方一直從事與家裝建材有關的行業(yè)，且在此領域有較高的知名度，有一定的產業(yè)影響力，成功運作此項目的可能性要遠遠大于一些沒有產業(yè)背景的投資方。一些上游客戶（如設計人員及家飾業(yè)、家居品牌商等）將因為信任投資方的實力和經驗，而愿意入駐本家居文化創(chuàng)意園區(qū)，將在較短的時間內形成園區(qū)的集聚效應。（6）、項目策劃優(yōu)勢基于創(chuàng)立某、浙江乃至全國標桿的“家居文化創(chuàng)意園區(qū)”目標，投資方還與省內一流的“文化創(chuàng)意園區(qū)”研究團隊、一流的營銷策劃團隊戰(zhàn)略合作，確保某家居文化創(chuàng)意港的戰(zhàn)略定位清晰，策略執(zhí)行完善。項目劣勢分析（1）、項目定位獨特，增強經營的難度某家居文化創(chuàng)意港首創(chuàng)“文化創(chuàng)意+家居產業(yè)”二合一的產業(yè)嫁接園區(qū)新模式，區(qū)內業(yè)態(tài)眾多，客戶層次不一，沒有可以借鑒的園區(qū)建設經驗，要打通鏈接“文化創(chuàng)意”知識產業(yè)和“家居”實體產業(yè)，經營的難度不小。（2）、項目開發(fā)時間長，不利于項目的整體性經營由于某家居文化創(chuàng)意港體量區(qū)大，區(qū)內業(yè)態(tài)分布眾多，項目一期、二期、三期項目開發(fā)間隔時間長，短期內無法形成合力，影響園區(qū)集聚效應的發(fā)揮，不利于項目的整體經營和發(fā)展。（3）、項目周邊配套尚不完善某家居文化創(chuàng)意港周邊商業(yè)氛圍略顯不足，公共配套設施不齊全，制約項目招商進度。項目機會點分析 （1）、文化創(chuàng)意類家居是消費升級的必然趨勢過去人們只是滿足生活基本需求，有房子住就行，對家居產品的要求并不高。但是伴隨生活水平的提高，人們對文化創(chuàng)意的需求已經成為家裝的主旋律。現在房間就是各種文化的展現，通過家具、布藝、掛件、書法、繪畫、古玩這些軟裝飾來體現個性化，滿足人們的精神文化追求，從這個意義上說，家居業(yè)其實是一種文化創(chuàng)意產業(yè)。早在2007年，北京市建筑裝飾協(xié)會已正式把家居定位為“文化創(chuàng)意產業(yè)”，并提出這是家居行業(yè)的“文化創(chuàng)意年”。（2）、政府對“文化創(chuàng)意園區(qū)”的政策支持2008年，某市政府發(fā)布“關于打造全國文化創(chuàng)意產業(yè)中心的若干意見”，正式提出要將某打造“全國文化創(chuàng)意中心”。 為支持扶植某文化創(chuàng)意園區(qū)及相關產業(yè)的發(fā)展，某政府還制定專項財政稅收政策：自2008年起，并根據實際需要逐年遞增，主要用于重點項目建設、園區(qū)建設、產業(yè)孵化、動漫產業(yè)、人才培養(yǎng)、理論研究等方面的資助、貼息與獎勵。從市科技計劃相關專項中安排一塊，用于扶持文化創(chuàng)意類公共服務平臺建設、關鍵技術攻關和孵化器建設等。國務院2009年7月22日通過《文化產業(yè)振興規(guī)劃》。規(guī)劃特別指出：要充分調動社會各方面力量，加快推進具有重大示范效應和產業(yè)拉動作用的重大項目。某家居文化創(chuàng)意港的建設，符合國家及某市政府的產業(yè)發(fā)展政策，將會得到政府相關部門的政策支持。（3）、家居產業(yè)市場規(guī)模的快速增長最近十年來，伴隨房地產行業(yè)的高速發(fā)展以及人們商品房需求的激發(fā)，與之相關家居產品裝修裝飾需求已經成為與買房、購車、教育、旅游并列的五大消費需求之一。全國家居行業(yè)2005年的市場規(guī)模突破6000億元，每年仍以20%多的速度在持續(xù)增長。某家居文化創(chuàng)意港所在地某，剛剛經歷2009年上半年商品房成交量創(chuàng)歷史新高的瘋狂，今后數年內，隨著大量商品房的交付和裝修，某家居產品的市場規(guī)模將持續(xù)增長，有利益某家居文化創(chuàng)意港園區(qū)的發(fā)展。（4）、家居企業(yè)產業(yè)升級的需要 家居行業(yè)的許多上游是外貿加工型企業(yè)，研發(fā)設計能力弱，品牌建設能力弱。經歷了2008年的經濟危機后，許多外貿型企業(yè)都開始了“出口轉內銷”的產業(yè)升級之路。