【正文】 電子商務(wù)功能區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化器第二期建設(shè)期從2009年10月至2010年10月，建筑面積35000平方米，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目為：設(shè)計(jì)與產(chǎn)品展示交流區(qū)第三期建設(shè)期從2010年10月至2013年1月，建筑面積133500平方米，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目為：家居文化設(shè)計(jì)創(chuàng)意（在第一期基礎(chǔ)上新增部分）、家居創(chuàng)意設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)孵化（在第一期基礎(chǔ)上新增部分）、大學(xué)生創(chuàng)意實(shí)踐基地（某創(chuàng)意學(xué)院）、家居文化創(chuàng)意休閑旅游區(qū)、家居文化創(chuàng)意信息傳媒區(qū)、家居文化創(chuàng)意公共服務(wù)區(qū)。十一、某家居文化創(chuàng)意港項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析（1）、定位優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港融設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、教育培訓(xùn)業(yè)、文化休閑旅游業(yè)、文化會展業(yè)、藝術(shù)品業(yè)于一體，以家居產(chǎn)業(yè)鏈為依托，集設(shè)計(jì)研發(fā)、展示陳列、創(chuàng)意方案及電子商務(wù)、教育培訓(xùn)、文化旅游、信息發(fā)布等功能，開創(chuàng)某乃至全國獨(dú)一無二的“文化創(chuàng)意+家居產(chǎn)業(yè)”綜合園區(qū)全新產(chǎn)業(yè)嫁接模式，并具有“先發(fā)優(yōu)勢”。目前某的十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大多以“動漫設(shè)計(jì)、數(shù)字娛樂、文化藝術(shù)”等內(nèi)容功能模塊為核心定位，與具體實(shí)體產(chǎn)業(yè)緊密合作緊密不足，某家居文化創(chuàng)意港將文化創(chuàng)意功能模塊落地嫁接到家居實(shí)體產(chǎn)業(yè)，未來的發(fā)展更具有延續(xù)性、更有競爭力。目前某有十余家家居地產(chǎn)專業(yè)市場，或品類專業(yè)化定位，或特定人群定位，但沒有一家將文化創(chuàng)意作為核心定位。某家居文化創(chuàng)意港以文化創(chuàng)意為核心紐帶鏈接家居各產(chǎn)業(yè)集群，傳統(tǒng)的家居產(chǎn)業(yè)融入文化創(chuàng)意元素，更具現(xiàn)代感、時(shí)尚感，必將煥發(fā)全新的生命力。（2）、區(qū)位優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港位于某上塘高架勾莊出口，位于與繞城北線、杭寧、滬杭高速出入口的接合點(diǎn)好運(yùn)路與衢州路口，與某市拱墅區(qū)石祥路快速線僅一河之隔。地理優(yōu)勢十分顯著，交通物流十分便利。某家居文化創(chuàng)意港作為文化創(chuàng)意園區(qū)，不僅“文化創(chuàng)意+家居產(chǎn)業(yè)”二合一的產(chǎn)業(yè)嫁接集群定位獨(dú)特，填補(bǔ)了某文化創(chuàng)意園區(qū)的空白；而且在地理位置上，位于拱墅區(qū)運(yùn)河天地文化創(chuàng)意園及余杭區(qū)良渚創(chuàng)意基地之間，填補(bǔ)了某市文化創(chuàng)意園區(qū)布局的空白點(diǎn)。就下游顧客群而言，某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置和交通條件，主控拱墅區(qū)和余杭區(qū)雙商圈，輻射某各主城區(qū)和各郊縣。就上游企業(yè)客戶而言，某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置和交通條件，不僅吸引某市區(qū)家裝設(shè)計(jì)等文化創(chuàng)意相關(guān)企業(yè)入駐，還將吸引浙江、長三角乃至全國的家居品牌企業(yè)入駐。（3）、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港總規(guī)劃建筑面積200000多平方米，為杭城最新最大的家居文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合園。項(xiàng)目氣勢宏偉、體量巨大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、設(shè)備先進(jìn)，建成后將是某，浙江乃至全國最大的家居文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)。（4）、投資方背景優(yōu)勢：某家居文化創(chuàng)意港投資方綜合實(shí)力雄厚，且經(jīng)營家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)多年。公司以“締造健康居家，享受品質(zhì)生活”為己任，系省級林業(yè)重點(diǎn)龍頭企業(yè)，AAA信用企業(yè)。旗下“某”品牌先后獲“某市著名商標(biāo)” “浙江名牌產(chǎn)品” “浙江省著名商標(biāo)”“中國馳名商標(biāo)”等榮譽(yù)。在某以及浙江省的“文化創(chuàng)意園區(qū)”里，擁有如此綜合實(shí)力且有產(chǎn)業(yè)背景的投資商并不多見。 （5）、項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢某家居文化創(chuàng)意港投資方一直從事與家裝建材有關(guān)的行業(yè)，且在此領(lǐng)域有較高的知名度，有一定的產(chǎn)業(yè)影響力，成功運(yùn)作此項(xiàng)目的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一些沒有產(chǎn)業(yè)背景的投資方。