【正文】 ，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而假如房?jī)r(jià)降到一個(gè)居民的可接受范圍之內(nèi)，則可激發(fā)潛在消費(fèi)力，促進(jìn)銷售增長(zhǎng)； ? 隨著深圳投資者的急劇減少，惠州房?jī)r(jià)將處于一個(gè)調(diào)整階段； ? 2022年惠州房地產(chǎn)的市場(chǎng)細(xì)分會(huì)更加明顯，同質(zhì)化問題已引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注，產(chǎn)品前期定位意識(shí)已越來(lái)越強(qiáng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更注重人性化和舒適度。 ※ 惠州目前已經(jīng)成為珠三角土地供應(yīng)量最大的城市，也是眾多國(guó)內(nèi)外品牌房地 產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略布局之地，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在惠州的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，占地 1000畝以上的有 16個(gè)，惠州房地產(chǎn)已經(jīng)在品牌實(shí)力開發(fā)商的推動(dòng)下進(jìn)入了真正的大盤時(shí)代。 惠州商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)投資熱潮再涌 | Page 47 惠州房地產(chǎn)未來(lái)供應(yīng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市國(guó)土資源局 2414435443 4301020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022惠州市歷年土地成交宗數(shù)2 2 5 . 81 0 8 . 4 22 9 7 . 0 52 6 6 . 5 73941 5 2 . 2 70501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022土地交易面積萬(wàn)㎡ ? 2022年以后，惠州土地交易相對(duì)活躍，并于 2022年達(dá)到近年來(lái)的高點(diǎn)， 2022年惠州市土地掛牌成交土地 43宗，與 07年交易宗數(shù)持平，交易面積 ，同比 07年減少 60%。而前兩年急劇膨脹的存量也只能靠本地消化力消化 。據(jù)了解，目前惠州銷售價(jià)格較高的中高端樓盤的購(gòu)買客戶大部分為外來(lái)客戶，如格林童話、領(lǐng)墅、奧園、港惠新天地，其中還包括部分商業(yè)項(xiàng)目。 購(gòu)房客戶群體 | Page 45 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述 ? 2022年 惠州周邊發(fā)達(dá)地區(qū)如深圳、廣州等都市的城市發(fā)展已近飽和，可用建筑地塊透支嚴(yán)重，稀缺的土地使房屋均價(jià)連年攀升，以廣深兩地為例：城市中心區(qū)商品房房?jī)r(jià)大致為 15000/平米左右，而惠州銷售均價(jià)為 4000多元每平方米，這與廣深兩地均達(dá)萬(wàn)余的房?jī)r(jià)形成了鮮明的對(duì)比。 ? 惠州不同樓盤還是有明顯的差異性。在購(gòu)房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。按照 08年的消化速度，僅存量就需要 42個(gè)月消化。 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 485182756245061 44525102882675196331169125545369085611115410372102022040000600008000010000012022008 / 1 08 / 2 08 / 3 08 / 4 08 / 5 08 / 6 08 / 7 08 / 8 08 / 9 08 / 10 08 / 11 08 / 12面 積62 . 2973 . 14104 . 54158 . 12198 . 282 . 880501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022惠城區(qū)歷年銷售面積| Page 40 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概述 ? 20222022年供求比較正常， 2022年市場(chǎng)新增套數(shù)供求比達(dá)到 ，超過(guò)以往各年供求比水平，嚴(yán)重供過(guò)于求。 諸多品牌發(fā)展商的齊心努力下，現(xiàn)在惠州市場(chǎng)上的樓盤定位準(zhǔn)確，質(zhì)量普遍優(yōu)良，由以往的小盤、低層次開發(fā)向大型社區(qū)和高端時(shí)代過(guò)渡，迅速完成了房地產(chǎn)開發(fā)的升級(jí)換代。 | Page 36 ? 群雄推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí) 繼惠陽(yáng)原有的熊貓國(guó)際、錦江國(guó)際、半島一號(hào)、東方新城、城市麗東花園、菩提園等高端樓盤之后，更多的品牌開發(fā)商相繼涌入。從 2022年開始，深圳購(gòu)房者置業(yè)惠陽(yáng)的比例大幅提高，到了 2022年，在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的 100人中，有 57個(gè)是來(lái)自深圳地區(qū)。 作為一個(gè)大型外向型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，惠陽(yáng)市場(chǎng)目前更多地受深圳龍崗等地的輻射影響，成為惠州市高端項(xiàng)目最集中的片區(qū)。