某家居文化創(chuàng)意港集“家居研發(fā)設計、電子商務、家居會展”等多項文化創(chuàng)意功能與一身，提供家居企業(yè)產業(yè)升級所需的各類平臺，相信能夠受到大量此類企業(yè)的歡迎。項目潛在威脅分析（1）、政府對周邊商業(yè)規(guī)劃及相關政策的不確定性因為政府對周邊區(qū)域的規(guī)劃不確定性，無法準確預測項目周邊商業(yè)氛圍的發(fā)展，某家居文化創(chuàng)意港將可能受本區(qū)域定位不清、配套設施不全、主題不明確、政策不集中的不利影響。雖然近年來“文化創(chuàng)意園區(qū)”的建設頗受政府政策上的支持，但是，未來此類園區(qū)是否一如既往受政府的重視與支持，尚具有不確定性。（2）、可能形成的同類園區(qū)競爭威脅某家居文化創(chuàng)意港“文化創(chuàng)意+家居”的產業(yè)嫁接模式，定位獨特，中短內可獲得“先發(fā)優(yōu)勢”，但是，項目整體建成營運并取得較好效益后，某周邊以及浙江省內的項目園區(qū)必定會采取相對應的競爭措施，未來的競爭威脅難以避免。（3）、宏觀經濟發(fā)展及房地產行業(yè)的不確定性2008年來，源自美國的“金融海嘯”席卷全球經濟，中國經濟受到嚴重影響。雖然2009年上半年中國的各項經濟指標（包括房地產行業(yè)各項指標）預示著有“觸底回升”的跡象，但未來中國經濟發(fā)展經濟到底是“V”型，“W”型，還是“L”型，仍然具有較大的不確定性。某家居文化創(chuàng)意港的發(fā)展不可避免的受到宏觀經濟的制約，尤其受到房地產行業(yè)發(fā)展的制約。十二、某家居文化創(chuàng)意港經濟與社會效益分析某家居文化創(chuàng)意港建設后將實現以下幾方面的直接效益：富有特色、高度集聚的文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置使其能與創(chuàng)意良渚基地形成一個富有特色的文化創(chuàng)意集聚區(qū)，是大力發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)、落實“傳承良渚文明，創(chuàng)建北秀明珠”的發(fā)展戰(zhàn)略、實現“商貿良渚、實力良渚、文化良渚、和諧良渚、創(chuàng)意良渚”的目標的重要舉措，可吸引全國乃至全世界的資本和“智本”入駐，成為文化創(chuàng)意企業(yè)高度集聚的產業(yè)園區(qū)。此舉不僅發(fā)揮互補效應、增強了余杭區(qū)文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的規(guī)模與實力，還可與余杭區(qū)其他三個創(chuàng)意基地形成合力，全力沖刺某市文化創(chuàng)意產業(yè)綜合示范區(qū)；還可與某市運河文化創(chuàng)意產業(yè)帶對接，主動融入某市文化創(chuàng)意產業(yè)的規(guī)劃，充分享有某主城區(qū)產業(yè)發(fā)展的帶動效應、溢出效應，促進某市文化創(chuàng)意產業(yè)的建設與發(fā)展。表5 某家居文化創(chuàng)意港集聚優(yōu)勢功能區(qū)塊特色項目主要集聚優(yōu)勢家居文化設計創(chuàng)意（主題工作室）區(qū)設計師工作室優(yōu)秀設計人才5001000名，主題工作室200300間，國內頂尖的設計人才510名，國際知名設計師35名數字化高科技電子商務功能區(qū)家居文化創(chuàng)意電子商務平臺會員單位5000家及眾多非會員用戶設計與產品展示交流區(qū)設計與產品展示交流平臺公司總部或區(qū)域總部250家，知名品牌500個以上家居創(chuàng)意設計創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)文化創(chuàng)意產業(yè)孵化器90家孵化企業(yè)及20家大學生文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)企業(yè)大學生創(chuàng)意實踐基地某創(chuàng)意學院每年500名大學生進行家居文化創(chuàng)意實踐，為2000名青年進行職能技能培訓與鑒定家居文化創(chuàng)意休閑旅游區(qū)生產流程展示館、家居生活DIY體驗館、智能家居體驗、家居文化博物館及配套設施三大館區(qū)，某影城15個廳15塊銀幕信息傳媒功能區(qū)家居產品數字化資源庫、行業(yè)信息數據中心、家居文化圖書館、期刊館藏量行業(yè)領先的數字化資料家居文化創(chuàng)意公共服務區(qū)專利保護、融資服務產權鑒定機構和中介機構50家。