【導(dǎo)讀】項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。二〇一三年一月十日

　　

【正文】 jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjg p hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jpg 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年完成投資：指報(bào)告期內(nèi)完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。該指標(biāo)是按照形象進(jìn)度原則統(tǒng)計(jì)累計(jì)數(shù)據(jù)。 商品房銷售面積：指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買(mǎi)賣合同中所確認(rèn)的建筑面積）。該指標(biāo)是累計(jì)數(shù)據(jù)。 商品房銷售額：指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總價(jià)款（即雙方簽署的正式買(mǎi)賣合同中所確認(rèn)的合同總價(jià)）。該指標(biāo)與商品房銷售面積同口徑，也是累計(jì)數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)實(shí)際可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種貨幣資金及來(lái)源渠道。具體細(xì)分為國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標(biāo)是累計(jì)數(shù)據(jù)。 房屋施工面積：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開(kāi) 工的面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工后又停緩建的房屋面積。多層建筑物的施工面積指各層建筑面積之和。 房屋新開(kāi)工面積：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積，以單位工程為核算對(duì)象。不包括在上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋建筑面積和上期停緩建而在本期復(fù)工的建筑面積。房屋的開(kāi)工以房屋正式開(kāi)始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。房屋新開(kāi)工面積指整棟房屋的全部建筑面積，不能分割計(jì)算。 “雙港新城” 項(xiàng)目可行性分析 報(bào)告h jp g h jp g h jp g hjp g hjp g hjp g hjg ph jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh j pg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jpg 10 h jp g h jp g h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hj g p hjp g hjp g gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjg p hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jpg 房屋竣工面積：指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部 完工，達(dá)到住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。 土地購(gòu)置面積：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本年內(nèi)通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。 土地成交價(jià)款：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動(dòng)的最終金額。在土地一級(jí)市場(chǎng)，是指土地最后的劃撥款、“招拍掛”價(jià)格和出讓價(jià)；在土地二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價(jià)格。土地成交價(jià)款與土地購(gòu)置面積同口徑，可以計(jì)算土地的平均購(gòu)置價(jià)格。 全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位。 按月（ 1 月份除外）進(jìn)行全 面調(diào)查。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運(yùn)用時(shí)間序列、多元統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素和隨機(jī)因素的影響，采用增長(zhǎng)率循環(huán)方法編制而成。國(guó)房景氣指數(shù)選擇 20xx 年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為 100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù) 100點(diǎn)是最合適的水平， 95 至 105 點(diǎn)之間為適度水平， 95 以下為較低水平， 105 以上為偏高水平。 、中、西部地區(qū)劃分 “雙港新城” 項(xiàng)目可行性分析 報(bào)告h jp g h jp g h jp g hjp g hjp g hjp g hjg ph jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh j pg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jpg 11 h jp g h jp g h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hj g p hjp g hjp g gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjg p hjp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jpg 東 部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南 11 個(gè)?。ㄊ校恢胁康貐^(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南 8 個(gè)省；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆 12個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）。 6. 增長(zhǎng)速度計(jì)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度為名義增速，由于固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)按季進(jìn)行計(jì)算，除 13 月、 16 月、 19 月、 112 月可計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際增速外，其他月份只計(jì)算名義增速。 針對(duì)目前的房地產(chǎn)趨勢(shì)作如下幾個(gè)綜述判斷： 國(guó) 家的調(diào)控下半年不可能會(huì)明顯或公開(kāi)放松，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用有所降低，而房地產(chǎn)又影響民生與民意政治影響大，但調(diào)控的手段與方法可能有些微調(diào)，但政策的方向不會(huì)轉(zhuǎn)變。調(diào)控中最有可能出現(xiàn)的變化是銀行會(huì)根據(jù)自己的資金信貸情況作出執(zhí)行政策力度的微調(diào)，錢(qián)多貸不出去的銀行可能會(huì)適度放寬調(diào)控，錢(qián)少資金偏緊的銀行甚至?xí)鼜膰?yán)把握政策。 調(diào)控是長(zhǎng)期的，手段是會(huì)變化的，嚴(yán)厲與松弛與否取決于房?jī)r(jià)在民意和輿論中的反響，但中國(guó)房地產(chǎn)體制的不健康導(dǎo)致市場(chǎng)作用失靈，只能通過(guò)調(diào)控來(lái)找到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方政府利益、開(kāi)發(fā)商銀行利益、 百姓住房夢(mèng)四者的相對(duì)平衡。 長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是土地制度問(wèn)題帶來(lái)了土地壟斷定價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)也具有壟斷定價(jià)色彩，因而招拍掛以來(lái)地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于百姓收入的漲幅，這也是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)即泡沫已經(jīng)在近期累積的根源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 “雙港新城” 項(xiàng)目可行性分析 報(bào)告h jp g h jp g h jp g hjp g hjp g hjp g hjg ph jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh jp gh jpg h jpg h jpg h jpg h jp g hjp g hjp g hjp g hjp gh jp gh jp gh jp gh