其中，深惠城際輕軌即將接通，惠州市政府正全力爭(zhēng)取地鐵 3號(hào)線能夠延伸至惠陽(yáng)淡水；預(yù)計(jì)年底動(dòng)工的杭福深鐵路惠州段，經(jīng)過(guò)惠陽(yáng)、惠東兩地， 2022年底建成通車，屆時(shí)將直通龍華火車站；南坪快速路龍崗段預(yù)計(jì) 2022年建成，連接大亞灣西區(qū)大道，南山到大亞灣僅需 1小時(shí)；計(jì)劃年底通車的深惠沿海高速公路將使惠州、惠東、大亞灣、惠陽(yáng)、深圳等主要城市及地區(qū)連成一體。 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)新近完成的 《 惠陽(yáng)區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展政策研究 》 預(yù)測(cè)了未來(lái) 13 年的市場(chǎng)：商品房的新增供應(yīng)量年均增長(zhǎng) 30%50%、 64萬(wàn) 126萬(wàn)平方米；市場(chǎng)需求量年均增長(zhǎng) 20%30%，達(dá) 124159萬(wàn)平方米，市場(chǎng)繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 | Page 34 ? 房地產(chǎn)外來(lái)人口撐起樓市半邊天 伴隨著中海殼牌石化基地的點(diǎn)火，惠陽(yáng)進(jìn)入全面建設(shè)期。 ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的最大受惠者 正處產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深圳，其工業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)值將高達(dá) 4000億元，惠陽(yáng)憑借其區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)等四大優(yōu)勢(shì)，有望承接其中的四分之一?；蓐?yáng)現(xiàn)有石化、電子信息、汽車、港口物流、旅游等五大產(chǎn)業(yè)。 | Page 33 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起 惠陽(yáng) 2022年撤市設(shè)區(qū)后，成為惠州濱海城市重要組團(tuán)，中海殼牌南海石化項(xiàng)目的全面動(dòng)工建設(shè)，為其發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，沉寂近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇。 ? 重大公路、鐵路、港口建設(shè)，對(duì) 完善惠陽(yáng)交通體系 ，加強(qiáng)惠陽(yáng) —— 大亞灣，惠陽(yáng) —— 深圳及東南沿海其它區(qū)域的人員、經(jīng)濟(jì)往來(lái)， 形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈 ，具有十分重要的意義。 ? 商貿(mào)業(yè)發(fā)展加快。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 32 ? 2022年，惠陽(yáng)區(qū) GDP增幅越過(guò) 16%大關(guān)，創(chuàng)下 近十年新高 ；工業(yè)、投資、商貿(mào)、財(cái)稅收入、農(nóng)民收入等多項(xiàng)核心指標(biāo)均出現(xiàn)多年來(lái)少有的好局面。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 31 ? 《 惠州市惠陽(yáng)中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 提出的近期目標(biāo)是：到 2022年左右，初步完成惠陽(yáng)中心城區(qū)空間資源疏理以及系統(tǒng)規(guī)劃的完善，重點(diǎn)推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)或立項(xiàng)，積極疏理和整合空間資源，塑造城市特色，加大基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治等基礎(chǔ)性投入，構(gòu)建良好發(fā)展環(huán)境，務(wù)實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)，為城市全面騰飛提供支持?！叭龓А笔且缘铣菂^(qū)、秋長(zhǎng)城區(qū)、秋長(zhǎng)北、開發(fā)區(qū)形成南北貫通的 中部城市生活帶 ，以秋長(zhǎng)西部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主體形成的秋長(zhǎng)西 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 ，以惠澳高速沿線形成 惠澳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 30 ? 《 惠州市惠陽(yáng)中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 制定了超過(guò) 100萬(wàn)人口的大城市空間框架，提出了“ 兩軸、三帶、多中心 ”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)。在崗職工年平均工資 16784元，增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。 ? 2022年農(nóng)村居民人均純收入 6365元，比上年增長(zhǎng) %，扣除價(jià)格上漲因素，增長(zhǎng) %。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 28 ? 2022年年末全區(qū)常住人口 。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 ，增長(zhǎng) %。