創(chuàng)意人才公寓300套家居文化創(chuàng)意的某高地“環(huán)境”和“人才”是某的比較優(yōu)勢，特別適合激發(fā)靈感、“人腦+電腦+文化”的文化創(chuàng)意產業(yè)。某市委、市政府提出要加快轉型，力爭跳過重化工業(yè)階段，率先邁入以高新技術產業(yè)為支撐、以現代服務業(yè)為主導的后工業(yè)化時代，不僅要建立“三二一”現代產業(yè)體系，而且是“3+1，這個1，是專門強調的文化創(chuàng)意產業(yè)。某家居文化創(chuàng)意港的建設遵循了某市經濟發(fā)展政策，為傳統(tǒng)家具業(yè)轉型升級提供了極好的的平臺和機遇，從而加快實現傳統(tǒng)家具業(yè)從“中國制造”向“某創(chuàng)造”、“某創(chuàng)意”的跨越，打造家居文化的某創(chuàng)意高地，打向“中國家居文化創(chuàng)意看某、某家居文化創(chuàng)意看某”品牌。顯著的經濟效益某家居文化創(chuàng)意港將實現可觀的直接經濟效益，某家居文化創(chuàng)意港全部建成后，以國家文化產業(yè)統(tǒng)計口徑，預計每年可貢獻增加值約810億，實現利稅23億元，成為余杭區(qū)、某市文化創(chuàng)意產業(yè)的新增長極。其中研發(fā)設計業(yè)每年實現1億元左右，電子商務及物流業(yè)實現增加值34億元，家居文化產品貿易實現增加值45億元，文化休閑旅游、會展、教育培訓、信息傳媒等實現增加值1億元左右，并保證近幾年每年增長速度不低于10%。表6 某家居文化創(chuàng)意港經濟效益預測表 （單位：萬元） 第一年第二年第三年第五年第八年預計年總營業(yè)額1000500030000100000其中電子商務營業(yè)額1000500030000創(chuàng)意設計營業(yè)額5001000500010000品牌企業(yè)營業(yè)額20001500050000其它配套服務營業(yè)額5001000500010000銷售成本+運營成本200040002500085000預計總稅收20050020005000預計項目利潤（稅后）500300010000培育文化創(chuàng)意企業(yè)，解決就業(yè)問題某家居文化創(chuàng)意港可有效解決大學生創(chuàng)業(yè)和就業(yè)難的問題，某家居文化創(chuàng)意港每年可接受20家大學生文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)企業(yè)，給予租金的減免優(yōu)惠等扶持幫助；通過家居創(chuàng)意設計創(chuàng)業(yè)孵化器，每年安排進入孵化器企業(yè)不少于30家。某家居文化創(chuàng)意港可創(chuàng)造8000人以上新的就業(yè)機會，其中約40004500個與文化創(chuàng)意產業(yè)直接相關的就業(yè)崗位。培養(yǎng)文化創(chuàng)意產業(yè)后備人才某創(chuàng)意學院每年可接受各地高校500名學生進行家居文化創(chuàng)意實踐，為2000名有志成為家居文化創(chuàng)意人才的青年進行職能技能培訓與鑒定，為某市文化創(chuàng)意產業(yè)培育后備人才。區(qū)域經濟發(fā)展的重要支撐家居文化創(chuàng)意港成為全國重要的家居文化創(chuàng)意基地、某市富有特色的文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)、余杭區(qū)四大創(chuàng)意基地之一。成為實施《余杭區(qū)家紡產業(yè)轉型升級實施方案暨提升發(fā)展三年行動計劃（20092011）》的重要引擎與支撐力量；某市城北主要的家居文化、旅游、商貿、會展中心；帶動周邊第三產業(yè)的發(fā)展，如文化娛樂、旅游、商業(yè)、酒店餐飲、交通、物流、民房出租、當地樓盤租售、居民經商等服務業(yè)，為當地經濟效益和社會效益的發(fā)展產生連動影響。