一些上游客戶（如設(shè)計(jì)人員及家飾業(yè)、家居品牌商等）將因?yàn)樾湃瓮顿Y方的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，而愿意入駐本家居文化創(chuàng)意園區(qū)，將在較短的時(shí)間內(nèi)形成園區(qū)的集聚效應(yīng)。（6）、項(xiàng)目策劃優(yōu)勢基于創(chuàng)立某、浙江乃至全國標(biāo)桿的“家居文化創(chuàng)意園區(qū)”目標(biāo)，投資方還與省內(nèi)一流的“文化創(chuàng)意園區(qū)”研究團(tuán)隊(duì)、一流的營銷策劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)略合作，確保某家居文化創(chuàng)意港的戰(zhàn)略定位清晰，策略執(zhí)行完善。項(xiàng)目劣勢分析（1）、項(xiàng)目定位獨(dú)特，增強(qiáng)經(jīng)營的難度某家居文化創(chuàng)意港首創(chuàng)“文化創(chuàng)意+家居產(chǎn)業(yè)”二合一的產(chǎn)業(yè)嫁接園區(qū)新模式，區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)眾多，客戶層次不一，沒有可以借鑒的園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，要打通鏈接“文化創(chuàng)意”知識產(chǎn)業(yè)和“家居”實(shí)體產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營的難度不小。（2）、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長，不利于項(xiàng)目的整體性經(jīng)營由于某家居文化創(chuàng)意港體量區(qū)大，區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布眾多，項(xiàng)目一期、二期、三期項(xiàng)目開發(fā)間隔時(shí)間長，短期內(nèi)無法形成合力，影響園區(qū)集聚效應(yīng)的發(fā)揮，不利于項(xiàng)目的整體經(jīng)營和發(fā)展。（3）、項(xiàng)目周邊配套尚不完善某家居文化創(chuàng)意港周邊商業(yè)氛圍略顯不足，公共配套設(shè)施不齊全，制約項(xiàng)目招商進(jìn)度。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 （1）、文化創(chuàng)意類家居是消費(fèi)升級的必然趨勢過去人們只是滿足生活基本需求，有房子住就行，對家居產(chǎn)品的要求并不高。但是伴隨生活水平的提高，人們對文化創(chuàng)意的需求已經(jīng)成為家裝的主旋律?，F(xiàn)在房間就是各種文化的展現(xiàn)，通過家具、布藝、掛件、書法、繪畫、古玩這些軟裝飾來體現(xiàn)個(gè)性化，滿足人們的精神文化追求，從這個(gè)意義上說，家居業(yè)其實(shí)是一種文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。早在2007年，北京市建筑裝飾協(xié)會已正式把家居定位為“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，并提出這是家居行業(yè)的“文化創(chuàng)意年”。（2）、政府對“文化創(chuàng)意園區(qū)”的政策支持2008年，某市政府發(fā)布“關(guān)于打造全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心的若干意見”，正式提出要將某打造“全國文化創(chuàng)意中心”。 為支持扶植某文化創(chuàng)意園區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，某政府還制定專項(xiàng)財(cái)政稅收政策：自2008年起，并根據(jù)實(shí)際需要逐年遞增，主要用于重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)孵化、動漫產(chǎn)業(yè)、人才培養(yǎng)、理論研究等方面的資助、貼息與獎勵(lì)。從市科技計(jì)劃相關(guān)專項(xiàng)中安排一塊，用于扶持文化創(chuàng)意類公共服務(wù)平臺建設(shè)、關(guān)鍵技術(shù)攻關(guān)和孵化器建設(shè)等。國務(wù)院2009年7月22日通過《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》。規(guī)劃特別指出：要充分調(diào)動社會各方面力量，加快推進(jìn)具有重大示范效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)拉動作用的重大項(xiàng)目。某家居文化創(chuàng)意港的建設(shè)，符合國家及某市政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，將會得到政府相關(guān)部門的政策支持。（3）、家居產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模的快速增長最近十年來，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及人們商品房需求的激發(fā)，與之相關(guān)家居產(chǎn)品裝修裝飾需求已經(jīng)成為與買房、購車、教育、旅游并列的五大消費(fèi)需求之一。全國家居行業(yè)2005年的市場規(guī)模突破6000億元，每年仍以20%多的速度在持續(xù)增長。某家居文化創(chuàng)意港所在地某，剛剛經(jīng)歷2009年上半年商品房成交量創(chuàng)歷史新高的瘋狂，今后數(shù)年內(nèi)，隨著大量商品房的交付和裝修，某家居產(chǎn)品的市場規(guī)模將持續(xù)增長，有利益某家居文化創(chuàng)意港園區(qū)的發(fā)展。（4）、家居企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的需要 家居行業(yè)的許多上游是外貿(mào)加工型企業(yè)，研發(fā)設(shè)計(jì)能力弱，品牌建設(shè)能力弱。經(jīng)歷了2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，許多外貿(mào)型企業(yè)都開始了“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”的產(chǎn)業(yè)升級之路。