【正文】 發(fā)展的經(jīng)驗表明，一個現(xiàn)代化的國際港口城市必然是一24 / 162個服務產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達的旅游都市。目前，突出抓好 15 萬噸級航道、第五第六代集裝箱泊位、25 萬噸級礦石碼頭、東南北三大疏港通道建設，爭取啟動建設 30 萬噸級航道和南北兩翼港區(qū)，為提升港口功能、拉開“一體兩翼”組合港框架創(chuàng)造條件。南翼港區(qū)，重點開發(fā)徐圩港區(qū)、灌河港區(qū)；北翼港區(qū)重點開發(fā)贛榆港區(qū)，適時啟動以大型石油接卸為主的前三島港區(qū)?！咎嵘鞲邸烤褪钦{(diào)整完善主體港區(qū)功能，以集裝箱和大宗物資中轉運輸為重點，加快集疏運通道、深水航道和大型專業(yè)化泊位建設，大力發(fā)展綜合物流和貿(mào)易，鞏固并提升區(qū)域性樞紐港地位。建23 / 162設億噸大港，充分發(fā)揮港口的龍頭帶動作用，提升整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展實力，是連云港的必須選擇。到 2022 年，中心城市規(guī)劃人口超過 130 萬人，規(guī)劃建設用地面積達到 160 平方公里，基本建成現(xiàn)代化的大城市、充滿活力的區(qū)域中心城市、富有魅力的國際性海濱城市。同時，積極推動新海城區(qū)“互連東進” ，加快科教創(chuàng)業(yè)園、體育中心開發(fā)建設。目前，有 80 多家世界頂級規(guī)劃單位匯聚在連云港，進行各項詳規(guī)的編制，實現(xiàn)詳規(guī)的無縫對接。把東部城區(qū)、新海城區(qū)、贛榆城區(qū)作為相互聯(lián)動的三大增長極進行規(guī)劃建設，三極合圍形成連云港未來的中心城市。規(guī)劃中的東部濱海地區(qū)將形成“一體兩翼，組團遞進，三極拉動，重點突破”的整體空間結構，由內(nèi)至外形成港灣服務區(qū)、中央商務區(qū)、海濱居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個層次和多個組團，成為能夠承托城市未來希望的濱海新城、支撐城市經(jīng)濟騰飛的產(chǎn)業(yè)基地和帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的樞紐大港。 三大城市定位分析按照國家和江蘇對連云港的發(fā)展新定位，連云港正在搶抓新一輪的發(fā)展機遇，全面掀起大開發(fā)、大開放、大建設、大發(fā)展熱潮，加快建設國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。這對作為江蘇沿海三市的連云港而言是一個不可多得的崛起機遇。2022 年 4 月 21 日，江蘇沿海開發(fā)工作會議召開，沿海在江蘇被提到前所未有的高度。連云港將向東、向大海發(fā)展，未來濱海新城將是連云港整個城市的核心區(qū)、中心區(qū)。2022 年 3 月，連云港歷史上前所未有的填海工程———新中港填海造地工程啟動，整個工程將造地 平方公里。向北，融不進環(huán)渤海經(jīng)濟圈；向南，離長三角太遠；向西，淮海經(jīng)濟區(qū)面臨整體坍陷的困局，惟有向東是其優(yōu)勢所在。實行專項特殊的優(yōu)惠。對符合國家，起《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》鼓勵類的項目，在投資總額內(nèi)進口的自用設備，按國家有關規(guī)定，享受有關免稅優(yōu)惠政策。外商投資企業(yè)如發(fā)生年度虧損，可以用下一年度的所得彌補，下一納稅年度所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但最長不能超過五年。企業(yè)按規(guī)定減免稅期滿后，經(jīng)考核合格的產(chǎn)品出口企業(yè)，凡當年出口產(chǎn)品銷售額達到當年企業(yè)全部產(chǎn)品銷售額 70％以上的，可繼續(xù)減半征收企業(yè)所得稅，繼續(xù)免征地方所得稅。免征地方所得稅。? 