連云港連島別墅項目調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 4400 元 /平方米左右。 樓層狀況 : 1826 層，約 1850 套 總結(jié) 整體來看，連云區(qū)的銷售均價目前整體保持在 4000 元 /平方米以上，而且項目多以可觀海景的小高層甚至高層居多，此類物業(yè)也成為了本區(qū)域的主流建筑類型 ，而位于連島之上的公寓價格如除去裝修費用，仍比連云區(qū)的同類物業(yè)價格高 20％－ 30％，最低價格（帶裝修）在 6000 元 /平方米左右。 我 們 認為別墅市場的發(fā)展將會存在兩個極端，一是隨著別墅用地的緊張，別墅未來將進一步向高檔化和豪宅化發(fā)展；二是經(jīng)濟型別墅將呈現(xiàn)外向型、郊區(qū)型的度假別墅發(fā)展。即使在上海，仔細觀察一下就可以發(fā)現(xiàn)，最優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)都是精裝修的。 ? 居住要求并非第一位，但要能滿足身心的放松，故僅求 舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的 第二居所。 2 008 年 上 半年：（一期 /小型別墅 ） 2 009 年 上 半年：（二期 /小型別墅 ） 2 010 年上 半年：（三期 /小型別墅和中型別墅 ） 2 011 年上半年：（四期 /中型別墅和豪華別墅 ） 23 4． 全程均價 分四期開發(fā)，按 近兩年連云港 樓市價格平均年增長率在 10％－ 12％（ 按保守估計取最低 值，即 10％）計算，可得下式： 目前開盤均價 6200 元 /平方米，根據(jù)年增長率 10％來計算，預(yù)計 08 年 6 月開盤價格漲幅 10％，則開盤價將在 5400 元 /平方米。 目標(biāo)客戶的物業(yè)需求： ? 以 總價在 100 萬左右 的小型別墅物業(yè)為主，功能上僅 滿足基本居住要求的簡裝度假居所； ? 少量 總價在 110140 萬左右 的中型別墅物業(yè)，除了在功能上滿足基本居住的要求外，對其舒適度的要求達到一般別墅的 標(biāo)準(zhǔn) ? 設(shè)臵 一套甚至 數(shù)套豪宅，如采用精裝修交付， 總價可考慮過千萬，以滿足站在“金字塔”頂端的客戶群體的臵業(yè)需求 ，從項目本身來說，亦可提升項目的知名度及帶動項目的整體售價。這里想提一下裝修的問題，目前在上海仍然可以看到不少定位于高檔物業(yè)的別墅是毛坯交房的，我們認為是有一點誤區(qū)的。 2． 產(chǎn)品（ 旅游 度假型物業(yè)）分析 旅游地產(chǎn)包含四類：第 一 類是旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第 二 類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館 、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián) 空間； 第 三 類是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等； 第 四 類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :202100 平方米 開盤時間 : 20211130 15 容積率 : 總戶數(shù) :600 銷售情況：目前銷售均價 4800 元 /平方米，僅剩余不到 10 套 上城 項目簡介： 該項目占地約 萬平方米，建筑面積為 28 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 55%， 主力戶型為約 140 平米的三室戶型。截止 06 年 7 月 25 日 ,A4,A6 號樓出地面一層 。 項目總占地面積 畝，容積率 ，綠化率 40%， 7 幢純海景公寓和 13 棟觀海豪宅和諧布臵，同時小區(qū)建有 4000 平方米的會所和物管中心， 5000 平方米的購物中心， 1000 平方米的室外游泳池， 6000 平方米的中心景觀及休閑廣場， 4800 平方米的觀景平臺，業(yè)主在此可自由享受吃、喝、玩、購物等全方位的服務(wù)。 7 別 墅部分 —— 西班牙地中海風(fēng)情海景別墅 東盛龍門山莊位于連云區(qū)神州賓館北側(cè)、在海一方公園西側(cè)，分為龍門山莊別墅與龍門領(lǐng)海高層兩個組團，總建筑面積約 14 萬平方米。北倚龍門山，東連在海一方公園，南鄰宋家花園，位于連島 AAAA 級風(fēng)景區(qū)與濱海新城 CBD連接的核心位臵。 D . 房 地產(chǎn)市場正步入品牌時代 以奧園集團登陸港城為標(biāo)志，公園一號以港城營銷推廣前所未有之氣勢，震撼全城，而久和國際、新港國際兩大超級大盤的磅礴氣勢則更讓本地中小開 發(fā)商感受到較大壓力。與此同步，全市現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)加快，物價調(diào)控效果較好，商家競相開展各類促銷活動，全市城鄉(xiāng)市場呈現(xiàn)同步紅火態(tài)勢，社會消費品零售總
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