【正文】 0 年上半年開始趨于回落，說明本市房市開始呈現(xiàn)周期性。 2） 資金積累方式?jīng)Q定消費方式，第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，百姓的自有資金將有所增加，家庭總收入的提高，可支配收入的增加，人們將用于改善生活環(huán)境的投入將加大， 生活環(huán)境的改善最直接體現(xiàn)在居住環(huán)境的房地產(chǎn)的購買力上。 % 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 一、宏觀經(jīng)濟運行 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量：農(nóng)林牧漁業(yè) 時 間 農(nóng)業(yè) （億 元） 林業(yè) （億元） 牧業(yè) （億元） 漁業(yè) （億元） 總產(chǎn)值 （億元） 2002 年 2020 年 2020 年前三季度 33 連云港市 2020 年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（%）4 .7 34 7 .8 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值林業(yè)產(chǎn)值牧業(yè)產(chǎn)值漁業(yè)產(chǎn)值農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量：工業(yè)和建筑業(yè) 1） 第二產(chǎn)業(yè)完成值 （股份制工業(yè)和“三資”企業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達 %。 本區(qū)域作為連云港市老城區(qū)的核心位置，有不可多得的人文資源，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上要充分利用自身的優(yōu)勢， 與當?shù)氐孛}、人脈相融通，使居住體驗更接近人文本質(zhì)。 老城區(qū)的改造重心的切入點是棚戶區(qū)的動遷，政府著力于遠景規(guī)劃。 老城區(qū)（本項目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 29 醫(yī)療衛(wèi)生： 1） 醫(yī)院：市第一人民醫(yī)院、市第三人民醫(yī)院分院 2） 保健所：新浦區(qū)婦幼保健所 金融服務(wù)： 建設(shè)銀行、商業(yè)銀行 郵政服務(wù)： 解放路郵政所 餐飲服務(wù)： 1） 皇冠飯店 2） 金橋賓館 30 3） 在海一方酒店 4） 宏橋賓館 5） 肯德基 集貿(mào)市場： 新新集貿(mào)市場、沈圩橋農(nóng)貿(mào)市場 游樂休憩設(shè)施： 黑加侖休閑娛樂中心、公爵沙啦吧 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 1） 綜合人文：本區(qū)域為新浦區(qū)老城區(qū)，居民的綜合素質(zhì)不高； 2） 環(huán)境現(xiàn)狀：老城區(qū)稽留了大量棚戶區(qū)，較為破舊，改造成本與難度相對較大。 28 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購物場所： 1） 百貨類：百貨大樓、東方大廈、輕工商場； 2） 家電類：蘇寧電器、五星家電； 3） 大賣場：時代超市、奧凱超市、上海農(nóng)工商； 4） 步行街：昌旺購物廣場、匯金購物廣場、隴海商業(yè)步行街。 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 1） 一橫：建國路。 2） 陸：本項目最大的交通優(yōu)勢在陸路，東南 1 公里處，為新浦客運東站，正北面 1 公 里為火車站和長途汽車站。 建 國 路 —— 路輻 30 米，為老城區(qū)改造街道，目前處于統(tǒng)籌中。 3） 遠景規(guī)劃：通灌北路、海昌路、建國路的拓寬工程 通灌北路 —— 路輻 40 米，北接火車站，為城市快速車道，目前正在施工。 26 三、地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 1） 周邊的市政網(wǎng)： 四橫為 —— 建國路、民主路、解放路、鹽河路； 四縱為 —— 南極北路、海昌路、通灌北路、郁洲北路。 6） 老火車站舊址： 距離本案約 公里，解放前建立的，其候車大廳原來為新浦區(qū)最早的標志性建筑之一（現(xiàn)已被拆毀）。 4） 天池牌坊 ： 位于民主路，為了紀念清朝后期一貞潔烈婦所立?；貒笕芜B云港市第一人民醫(yī)院院長。 25 2） 劉一麟故居： 位于民主路。 二、項目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊標志性建筑 1） 東側(cè)：人民醫(yī)院門診大樓 24 2） 南側(cè)：中央百貨大樓 3） 西側(cè)：連云港電視臺發(fā)射塔 4） 北側(cè)：火車站、長途汽車站 綠化景觀： 1） 鹽河路景觀綠化帶 2） 龍尾河綠化帶 3） 人民公 園 自然景觀： 鹽河、龍尾河原為城市外部水路運輸水系，現(xiàn)已失去其原來的運輸意義，成為調(diào)節(jié)老城區(qū)水環(huán)境的主要河流。 說明：紅線圖：（見前期規(guī)劃圖） 七通一平現(xiàn)狀： 1） 1 號地：為待拆遷用地，目前七通現(xiàn)狀良好。 3） 2 號地塊 ：位于通灌北路西側(cè)與建國路北側(cè)，西側(cè)為市民路，北抵規(guī)劃路，面積為 萬平方米。 土地面積及紅線圖： 1） 總 萬平米的建設(shè)用地，共分成三塊。 地塊較規(guī)整，棚戶區(qū)，多為居民自建小二樓，目前大部分尚未拆遷。東側(cè)為“待開發(fā)用地”，目前存在大量宿舍樓與平房。 