金玉東方、記憶科技、信興榮塑膠、似鳥采購(gòu)、大洋塑膠等項(xiàng)目成為拉動(dòng)工業(yè)投資增長(zhǎng)的龍頭項(xiàng)目。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 ，增長(zhǎng) %。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 26 20222022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度 ? 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。 20222022年生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 | Page 25 20222022年工業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度 ? 2022年規(guī)模以上工業(yè)五大行業(yè)增加值 ，其中電子行業(yè)增加值 ，分別占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %和 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 :: ::。 資料來(lái)源 : 惠陽(yáng)人民政府 惠城區(qū) 惠東縣 深圳市 | Page 24 ? 2022年全區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）首次突破百億元大關(guān)，達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù) 2年增速達(dá)到或超過(guò) 16%。區(qū)委、區(qū)政府駐淡水街道辦事處。境內(nèi)的大亞灣海域?qū)捰?，素有“黃金海岸”之譽(yù)；淡水資源、土地資源和旅游資源十分豐富，宜于開發(fā)“三高”農(nóng)業(yè)、工業(yè)和各種休閑、娛樂、度假、旅游等項(xiàng)目。區(qū)委、區(qū)政府駐淡水街道辦事處。 ? 惠州市城市規(guī)劃將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度； ? 逐步帶入 珠三角東岸 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ，市區(qū)主要城市與珠三角東岸核心城市廣州、深圳、東莞之間依托城際軌道（規(guī)劃中）、高速公路將出行時(shí)間控制在 1小時(shí)以內(nèi)， 經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)空潛力大。 ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，受高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，第二產(chǎn)業(yè)所占比重值逐步提高。投資環(huán)境方面，大亞灣開發(fā)區(qū)由于占據(jù)有豐富的港口資源和旅游資源，區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)，并基于整體的石化規(guī)劃及投產(chǎn)，已經(jīng)成為惠州區(qū)域內(nèi)的投資熱點(diǎn)。人口的增長(zhǎng)及可支配收入的增長(zhǎng)勢(shì)必 帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 。惠州市居民可支配收入最近幾年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 ? 五縱： ① 地派－左潭－沙逕－橫河－湖鎮(zhèn)－龍溪； ② 藍(lán)田－龍門－公莊－惠城－陳江－鎮(zhèn)隆－新圩； ③ 麻陂－仍圖－水口－永湖－惠陽(yáng)－大亞灣； ④ 石壩－觀音閣－橫瀝－平潭－白花－霞涌； ⑤ 大嵐－梁化－平山－稔山－港口。 對(duì)外道路交通出入口： 深圳方向 4個(gè)；東莞方向 4個(gè)；廣州方向兩個(gè)；汕頭方向 3個(gè)；河源、韶關(guān)方向 3個(gè)?，F(xiàn)狀高速公路包括惠深高速、深汕高速、惠河高速、廣惠高速。 【 港口 】 以為外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大型臨海工業(yè)開發(fā)提供服務(wù)為特色的重要外貿(mào)港口，發(fā)展方向是以石油化工產(chǎn)品、集裝箱、件雜貨和大宗散貨運(yùn)輸為主的多功能、綜合性港口。 ? 未來(lái)惠州城市空間布局將形成以白云嶂、紅花嶂自然山體為綠心的“梭形”空間結(jié)構(gòu)，梭形的兩個(gè)頂點(diǎn)分別為惠城中心城和惠陽(yáng) — 大亞灣中心城，梭形的兩個(gè)腰分別為陳江 —仲愷城和淡水湖（數(shù)碼園）片區(qū)。 惠州市的城市戰(zhàn)略定位及城市性質(zhì) 資料來(lái)源 : 惠州市規(guī)劃局 | Page 16 惠州城市總體規(guī)劃 資料來(lái)源 : 惠州市規(guī)劃局 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ：走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路 ； ? 發(fā)展目標(biāo) ：產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市； ? 發(fā)展定位 ：以數(shù)碼、石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)推動(dòng)惠州發(fā)展 ； ? 空間形態(tài) ：中心集聚、軸線拓展、梯度推進(jìn) ； ? 空間布局 ：以三橫三縱城鎮(zhèn)發(fā)展軸為重點(diǎn)依托城市群體，實(shí)施軸線拓展、梯度推進(jìn)； ? 規(guī)劃范圍 ： “一城三點(diǎn)、雙心結(jié)構(gòu)”，三點(diǎn)即指惠城、惠陽(yáng) — 大亞灣、陳江 — 仲愷 。城市組團(tuán)式發(fā)展，由惠