【正文】 故本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上和社會效益上是可行的。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 16 （四）結(jié)論 項(xiàng)目 總投資 3650 萬元（含 2 次裝修費(fèi)用），回收期 10 年，并且，隨著房價(jià)的上漲，旅店物業(yè)的價(jià)值也會得到提升。根據(jù) 本省各地 同類市場的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到85％的年平均出租率是有一定把握的。為了避免此類情況的出現(xiàn)， 錦江之星 連 鎖將客源市場的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。 三、經(jīng)營數(shù)據(jù)分析 平均房價(jià)： 168 元 平均出租率： 85% 客房數(shù)： 125 間 年?duì)I業(yè)收入： 651 萬元 客房經(jīng)營成本： 118 萬元 人員工資及管理費(fèi)用 130 萬元 客房經(jīng)營 毛 利潤： 403 萬元 營業(yè)稅 等稅金 39 萬元 建安投資 （ 2900 萬元， 30 年 攤消 ） ： 97 萬元 裝潢費(fèi)用 3 萬元 /間， 4 年攤消 ： 94 萬元 所得稅前利潤： 約 173 萬元 投資金額 （含 2 次裝潢費(fèi)用） ： 3650 萬 元 回收期： 約 10 年 通過項(xiàng)目的市場銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房價(jià)為 168 元 ，平均出租率是根據(jù) 本 市 周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率 估 算出來的，為 85%。同時(shí)降低折扣比率，實(shí)施實(shí)價(jià)銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營。 錦江之星連鎖旅店的 物業(yè) 為一層部分，二至九層全部，建筑面積約 6900 平方米，合計(jì) 125 個(gè)房間，其中： 79間為雙標(biāo)房， 38間大床房， 7 間商務(wù)套房，1 間 3 床套房。錦江之星已經(jīng)建立了自身的人事培訓(xùn)系統(tǒng) ， 除與無錫南洋職業(yè)技術(shù)學(xué)院等眾多學(xué)府聯(lián)合培養(yǎng)人才 外，還外引內(nèi)聯(lián)，積極引進(jìn)公司發(fā)展需要的人才 ， 基本形成一支忠誠企業(yè)、善于創(chuàng)新、能力突出、業(yè)績明顯、結(jié)構(gòu)合理人才隊(duì)伍。 經(jīng)濟(jì)型酒店的管理人才目前在這個(gè)行業(yè)是非常稀缺的，傳統(tǒng)的酒店管理機(jī)構(gòu)培養(yǎng)的人才都是適應(yīng)星級飯店的運(yùn)營系統(tǒng)，很少能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)型酒店“一人多崗”、“一職多能”的特點(diǎn)。錦江酒店管理公司在全國各地簽約管理的星級酒店達(dá)到 100 家。 錦江酒店管理公司是中國最大的酒店專業(yè)管理公司，致力于完善的酒店管理業(yè)務(wù)，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)具有豐 富的經(jīng)驗(yàn)，品牌有很高的知名度，公司擁有中、英、日、法四種語言的網(wǎng)站、新的酒店品牌識別系統(tǒng)和先進(jìn)的中央預(yù)定系統(tǒng)。 通過深入有效的 市場 推廣策劃 ， 提高錦江之星 客戶忠誠度，可使客人忠誠于 錦江之星 品牌和會員酒店，這種優(yōu)勢對會員酒店的支持是巨大的。 （五） 錦江之星 連鎖的客源優(yōu)勢 錦江之星 連鎖在共享 攜程旅行服務(wù)公司、 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng) 商務(wù)散客客源（ 800 萬會員）的基礎(chǔ) 上 ，開拓了自己的經(jīng)濟(jì)型客源市場，針對 經(jīng)濟(jì)型旅店 客人的特點(diǎn)，開展了 自己的 網(wǎng)上訂房 卡 銷售 ， 全面開展品牌立體營銷，一方面花費(fèi)巨額資金在電視廣播、旅游雜志、宣傳冊、海報(bào)、戶外廣告等傳統(tǒng)營銷媒介上開展品牌宣傳，另一方面運(yùn)用以互聯(lián)網(wǎng)為核心的高科技營銷手段推廣 酒 店品牌，自主開發(fā)的“錦江之星”網(wǎng)站就是集預(yù)訂、營銷、客戶服務(wù)等功能于一身的網(wǎng)站。目前 網(wǎng)上 訂房量 占國內(nèi)酒店可預(yù)定房間數(shù)還不到 5%，發(fā)展空間相當(dāng)大。 中國酒店業(yè)經(jīng)過 20年的發(fā)展，初步形成 了一些象錦江之星、如家快捷、莫泰 168 等酒店管理品牌， 錦江之星 對于品牌的“軟要素” —— 品牌客源網(wǎng)絡(luò)、品牌化的市場規(guī)劃、集團(tuán)內(nèi)培訓(xùn)等 非常 重視， 形成了 完全意義上統(tǒng)一的品牌形象， 錦江之星 以品牌為核心，同時(shí)融合了攜程、 錦江國際集團(tuán) 在客源網(wǎng)絡(luò)、集團(tuán)培訓(xùn)上的優(yōu)勢，通過一系列的品牌運(yùn)作，在客源層中也會形成鮮明的品牌形象。 