【正文】 ..... 125 四、規(guī)劃建議 .................................... 125 第七部分 項目定價模擬 ................................ 126 一、商業(yè)價格分析及定位 ................................ 126 二、住宅價格分析及定位 ................................ 126 競爭樓盤綜合比較評估表 (悲觀評估 ) .................... 127 競爭樓盤綜合比較評估表 (樂觀評估 ) .................... 128 價格加權(quán)分析與建議 ................................. 129 13 第一部分 項目所在地市概況 引：三禾項目屬于典型的開發(fā)商異地開發(fā)項目，開發(fā)商應(yīng)對項目的所在地的風土人情、置業(yè)觀念、城市近、遠景的規(guī)劃、城市的發(fā)展現(xiàn)狀與未來的預測等，必須做一詳盡的了解，做到知彼知己，在詳盡了解市場的基礎(chǔ)上，才能市場做出準確的判斷 …… 一、名字的由來： 連 云 港 市 古 稱 海 州 ， 后 因 港 而 得 現(xiàn) 名 。 二、地理位置： 連 云港市 ，江蘇省轄地級市 。 位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間 。 東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望； 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ； 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；北與山東郯 14 城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤 。 東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465 萬。新浦區(qū)為市政府所在地。 三、地理地位： 連 云 港 市 位 于 南 北 過 渡 和 陸 海 過 渡 的 交 匯 點 ， 是 港 路 和 陸 海 結(jié) 合 部 ，是 國 際 通 道 “ 新亞歐 大 陸 橋 ” 東 端 橋 頭 堡 ， 具 有 海 運 、 陸 運 相 結(jié) 合 的 優(yōu) 勢 。 由 于 這 里 是 貫 通 亞 歐 的 各 個 橋 路中 路 徑 最 短 的 城 市 ， 因 此 對 國 際 間 ， 特 別 是 對 太 平 洋 、 大 西 洋 經(jīng) 濟 圈 的 物 流 具 有 較 大 吸 引力 ， 從 而 使 連 云 港 市 有 條 件 成 為 溝 通 三 大 洲 、 兩 大 洋 的 咽 喉 要 道 。 四、歷史地位： 連 云 港 前 身 海 州 朐 港 秦 漢 時 就 開 始 同 越 南 、緬 甸 、印 度 、 斯 里 蘭 卡 等 國 往 來 ，素 有 “ 海道 第 一 程 ” 、 “ 海 上 絲 綢 之 路 ” 之 稱 。 唐 宋 年 間 ，海 州 朐 港 可 溝 通 外 海 內(nèi) 河 ，北 通 登 、 榮 、 15 膠 、 煙 、 南 連 通 、 泰 、 江 、 淅 ； 清 康 熙 年 間 ， 成 為 朝 廷 “ 欽 定 口 岸 ” 。 五、港口地位： 連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位 30 個，年吞吐量 4000 萬噸以上。６ .７公里長攔海大堤，使港口形成了 30 平方公里風平浪靜的港池，可供建設(shè)上百個泊位，形成億噸吞吐能力。連云港港已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港，與世界上 160 多個國家和地區(qū)的近 1000 多個港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。 六、交通地位： 連 云港市以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成。民航開通了到中國重要城市北京、廣州、上海等地的航班。鐵路客運和貨運列車可直通北京、上海、南京、成都、武漢、寶雞等大中城市，并通過京滬線、 京九線、隴海線等連接中國各地。連云港是中國五大交通樞紐之一，公路對外交通已全部實現(xiàn)高速化，國家重點建設(shè)的同三、連霍兩條高速公路在境內(nèi)交匯。 16 七、連云港之最： ６ .７公里攔海大堤 全國最長。 全國最大玉蘭花樹 江蘇最高峰玉女峰 625 米 東西連島為江蘇第一大島，面積達５．４平方公里。 石梁河水庫為江蘇省最大水庫，可蓄水４億立方米。 前三島海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚等。 東海縣的金紅石礦儲量達２５０多萬噸，是目前國內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。 八、項目所在地市宏觀經(jīng) 濟運行狀況及經(jīng)濟背景調(diào)查 全年地區(qū)生產(chǎn)總值（即 GDP）達到 億元，較上年增長 %，增幅較上年提高 個百分點，是 1999年以來增長最快的一年。 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長 %； 17 第二產(chǎn)業(yè)增加值達 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長 %。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 7536 元，增長 %。