其中： 1） 1 號地塊：東至規(guī)劃 3路、南至建國路、西至通灌北路、北至規(guī)劃 4路； 2） 2 號地塊：東至通灌北路、南至建國路、西至南極北路、北至規(guī)劃路： 22 3） 3 號地塊：東至隴西路、南至民主路、西至南極北路、北至建國路： 說明：以下簡稱 1 號、 2 號、 3 號地。 21 第二部分 項目用地周邊環(huán)境分析 引：開發(fā)商對項目基地環(huán)境的現(xiàn)狀與政府未來發(fā)展的了解，可以結(jié)合自身基地環(huán)境資源去做產(chǎn)品，避開劣勢，充分利用自身的優(yōu)勢，將自身的優(yōu)勢最大化， 加大自己與同區(qū)域產(chǎn)品競爭的砝碼 ?? 一、項目土地周邊環(huán)境分析 地理位置： 本項目位于新浦的老城區(qū)，新浦區(qū)政府北側(cè)，項目東至規(guī)劃 3路，南至民主路、西至南極北路、北至規(guī)劃4路。因此，產(chǎn)品與自然景觀的融洽、與城市格局的協(xié)調(diào)，將對開發(fā)商對產(chǎn)品的設(shè)計理念提出更高的要求。 城市化發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，將進一步弱化老城區(qū)的地位與功能；各區(qū)將逐步 形成自身板塊內(nèi)核，相互依賴性將逐步降低。 十、城市概況綜合評述 連云港的城市地位，將隨著對外經(jīng)濟的發(fā)展而加速提升，但目前城市輻射能力的基礎(chǔ)著力點較少，對城 20 市未來發(fā)展有一定的局限性。安排 有行政中心大樓、部委辦局辦公樓、會議中心和附屬配套用房，以及市級文化、科技中心、圖書館、婦女兒童活動中心等。 9）新區(qū)規(guī)劃：新城區(qū)核心區(qū)用地規(guī)模約為 平方公里，以東鹽河綠化風光帶為界，東片為連云港市的政治文化、科技藝術(shù)中心，西片區(qū)為生活性用地，配套發(fā)展商業(yè)服務(wù)、文化娛樂設(shè)施。 7）體育中心規(guī)劃：凌州路南、淮海工學院北側(cè)、科苑路與學院路之間。開通國際、國內(nèi)海上客運 ，開拓國 19 際國內(nèi)航空航線，規(guī)劃大型國際民航機場，建設(shè)沿 海鐵路，沿海公路，實現(xiàn)沿海大通道電氣化、高速化。 4）路網(wǎng)規(guī)劃： 交通網(wǎng)絡(luò)將建成“中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四周放射”的立體型綜合交通體系，通過同三、連霍、寧連高速，20 3 327 等主干交通網(wǎng)，聯(lián)系上海、南京、青島、西安等大城市。 2）結(jié)構(gòu)規(guī)劃：根據(jù)城市規(guī)劃， 2020 年連云港將由現(xiàn)在的“一市雙城”式格局充實和發(fā)展成“雙核多組團山水 生態(tài)城市” ，遠景形成“網(wǎng)絡(luò)組團式”城市結(jié)構(gòu)。 18 九、項目所在地城市規(guī)劃概況 總體規(guī)劃摘要 1）面積規(guī)劃：規(guī)劃區(qū)范圍總面積約 1022 平方公里，其中市區(qū)行政區(qū)面積約 830 平方公里。大量外來人口的涌入，最先需要解決的問題是住，將導(dǎo)致城市規(guī)劃的不斷推陳出新，促使房產(chǎn)市場投入的力度不斷加大。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將促使本地區(qū)經(jīng)濟重心由農(nóng)業(yè)向工業(yè)、服務(wù)業(yè)的進一步偏移將加快地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，促進產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)的進一步調(diào)整，加快了城市化的進程。新的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)帶來新的變化，作為傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè) —— 農(nóng)業(yè)受到?jīng)_擊，增長速度低于第二、第三產(chǎn)業(yè)。第二、第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %和 %，分別拉動全市經(jīng)濟增長達 個和 個百分點。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 7536 元，增長 %。 八、項目所在地市宏觀經(jīng) 濟運行狀況及經(jīng)濟背景調(diào)查 全年地區(qū)生產(chǎn)總值（即 GDP）達到 億元，較上年增長 %，增幅較上年提高 個百分點，是 1999年以來增長最快的一年。 前三島海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚等。 全國最大玉蘭花樹 江蘇最高峰玉女峰 625 米 東西連島為江蘇第一大島，面積達５．４平方公里。連云港是中國五大交通樞紐之一，公路對外交通已全部實現(xiàn)高速化，國家重點建設(shè)的同三、連霍兩條高速公路在境內(nèi)交匯。民航開通了到中國重要城市北京、廣州、上海等地的航班。連云港港已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港，與世界上 160 多個國家和地區(qū)的近 1000 多個港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。 五、港口地位： 連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位 30 個，年吞吐量 4000 萬噸以上。 四、歷史地位： 連 云 港 前 身 海 州 朐 港 秦 漢 時 就 開 始 同 越 南 、緬 甸 、印 度 、 斯 里 蘭 卡 等 國 往 來 ，素 有 “ 海道 第 一 程 ” 、 “ 海 上 絲 綢 之 路 ” 之 稱 。 