連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(參考版)
2025-03-04 03:58本頁面
【正文】 2 008 年 上 半年：（一期 /小型別墅 ） 2 009 年 上 半年：（二期 /小型別墅 ） 2 010 年上 半年：（三期 /小型別墅和中型別墅 ） 2 011 年上半年：（四期 /中型別墅和豪華別墅 ） 23 4． 全程均價(jià) 分四期開發(fā)，按 近兩年連云港 樓市價(jià)格平均年增長率在 10％－ 12％（ 按保守估計(jì)取最低 值，即 10％）計(jì)算，可得下式： 目前開盤均價(jià) 6200 元 /平方米，根據(jù)年增長率 10％來計(jì)算，預(yù)計(jì) 08 年 6 月開盤價(jià)格漲幅 10％，則開盤價(jià)將在 5400 元 /平方米。則相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下所示： 項(xiàng)目占地： 畝＝ 53936 平方米 總建筑面積： 53936 平方米 ＝ 43149 平方米 單位成本概算（稅費(fèi)除外）：單位地價(jià)＋建安成本＋規(guī)費(fèi)＋不可預(yù)見費(fèi) （含相關(guān)前期運(yùn)營成本） ＝ 1380（含契稅）＋ 1200＋ 170＋ 750＝ 3500 元 /平方米 則項(xiàng)目總成本： 3500 元 /平方米 43149 平方米 ＝ 億元 按項(xiàng)目預(yù)期收入 1 億元（含稅費(fèi)）計(jì)算，則 單位售價(jià) ： [ 億元（ 1＋ 11％）＋ 1 億元 ]247。 購 買動機(jī)分析： ? 懂得生活情趣的中年人群 為重要購買動機(jī)； ? 本島或本港人群 出于 能獲得 更多 的投資回報(bào)而 購買 。 ? 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求 舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的 第二居所。 目標(biāo)客戶的物業(yè)需求： ? 以 總價(jià)在 100 萬左右 的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅 滿足基本居住要求的簡裝度假居所； ? 少量 總價(jià)在 110140 萬左右 的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對其舒適度的要求達(dá)到一般別墅的 標(biāo)準(zhǔn) ? 設(shè)臵 一套甚至 數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付， 總價(jià)可考慮過千萬，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的臵業(yè)需求 ，從項(xiàng)目本身來說，亦可提升項(xiàng)目的知名度及帶動項(xiàng)目的整體售價(jià)。 19 3．客群分析 本 案消費(fèi)人群基本特征 主力客戶群的界定 ? 年齡在 3045 歲的中 高 等收入人士，包括教師，機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位 中層以上 干部 ，私營小業(yè)主； ? 周邊城市，如上海、浙江乃至北京等地的潛在客戶群體； ? 地緣性較強(qiáng)、對 連島 具有高度認(rèn)可的居民， 作為休閑度假或投資的需要。反過來，我們也很難想象一個(gè) “ 豪宅別墅 ” 項(xiàng)目一部分物業(yè)已經(jīng)有業(yè)主居住生活，而另一部分仍有裝修工人和材料進(jìn)進(jìn)出出，更不要說還要忍受裝修施工的種種噪音 ，故而我們在此建議，本案以選擇性裝修方式交付。即使在上海，仔細(xì)觀察一下就可以發(fā)現(xiàn)，最優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)都是精裝修的。這里想提一下裝修的問題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認(rèn)為是有一點(diǎn)誤區(qū)的。 別墅也是一樣。 相關(guān)建議 —— 做 選擇性裝修 方案 好的別墅建筑應(yīng)該是一件藝術(shù)品，至少也應(yīng)該是建筑中的精品。 我 們 認(rèn)為別墅市場的發(fā)展將會存在兩個(gè)極端，一是隨著別墅用地的緊張，別墅未來將進(jìn)一步向高檔化和豪宅化發(fā)展；二是經(jīng)濟(jì)型別墅將呈現(xiàn)外向型、郊區(qū)型的度假別墅發(fā)展。 2． 產(chǎn)品（ 旅游 度假型物業(yè)）分析 旅游地產(chǎn)包含四類：第 一 類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第 二 類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館 、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián) 空間； 第 三 類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等； 第 四 類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。 機(jī)會 宏觀：此幅別墅用地已屬本區(qū)域乃至全市絕版別墅用地，從土地及該物業(yè)景觀的稀缺性上來看，已屬獨(dú)一無二； 微觀：區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套的逐漸完善； 17 規(guī)劃：政府大力推廣旅游業(yè)，對帶動該物業(yè)的銷售起到的積極影響； 客群：因是旅游度假物業(yè)，故周邊乃至全 國存在相當(dāng)一部分的潛在客戶群。 由此可見，連云港本市購買力較低，高端物業(yè)的消費(fèi)人群仍以周邊城市為主，本案位于連島之上，故而價(jià)格和市區(qū)物業(yè)價(jià)格的可比性較弱，在此僅作參考之
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