連云港市招商引資優(yōu)惠政策：在連云港市興建的生產(chǎn)型外商投資企業(yè)，減按 24%稅率征收企業(yè)所得稅。? 對增資或再投資的企業(yè)，能獨立核算的，可申請相當于新增增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅中開發(fā)區(qū)留成財力 50%的科技發(fā)展金扶持；不能獨立核算的，以增資前一年度應繳的增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅為基數(shù)，可申請相當于因增資形成的增量稅收中開發(fā)區(qū)留成財力50%的科技發(fā)展金扶持?！矩敹愓摺繛榉龀诌M區(qū)的重點企業(yè)，開發(fā)區(qū)管委會從可支配財政收入中撥出專款，設立“科技發(fā)展金” 。港口基礎設施建設符合獨立選址條件的用地項目，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，優(yōu)先安排用地指標。港口建設上繳的海域使用金除按規(guī)定上繳國家部分外，其余部分返還用于港口基礎設施建設。【在資金投入上傾斜】：據(jù)連云港市發(fā)改委獲悉，省財政、省交通廳和江蘇交通控股有限公司等年內(nèi)計劃安排 億元支持連云港發(fā)展；省政府對東隴海鐵路電氣化改造工程連云港東客站項目補助 5500 萬元；從 2022 年起，對新開辟且正常運行一年以上的集裝箱國際航線給予獎勵，所需資金在省財政 2022 萬元補助資金總盤子中列支。07 年 3 月 1 日，江蘇省委在南京召開常委會，專題研究連云港的建設與發(fā)展，提出舉全省之力振興連云港，在干部配備和人才引進、資金投入、資源配置、項目布局等政策上向連云港傾斜，將連云港建設成為振興蘇北的龍頭，全省開放的新增長極，全國連接南北、溝通東西的重要經(jīng)濟樞紐。 （可適合大型重化工業(yè)布局）18 / 162發(fā)展?jié)摿Γù螅┯幸粋€深水大港，有較大面積的尚待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用地，有較好的交通和資源條件，有重大的產(chǎn)業(yè)載體，有諸多戰(zhàn)略機遇和良好的發(fā)展態(tài)勢。國家重點開發(fā)區(qū)評價指標 連云港現(xiàn)實條件現(xiàn)有開發(fā)密度（低） 人口密度小，工業(yè)化、城市化水平低開發(fā)意義（大） 有著重要的戰(zhàn)略區(qū)位，在促進區(qū)域共同發(fā)展中具有重要的作用。為貫徹落實總理指示精神，國家發(fā)改委、交通部、中國人民銀行等有關方面，也都表示將深入貫徹總理講話精神，對連云港給予更多的關注與支持。內(nèi)部親海性較差，只可獲得外灣濱海景觀親水岸線增加不明顯寧 連 高 速沿 海 高 速沿 海 高 速隴 海 鐵 路連 霍 高 速低 產(chǎn) 鹽 田灘 涂信息來源：上海易居房地產(chǎn)研究院17 / 162 政策優(yōu)勢分析07 年元旦，溫家寶總理蒞臨連云港視察指導工作，明確指出連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待。劣點 對于航道和防浪保護較差。 島嶼式填海 連續(xù)式填海 內(nèi)灣式填海案例 日本神戶第一人工島工程、東京灣臨海副都心、荷蘭 IJBURG 工程香港中環(huán)灣仔、深圳灣、天津濱海新區(qū)香港迪斯尼樂園、上海蘆潮港新城簡介 一般選擇在大型內(nèi)灣區(qū)域進行島式填海在一定水深范圍內(nèi)采用連續(xù)填海方式可以獲得最大的填海面積填海方式主要選擇在快速淤積地區(qū)岸線 海岸線較長 完整簡潔 岸線與原岸線長度相近優(yōu)點 四周臨水，通過大小島嶼穿插，可以形成豐富的內(nèi)外海灣景觀。對鹽田、灘涂的改造利用可以節(jié)約和保護大量的耕地資源，減少對原住民的搬遷，為城市建設提供更多具有價值的濱海空間。江蘇田灣核電有限公司江蘇新海發(fā)電有限公司16 / 162 土地資源優(yōu)勢分析連云港擁有大量尚未開發(fā)利用的鹽田、灘涂等土地資源。? 化工廠，煉油廠，火藥廠，炸藥廠，油和天然氣儲存設施及其輸送管線和陸地與水路運輸?shù)缆?，應離開 58KM 安全距離。核電站安全范圍（國家標準）? 