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，經(jīng)濟質(zhì)量有所提高。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。其中第一產(chǎn)業(yè)比重下降了 個百分點，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重分別上升了 個和 個百分點。第二、第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %和 %，分別拉動全市經(jīng)濟增長達 個和 個百分點。 通過上述可以看出，連云港城市地位的確定，帶來新一輪經(jīng)濟的發(fā)展。新的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)帶來新的變化，作為傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè) —— 農(nóng)業(yè)受到?jīng)_擊，增長速度低于第二、第三產(chǎn)業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)已取代了第一產(chǎn)業(yè)的主導地位。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將促使本地區(qū)經(jīng)濟重心由農(nóng)業(yè)向工業(yè)、服務(wù)業(yè)的進一步偏移將加快地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，促進產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的進一步調(diào)整，加快了城市化的進程。城市化進程的加快，人將起到主導作用。大量外來人口的涌入，最先需要解決的問題是住，將導致城市規(guī)劃的不斷推陳出新，促使房產(chǎn)市場投入的力度不斷加大。將給連云港市的地產(chǎn)市場發(fā)展帶來輝煌的前景。 18 九、項目所在地城市規(guī)劃概況 總體規(guī)劃摘要 1）面積規(guī)劃：規(guī)劃區(qū)范圍總面積約 1022 平方公里，其中市區(qū)行政區(qū)面積約 830 平方公里。中心城區(qū)包括新浦區(qū)和連云區(qū)兩部分， 平方公里。 2）結(jié)構(gòu)規(guī)劃：根據(jù)城市規(guī)劃， 2020 年連云港將由現(xiàn)在的“一市雙城”式格局充實和發(fā)展成“雙核多組團山水 生態(tài)城市” ，遠景形成“網(wǎng)絡(luò)組團式”城市結(jié)構(gòu)。 3）人口規(guī)劃：規(guī)劃到 2020 年，中心城區(qū)總?cè)丝?79 萬， 2020 年達到 89 萬， 2020 年發(fā)展到 108 萬， 城市化進程在進一步的加快。 4）路網(wǎng)規(guī)劃： 交通網(wǎng)絡(luò)將建成“中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四周放射”的立體型綜合交通體系，通過同三、連霍、寧連高速，20 3 327 等主干交通網(wǎng)，聯(lián)系上海、南京、青島、西安等大城市。 5）港口規(guī)劃： 充分利用沿海、沿隴海鐵路“兩沿”戰(zhàn)略優(yōu)勢，建設(shè)億噸東方大港。開通國際、國內(nèi)海上客運 ，開拓國 19 際國內(nèi)航空航線，規(guī)劃大型國際民航機場，建設(shè)沿 海鐵路，沿海公路，實現(xiàn)沿海大通道電氣化、高速化。 6）新浦區(qū)規(guī)劃： 新浦區(qū)重點向東向南拓展 23 平方公里的新城區(qū)，居住人口 30 萬人。 7）體育中心規(guī)劃：凌州路南、淮海工學院北側(cè)、科苑路與學院路之間。 8）大學城規(guī)劃：寧連公路東、西兩側(cè)，北起凌州路，南至公園南路。 9）新區(qū)規(guī)劃：新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東鹽河綠化風光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂設(shè)施。 10）市級行政、文化中心規(guī)劃：東鹽河以東，學院路以西，朝陽路兩側(cè)。安排 有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會議中心和附屬配套用房，以及市級文化、科技中心、圖書館、婦女兒童活動中心等。 11）區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃：位于巨龍路與朝陽路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。 十、城市概況綜合評述 連云港的城市地位，將隨著對外經(jīng)濟的發(fā)展而加速提升，但目前城市輻射能力的基礎(chǔ)著力點較少，對城 20 市未來發(fā)展有一定的局限性。 作為交通樞紐城市，其逐漸擺脫傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，利用自身的資源優(yōu)勢，促進經(jīng)濟的發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到重新調(diào)整，大力發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)。 