某家居文化創(chuàng)意港集“家居研發(fā)設(shè)計(jì)、電子商務(wù)、家居會展”等多項(xiàng)文化創(chuàng)意功能與一身，提供家居企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級所需的各類平臺，相信能夠受到大量此類企業(yè)的歡迎。項(xiàng)目潛在威脅分析（1）、政府對周邊商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策的不確定性因?yàn)檎畬χ苓厖^(qū)域的規(guī)劃不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)測項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍的發(fā)展，某家居文化創(chuàng)意港將可能受本區(qū)域定位不清、配套設(shè)施不全、主題不明確、政策不集中的不利影響。雖然近年來“文化創(chuàng)意園區(qū)”的建設(shè)頗受政府政策上的支持，但是，未來此類園區(qū)是否一如既往受政府的重視與支持，尚具有不確定性。（2）、可能形成的同類園區(qū)競爭威脅某家居文化創(chuàng)意港“文化創(chuàng)意+家居”的產(chǎn)業(yè)嫁接模式，定位獨(dú)特，中短內(nèi)可獲得“先發(fā)優(yōu)勢”，但是，項(xiàng)目整體建成營運(yùn)并取得較好效益后，某周邊以及浙江省內(nèi)的項(xiàng)目園區(qū)必定會采取相對應(yīng)的競爭措施，未來的競爭威脅難以避免。（3）、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性2008年來，源自美國的“金融海嘯”席卷全球經(jīng)濟(jì)，中國經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響。雖然2009年上半年中國的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)）預(yù)示著有“觸底回升”的跡象，但未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)到底是“V”型，“W”型，還是“L”型，仍然具有較大的不確定性。某家居文化創(chuàng)意港的發(fā)展不可避免的受到宏觀經(jīng)濟(jì)的制約，尤其受到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制約。十二、某家居文化創(chuàng)意港經(jīng)濟(jì)與社會效益分析某家居文化創(chuàng)意港建設(shè)后將實(shí)現(xiàn)以下幾方面的直接效益：富有特色、高度集聚的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)某家居文化創(chuàng)意港優(yōu)越的地理位置使其能與創(chuàng)意良渚基地形成一個(gè)富有特色的文化創(chuàng)意集聚區(qū)，是大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、落實(shí)“傳承良渚文明，創(chuàng)建北秀明珠”的發(fā)展戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)“商貿(mào)良渚、實(shí)力良渚、文化良渚、和諧良渚、創(chuàng)意良渚”的目標(biāo)的重要舉措，可吸引全國乃至全世界的資本和“智本”入駐，成為文化創(chuàng)意企業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。此舉不僅發(fā)揮互補(bǔ)效應(yīng)、增強(qiáng)了余杭區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模與實(shí)力，還可與余杭區(qū)其他三個(gè)創(chuàng)意基地形成合力，全力沖刺某市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)；還可與某市運(yùn)河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶對接，主動融入某市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，充分享有某主城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動效應(yīng)、溢出效應(yīng)，促進(jìn)某市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展。表5 某家居文化創(chuàng)意港集聚優(yōu)勢功能區(qū)塊特色項(xiàng)目主要集聚優(yōu)勢家居文化設(shè)計(jì)創(chuàng)意（主題工作室）區(qū)設(shè)計(jì)師工作室優(yōu)秀設(shè)計(jì)人才5001000名，主題工作室200300間，國內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)人才510名，國際知名設(shè)計(jì)師35名數(shù)字化高科技電子商務(wù)功能區(qū)家居文化創(chuàng)意電子商務(wù)平臺會員單位5000家及眾多非會員用戶設(shè)計(jì)與產(chǎn)品展示交流區(qū)設(shè)計(jì)與產(chǎn)品展示交流平臺公司總部或區(qū)域總部250家，知名品牌500個(gè)以上家居創(chuàng)意設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化器90家孵化企業(yè)及20家大學(xué)生文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)企業(yè)大學(xué)生創(chuàng)意實(shí)踐基地某創(chuàng)意學(xué)院每年500名大學(xué)生進(jìn)行家居文化創(chuàng)意實(shí)踐，為2000名青年進(jìn)行職能技能培訓(xùn)與鑒定家居文化創(chuàng)意休閑旅游區(qū)生產(chǎn)流程展示館、家居生活DIY體驗(yàn)館、智能家居體驗(yàn)、家居文化博物館及配套設(shè)施三大館區(qū)，某影城15個(gè)廳15塊銀幕信息傳媒功能區(qū)家居產(chǎn)品數(shù)字化資源庫、行業(yè)信息數(shù)據(jù)中心、家居文化圖書館、期刊館藏量行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字化資料家居文化創(chuàng)意公共服務(wù)區(qū)專利保護(hù)、融資服務(wù)產(chǎn)權(quán)鑒定機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)50家。