核電廠周圍 12KM 內(nèi)不能有火源；4 公里以內(nèi)，無飛機航線或起落通道時，可不考慮飛機墜毀。發(fā)揮連云港的港口優(yōu)勢，是“振興蘇北”的引擎和抓手。所以，沒有沿海經(jīng)濟帶的發(fā)展就沒有整個蘇北的發(fā)展。而連云港與鹽城相比最大的優(yōu)勢就在于其得天獨厚的地理位置。要避免這種趨勢，江蘇就必須打造自己的深水大港，而選擇連云港不失為目前快捷且最不壞的選擇。江蘇進出口無論是取道寧波—舟山港還是洋山港，都意味著成本的增加。目前，江蘇“舉全省之力振興連云港” ，這源于江蘇對出?？诘膹娏倚枨蟆｛}城大豐港不論是自然條件還是知名度，都無法與連云港相抗衡，南通洋口港雖然自然條件較連云港好，但尚在建設之中。小結： 目前，從整體當前發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨厚的自然和區(qū)位資源，盡管城市經(jīng)濟落后于大多數(shù)沿海開放城市，但近兩年發(fā)展速度較快，城市提升空間較大，已出現(xiàn)開始步入快速發(fā)展通道的跡象。從 2022 年 GDP 數(shù)據(jù)來看，連云港排名倒數(shù)第二，為 億元。連云港五大運輸體系健全，為其經(jīng)濟發(fā)展提供縱橫發(fā)展的有力支撐。連霍高速、寧連高速、沿海高速在連云港境內(nèi)相交，能快速連接沿海各地及內(nèi)陸腹地；其中連霍高速在連云港城區(qū)內(nèi)還能快速連接連云港新浦市中心區(qū)與東部城區(qū)?！狙睾８咚佟肯祰腋咚俟肪W(wǎng)，北起沈陽南至海口，在江蘇境內(nèi)為連鹽高速公路（連云港—鹽城）和鹽通高速公路（鹽城—南通） 。高速公路：【連霍高速】 （045 國道）橫貫中國大陸的東、中、西部，從連云港連云區(qū)（與連云區(qū)大港西路銜接）始發(fā)，經(jīng)連云港海州區(qū)、東海、新沂、邳州、徐州，再經(jīng)安徽、河南、陜西、甘肅等地，直達新疆霍爾果斯，是中國建設的最長的橫向快速陸上交通通道，最終將成為中國高速公路網(wǎng)的橫向骨干。機場京滬高速連霍高速寧連高速沿海高速204 國道327 國道205 國道310 國道242 省道236 省道326 省道324 省道11 / 162內(nèi)河航運：連云港內(nèi)河航道總里程 公里，其中等級航道 449公里。海運：連云港是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港。連云港城市發(fā)展的“啞鈴”狀，制約了其城市化進程，在新一輪城市發(fā)展中，連云港市政府著力打造城市東部“濱海新城” ，將連云港打造成國際性生態(tài)型濱海城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。前云臺山中云臺山 后云臺山連島港口9 / 162 行政區(qū)劃分析連云港下轄新浦、連云、海州三區(qū)，贛榆、東海、灌云、灌南四縣和一個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。孕育古典名著《西游記》的花果山和浪漫神奇的連島海濱浴場都是國家 4A 級風景區(qū)，分別被評為全國十佳文明風景區(qū)示范點和全國 15 個健康型海水浴場。南通8 / 162 城市地理分析連云港因面向連島、背倚云臺山、環(huán)抱港口而得名，城市依山傍海，山海相擁，港城一體，橫亙綿延 200 平方公里的國家級云臺山風景名勝區(qū)貫穿市區(qū)，形成了獨具特色的旅游景觀和城市園林風光。在中國的 π 型經(jīng)濟布局中，上面的一橫是沿海經(jīng)濟帶，左邊的一撇是隴海蘭新產(chǎn)業(yè)帶，右邊的一豎是長江經(jīng)濟帶，共有兩個重要交匯點，一個是上海，一個是連云港。只有在政府一系列的優(yōu)惠、傾斜性政策支持下，在具備綜合開發(fā)實力的地產(chǎn)商的傾力打造下，一個具備國際性海濱城市復合功能的大型組團的誕生將彌補連云港市大型城市綜合體的空缺，在港城快速城市化的道路上發(fā)揮最大的推動作用，成為連云港市的城市品牌，從而加強其城市的綜合競爭力！7 / 162第一部分：連云港城市發(fā)展方向研究一、連云港城市發(fā)展現(xiàn)狀分析 城市區(qū)位分析連云港位于中國中部沿海，江蘇省北部，南連長三角，北接膠東環(huán)渤海，東引日韓，西帶冀南徽北。