城市化發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，將進一步弱化老城區(qū)的地位與功能；各區(qū)將逐步 形成自身板塊內(nèi)核，相互依賴性將逐步降低。 城市規(guī)劃對城市性質(zhì) “雙核多組團山水生態(tài)城市” 的定位，對今后地產(chǎn)市場的產(chǎn)品在園藝規(guī)劃、景觀設(shè)計、生態(tài)環(huán)保等方面將提出更高的要求。因此，產(chǎn)品與自然景觀的融洽、與城市格局的協(xié)調(diào)，將對開發(fā)商對產(chǎn)品的設(shè)計理念提出更高的要求。 作為連云港市的核心點 —— 新浦區(qū)的整體規(guī)劃成為重中之重，給本項目帶來利好的前景。 21 第二部分 項目用地周邊環(huán)境分析 引：開發(fā)商對項目基地環(huán)境的現(xiàn)狀與政府未來發(fā)展的了解，可以結(jié)合自身基地環(huán)境資源去做產(chǎn)品，避開劣勢，充分利用自身的優(yōu)勢，將自身的優(yōu)勢最大化， 加大自己與同區(qū)域產(chǎn)品競爭的砝碼 ?? 一、項目土地周邊環(huán)境分析 地理位置： 本項目位于新浦的老城區(qū)，新浦區(qū)政府北側(cè)，項目東至規(guī)劃 3路，南至民主路、西至南極北路、北至規(guī)劃4路。 項目內(nèi)部被通灌北路（市政規(guī)劃路）、建國路（內(nèi)部區(qū)間路，待拓寬）分割形成了 3 塊地。 其中： 1） 1 號地塊：東至規(guī)劃 3路、南至建國路、西至通灌北路、北至規(guī)劃 4路； 2） 2 號地塊：東至通灌北路、南至建國路、西至南極北路、北至規(guī)劃路： 22 3） 3 號地塊：東至隴西路、南至民主路、西至南極北路、北至建國路： 說明：以下簡稱 1 號、 2 號、 3 號地。 地質(zhì) 地貌狀況： 1） 1 號地塊：被“龍尾河”分割為 2 塊用地，其中西側(cè)三角形地塊為“公共綠化用地”，目前已經(jīng)拆遷完畢。東側(cè)為“待開發(fā)用地”，目前存在大量宿舍樓與平房。 2） 2 號地塊： 相對于 3 號地塊略有高度。 地塊較規(guī)整，棚戶區(qū)，多為居民自建小二樓，目前大部分尚未拆遷。 3） 3 號地塊：被“海昌路”分割為 2 塊商鋪用地，多為居民自建小二樓，目前尚未拆遷。 土地面積及紅線圖： 1） 總 萬平米的建設(shè)用地，共分成三塊。 2） 1 號地塊：位于通灌北路東北側(cè)與建國路北側(cè)，北抵規(guī)劃 4路，東至規(guī)劃 3路，面積為 萬平方 23 米。 3） 2 號地塊 ：位于通灌北路西側(cè)與建國路北側(cè)，西側(cè)為市民路，北抵規(guī)劃路，面積為 萬平方米。 4） 3 號地塊：位于建國路以南，民主路北側(cè)，海昌路兩側(cè)，被海昌路分為兩塊， 萬平方米。 說明：紅線圖：（見前期規(guī)劃圖） 七通一平現(xiàn)狀： 1） 1 號地：為待拆遷用地，目前七通現(xiàn)狀良好。 2） 3 號地： 只 通水、通電、通路、通電。 二、項目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊標志性建筑 1） 東側(cè)：人民醫(yī)院門診大樓 24 2） 南側(cè)：中央百貨大樓 3） 西側(cè)：連云港電視臺發(fā)射塔 4） 北側(cè)：火車站、長途汽車站 綠化景觀： 1） 鹽河路景觀綠化帶 2） 龍尾河綠化帶 3） 人民公 園 自然景觀： 鹽河、龍尾河原為城市外部水路運輸水系，現(xiàn)已失去其原來的運輸意義，成為調(diào)節(jié)老城區(qū)水環(huán)境的主要河流。 歷史人文景觀： 1） 民主路： 解放前就已命名的道路，為新浦區(qū)最早的城市主干道，俗稱 —— “新浦后街”。 25 2） 劉一麟故居： 位于民主路。劉一麟（ 19081985），新浦人氏，早年畢業(yè)于上海同濟大學，后赴德，獲德國漢堡柏林醫(yī)學博士?；貒笕芜B云港市第一人民醫(yī)院院長。 3） 六合春飯店舊址： 位于民主路，解放前為新浦地區(qū)著名的飯店之一，現(xiàn)為老上海湯包店。 4） 天池牌坊 ： 位于民主路，為了紀念清朝后期一貞潔烈婦所立。 5） 天后宮 ： 市級文物保護單位， 劉振殿等人籌 建于 清光緒十八年 （ 1892 年）。 6） 老火車站舊址： 距離本案約 公里，解放前建立的，其候車大廳原來為新浦區(qū)最早的標志性建筑之一（現(xiàn)已被拆毀）。 環(huán)境污染狀況： 1） 龍尾河的“水污染”； 2） 來自火車站和長途汽車站以及周邊臨近的馬路“噪音污染”。 26 三、地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 1） 周邊的市政網(wǎng)： 四橫為 —— 建國路、民主路、解放路、鹽河路； 四縱為 —— 南極北路、海昌路、通灌北路、郁洲北路。 2） 公共交通現(xiàn)狀： 2 2 9 路車通過該處， 其中 9 路為環(huán)城公交線路。 3） 遠景規(guī)劃：通灌北路、海昌路、建國路的拓寬工程 通灌北路 —— 路輻 40 米，北接火車站，為城市快速車道，目前正在施工。 海 昌 路 —— 路輻 30 米，為主要商業(yè)街，目前處于統(tǒng)籌中。 建 國 路 —— 路輻 30 米，為老城區(qū)改造街道，目前處于統(tǒng)籌中。 27 項目對外水、陸、空交通狀況 1） 水：項目西鹽河及東面龍尾河原為城市外部水路運輸水系，但 隨著城市的發(fā)展已經(jīng)失去了原來的運輸意義，成為了城市的內(nèi)部景觀河流。 2） 陸：本項目最大的交通優(yōu)勢在陸路，東南 1 公里處，為新浦客運東站，正北面 1 公 里為火車站和長途汽車站。 3） 空： 連云港市的飛機廠位于東?？h的白塔埠鎮(zhèn)，距本項目 20 公里左右。 地塊周邊市政道路進入項目地塊的