三、地理地位： 連 云 港 市 位 于 南 北 過 渡 和 陸 海 過 渡 的 交 匯 點 ， 是 港 路 和 陸 海 結(jié) 合 部 ，是 國 際 通 道 “ 新亞歐 大 陸 橋 ” 東 端 橋 頭 堡 ， 具 有 海 運 、 陸 運 相 結(jié) 合 的 優(yōu) 勢 。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465 萬。 東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望； 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ； 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；北與山東郯 14 城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤 。 二、地理位置： 連 云港市 ，江蘇省轄地級市 。 31 第三部分 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ...................... 32 一、宏觀經(jīng)濟運行 ..................................... 32 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量：農(nóng)林牧漁業(yè) ....................... 32 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量：工業(yè)和建筑業(yè) ..................... 33 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量：交通運輸和郵政通訊業(yè)及旅游業(yè) ..... 35 一、二、三產(chǎn)業(yè)指數(shù)： .......................... 36 8 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .......................... 39 二、國家宏觀金融政策 ................................. 40 貨幣政策 ...................................... 40 利率 .......................................... 41 房地產(chǎn)按揭政策 ................................ 41 三、固定資產(chǎn)投資總額 ................................. 42 全國及項目所在地 .............................. 42 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 ............................ 42 四、社會消費品零售總額 ............................... 43 五、商品零售價格指數(shù) ................................. 43 居民消費價格指數(shù) .............................. 43 第四 部分 項目競爭分析 ................................. 45 一、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 .................. 46 9 一）項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的特點 .................... 46 二）項目所在地商品房的供需結(jié)構(gòu) 分析 ................ 47 三）住宅可類比項目現(xiàn)狀 ........................... 48 二、項目所在地三級市場（二手房市場）概況及分析 ........ 51 三、項目所在地別墅市場概況及分析 ...................... 54 四、項目所在地商業(yè)物業(yè)的市場概況及分析 ................ 56 商業(yè)部分： .................................... 56 各商圈將呈現(xiàn)自身不同的特點： ................... 56 各商圈代表性物業(yè)（旗艦店） ..................... 58 五、在售商業(yè)項目現(xiàn)狀 ................................. 60 六、各商圈商業(yè)供應(yīng)量（含各類商業(yè)形態(tài)） ................ 61 七、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 .......... 64 一）項目所在地商品住宅市場各板塊劃分 .............. 64 10 二）項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計 .................. 65 三）項目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷售情況 ...... 72 四）項目所在地各板塊商品住宅價格走勢及相互的比較情況分析 74 五）項目所在地各板塊商品住宅區(qū)域分析 .............. 75 六）各板塊未來住宅產(chǎn)品的供應(yīng)趨勢及發(fā)展走勢分析 .... 76 第五部分