創(chuàng)意人才公寓300套家居文化創(chuàng)意的某高地“環(huán)境”和“人才”是某的比較優(yōu)勢，特別適合激發(fā)靈感、“人腦+電腦+文化”的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。某市委、市政府提出要加快轉(zhuǎn)型，力爭跳過重化工業(yè)階段，率先邁入以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的后工業(yè)化時(shí)代，不僅要建立“三二一”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，而且是“3+1，這個(gè)1，是專門強(qiáng)調(diào)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。某家居文化創(chuàng)意港的建設(shè)遵循了某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，為傳統(tǒng)家具業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了極好的的平臺和機(jī)遇，從而加快實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家具業(yè)從“中國制造”向“某創(chuàng)造”、“某創(chuàng)意”的跨越，打造家居文化的某創(chuàng)意高地，打向“中國家居文化創(chuàng)意看某、某家居文化創(chuàng)意看某”品牌。顯著的經(jīng)濟(jì)效益某家居文化創(chuàng)意港將實(shí)現(xiàn)可觀的直接經(jīng)濟(jì)效益，某家居文化創(chuàng)意港全部建成后，以國家文化產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑，預(yù)計(jì)每年可貢獻(xiàn)增加值約810億，實(shí)現(xiàn)利稅23億元，成為余杭區(qū)、某市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新增長極。其中研發(fā)設(shè)計(jì)業(yè)每年實(shí)現(xiàn)1億元左右，電子商務(wù)及物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值34億元，家居文化產(chǎn)品貿(mào)易實(shí)現(xiàn)增加值45億元，文化休閑旅游、會展、教育培訓(xùn)、信息傳媒等實(shí)現(xiàn)增加值1億元左右，并保證近幾年每年增長速度不低于10%。表6 某家居文化創(chuàng)意港經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測表 （單位：萬元） 第一年第二年第三年第五年第八年預(yù)計(jì)年總營業(yè)額1000500030000100000其中電子商務(wù)營業(yè)額1000500030000創(chuàng)意設(shè)計(jì)營業(yè)額5001000500010000品牌企業(yè)營業(yè)額20001500050000其它配套服務(wù)營業(yè)額5001000500010000銷售成本+運(yùn)營成本200040002500085000預(yù)計(jì)總稅收20050020005000預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤（稅后）500300010000培育文化創(chuàng)意企業(yè)，解決就業(yè)問題某家居文化創(chuàng)意港可有效解決大學(xué)生創(chuàng)業(yè)和就業(yè)難的問題，某家居文化創(chuàng)意港每年可接受20家大學(xué)生文化創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)企業(yè)，給予租金的減免優(yōu)惠等扶持幫助；通過家居創(chuàng)意設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)孵化器，每年安排進(jìn)入孵化器企業(yè)不少于30家。某家居文化創(chuàng)意港可創(chuàng)造8000人以上新的就業(yè)機(jī)會，其中約40004500個(gè)與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的就業(yè)崗位。培養(yǎng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)后備人才某創(chuàng)意學(xué)院每年可接受各地高校500名學(xué)生進(jìn)行家居文化創(chuàng)意實(shí)踐，為2000名有志成為家居文化創(chuàng)意人才的青年進(jìn)行職能技能培訓(xùn)與鑒定，為某市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培育后備人才。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐家居文化創(chuàng)意港成為全國重要的家居文化創(chuàng)意基地、某市富有特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、余杭區(qū)四大創(chuàng)意基地之一。成為實(shí)施《余杭區(qū)家紡產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實(shí)施方案暨提升發(fā)展三年行動計(jì)劃（20092011）》的重要引擎與支撐力量；某市城北主要的家居文化、旅游、商貿(mào)、會展中心；帶動周邊第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如文化娛樂、旅游、商業(yè)、酒店餐飲、交通、物流、民房出租、當(dāng)?shù)貥潜P租售、居民經(jīng)商等服務(wù)業(yè)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)效益和社會效益的發(fā)展產(chǎn)生連動影響。