先期集聚人口往往以公務員、教師、工業(yè)園企業(yè)高管人員為主，只有通過政府提供這類人員買房優(yōu)惠政策，以提高人口導入的力度才能達到有效人口導入的發(fā)展目標。中國無數(shù)新區(qū)成功開發(fā)經(jīng)驗更加表明，城市綜合體開發(fā)作為連云港市發(fā)展過程中一個城市運營及提升項目，除了對開發(fā)商綜合開發(fā)能力有著高標準的要求，更需要政府在產(chǎn)業(yè)政策方面的大力扶持，政府提供的各項優(yōu)惠政策對于項目的順利開展將會起到?jīng)Q定性的助推作用。以城市復興為目的的城市綜合體，將扮演聯(lián)結連云港目前分散式發(fā)展的三大中心區(qū)的城市紐帶作用。為了深入理解這一多元化的綜合體，需要我們對項目的功能設置、經(jīng)濟基礎、產(chǎn)業(yè) 結構等方面進行深入、系統(tǒng)考察研究，由此才能對項目的空間布局與發(fā)展目標找到扎實的支撐依據(jù)，并使其在城市功能完善、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等方面實現(xiàn)跨越發(fā)展。從長期發(fā)展看，連結新浦及連云區(qū)沿線將是具戰(zhàn)略眼光、投資價值的區(qū)域。在這一總體定位原則下，城市綜合體又可細分定位為完善市政、國際商服、優(yōu)質(zhì)配套、高端居住四個方面。2）連云港的策略性機會分析? 產(chǎn)品選擇策略機會分析以謹慎樂觀的姿態(tài)打造具備新城市綜合體核心功能組團將是在當前城市發(fā)展現(xiàn)狀下的遠瞻性舉措。新城目前導入的產(chǎn)業(yè)主要以生產(chǎn)制造和居住為主，其中核心的服務配套商業(yè)也明顯不足。目前，從整體發(fā)展格局看，連云港城市具備了得天獨厚的自然和區(qū)位資源。三大中心區(qū)目前均處于各自為政打造本區(qū)域商業(yè)中心為主要發(fā)展目標的階段。由于目前連云港開發(fā)企業(yè)的資金規(guī)模不大，開發(fā)能力一般，導致了市場上的房地產(chǎn)產(chǎn)品在硬件、軟件上仍具備較大的提升空間。酒店星級酒店（四星級以上，含四星）比重小，商務客為主，旅游客為輔。商業(yè)連云港的新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)三大中心區(qū)目前均處于各自為政打造本區(qū)域商業(yè)中心為主要發(fā)展目標階段，且現(xiàn)有商業(yè)配套無法滿足日益增長的消費需求。城市化率低，城鎮(zhèn)總人口 萬人，在江蘇省排名倒數(shù)第二；現(xiàn)有市區(qū)人口 萬，人口總量少；進入城市化進程的高速發(fā)展期，預計 2022年市區(qū)人口將達到 萬人。研究發(fā)現(xiàn)，連云港城市未來發(fā)展將以新浦老城區(qū)為核心向東拓展，規(guī)劃的新行政中心周邊將是近期開發(fā)最具潛力區(qū)域，連島開發(fā)將跳脫城市概念，而連接新浦與連云的沿線將是遠期大規(guī)模開發(fā)最具潛力區(qū)域。 天鴻地產(chǎn)連云港房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究2 / 162目 錄第一部分：連云港城市發(fā)展方向研究 ...................................................................7一、連云港城市發(fā)展現(xiàn)狀分析 ................................................................................7 城市區(qū)位分析 .......................................................................................................7 城市地理分析 ..........................................................