錦江國際集團(tuán)還擁有錦江投資、錦江旅游、錦江地產(chǎn)、錦江食品、錦江商貿(mào)、錦江金融、錦江教育等許多優(yōu)勢資源。 錦江酒店在全國 20個(gè)省、市經(jīng)營管理全資、控股等酒店 190 家（含經(jīng)濟(jì)型旅館），客房數(shù) 4 萬余間 /套 ,名列全球酒店集團(tuán) 300 強(qiáng)第 29位 。 以“上海錦江國際酒店發(fā)展股份有限公司”為主體，擁有錦江國際酒店管理公司及華東、北方、華中、 南方、西北、西南六大區(qū)域性公司。 錦江國際的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是：通過 3― 5 年努力，成為全國“酒店業(yè)第一、餐飲服務(wù)業(yè)第一、旅游客運(yùn)業(yè)第一”，建成世界有影響力的綜合性旅游集團(tuán)?！板\江”商標(biāo)為中國馳名商標(biāo)，列“中國 500 最具價(jià)值品牌排行榜”第 40 位、上海地區(qū)第 4 位。錦江國際集團(tuán)是中國規(guī)模最大的綜合性旅游企業(yè)集團(tuán)之一，以酒店、餐飲服務(wù)、旅游客運(yùn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，并設(shè)有酒店、旅游、客運(yùn)、地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、食品、教育八個(gè)事業(yè)部。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連云港錦江之星項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇金海置業(yè)有限公司發(fā)展部 0518— 85856992 12 另外，還與 e 龍旅行網(wǎng)、家園酒店會館、易尚旅行網(wǎng)、旅程訂房網(wǎng)等 網(wǎng)上訂房網(wǎng)絡(luò)公司合作，方便旅客異地訂房。 2021年 10 月，攜程并購了北京運(yùn)通商務(wù)旅行服務(wù)公司，攜程總公司在上海，全 國有北京、廣州、深圳、香港四個(gè)分公司，全國各省會城市均設(shè)有辦事處，直銷隊(duì)伍也遍及全國，攜程的賓館訂房量呈直線上升方式，每月上升比例 10％。 五、錦江之星連鎖經(jīng)營 與集團(tuán) 優(yōu)勢 （一）與 攜程國際集團(tuán) 等大型 旅游電子商務(wù) 網(wǎng)絡(luò)公司 聯(lián)手，提升公司品牌形象。 每至旅游 旺季 ，所有旅店爆滿，客房價(jià)格上漲。 （四） 旅店業(yè)現(xiàn)狀 從 旅店 業(yè)情況來看， 2021 年第三季度，全市 旅店 業(yè)法人企業(yè)共有55 家，從業(yè)人員 3689 人，資產(chǎn)總計(jì) 億元，主營業(yè)務(wù)收入 億元，全市利潤總額 182 萬元，營業(yè)利潤率為 %，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。未來五年，連云港市將通過“構(gòu)建一圈、打造一帶、整合七大旅游區(qū)”，投入約 50億元提升旅游硬件水平，開發(fā)一批精品線路，實(shí)現(xiàn)由大眾旅游向高端旅游、觀光旅游向休閑度假旅游、旅游資源大市向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)上半年，全市接待游客 萬人次，同比增長 %，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，增長 %。 今年全市上下圍繞建設(shè)山海相擁的知名旅游城市發(fā)展目標(biāo)，打好旅游特色牌，拉長旅游產(chǎn)業(yè)鏈。轄區(qū)內(nèi)的花果山風(fēng)景區(qū)被納入全國“黃金周”假日旅游直報(bào)景點(diǎn)，并被評為“中國最值得外國人去的 50 個(gè)地方之一”，旅游節(jié)慶西游記國際旅游文化節(jié)獲得了“中國節(jié)慶 50 強(qiáng)”稱號，旅游宣傳策劃“懸賞百萬破譯東方天書”被中國旅游營銷組委會評為中國唯一旅游宣傳經(jīng)典案例。 2021 年全市共接待國內(nèi)游客 萬人次，比上年增長 %，五年年均遞增%；實(shí)現(xiàn)旅游收 入 億元，增長 %，年均遞增 %；接待海外旅游者 萬人次，增長 %，年均遞增 %；實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 4601 萬美元，增長 %，年均遞增 %。 （二）連云港市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 近年來，市委市政府多次出臺文件推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展，全市旅游業(yè)步入了快速發(fā)展軌道， 旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位不斷增強(qiáng)，在全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位日益重要。 江蘇金海置業(yè)有限公司 連