【文章內容簡介】 大亞灣，惠陽 —— 深圳及東南沿海其它區(qū)域的人員、經濟往來， 形成區(qū)域經濟圈 ，具有十分重要的意義。可以預見，未來惠陽區(qū)域綜合快捷的交通體系能夠對城市經濟發(fā)展進程產生深遠的影響，從這個角度說，也將對房地產市場的發(fā)展壯大也起到一定的積極作用。 | Page 33 ? 房地產市場風生水起 惠陽 2022年撤市設區(qū)后，成為惠州濱海城市重要組團，中海殼牌南海石化項目的全面動工建設，為其發(fā)展帶來了歷史性的機遇，沉寂近十年的房地產市場迅速復蘇。 ? 工業(yè)發(fā)展帶來大機遇 石化產業(yè)的迅猛發(fā)展和深惠兩地的產業(yè)大轉移，為惠陽帶來了巨大的置業(yè)人群?；蓐柆F(xiàn)有石化、電子信息、汽車、港口物流、旅游等五大產業(yè)。預計到 2022年，整個石化區(qū)將完成 1000億元的投入，實現(xiàn) 1200億元的工業(yè)產值和 500億元的 GDP，成為惠陽經濟增長的助推器。 ? 產業(yè)優(yōu)化升級的最大受惠者 正處產業(yè)結構調整的深圳，其工業(yè)轉移的產值將高達 4000億元，惠陽憑借其區(qū)位、資源、產業(yè)、基礎等四大優(yōu)勢，有望承接其中的四分之一。而從國際普遍衡量經濟 GDP增長率及與房地產市場的關系來看，處在發(fā)展階段的惠陽的房地產市場將保持高速增長。 | Page 34 ? 房地產外來人口撐起樓市半邊天 伴隨著中海殼牌石化基地的點火，惠陽進入全面建設期。 2022年，大批中下游配套產業(yè)的企業(yè)開工建設或投產，伴隨大批新移民到來的是旺盛的居住需求，高收入的技術人員與管理者將成為長期固定工作人員，對住宅和商業(yè)物業(yè)及寫字樓的需求更是逐年提升。 廣東省房地產行業(yè)協(xié)會新近完成的 《 惠陽區(qū) 房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展政策研究 》 預測了未來 13 年的市場：商品房的新增供應量年均增長 30%50%、 64萬 126萬平方米；市場需求量年均增長 20%30%，達 124159萬平方米，市場繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢。 | Page 35 ? “ 1小時生活圈”成就深圳“后花園” 惠陽與深圳的距離在快速拉近。其中，深惠城際輕軌即將接通，惠州市政府正全力爭取地鐵 3號線能夠延伸至惠陽淡水；預計年底動工的杭福深鐵路惠州段，經過惠陽、惠東兩地， 2022年底建成通車，屆時將直通龍華火車站；南坪快速路龍崗段預計 2022年建成，連接大亞灣西區(qū)大道，南山到大亞灣僅需 1小時；計劃年底通車的深惠沿海高速公路將使惠州、惠東、大亞灣、惠陽、深圳等主要城市及地區(qū)連成一體。 高速公路交通的發(fā)展完善和 2022年的輕軌對接，從深圳到惠州僅 1小時車程，區(qū)域經濟互補融合，惠州到珠三角中心城市的“ 1小時生活圈”正在形成。 作為一個大型外向型的房地產市場，惠陽市場目前更多地受深圳龍崗等地的輻射影響，成為惠州市高端項目最集中的片區(qū)?；蓐柵R海，未來城市發(fā)展?jié)摿薮?，宜居指?shù)不斷提高；對比強烈的樓價落差，更是吸引了深圳的置業(yè)者。從 2022年開始，深圳購房者置業(yè)惠陽的比例大幅提高，到了 2022年，在當?shù)刂脴I(yè)的 100人中，有 57個是來自深圳地區(qū)。而今年上半年，這一比例更是超過了七成，成為樓市的主要消費群體。 | Page 36 ? 群雄推動產品升級 繼惠陽原有的熊貓國際、錦江國際、半島一號、東方新城、城市麗東花園、菩提園等高端樓盤之后，更多的品牌開發(fā)商相繼涌入。碧桂園、振業(yè)、富可達、天安中國、星河地產、東部集團、珠江地產等相繼來到惠陽施展。 諸多品牌發(fā)展商的齊心努力下，現(xiàn)在惠州市場上的樓盤定位準確，質量普遍優(yōu)良，由以往的小盤、低層次開發(fā)向大型社區(qū)和高端時代過渡，迅速完成了房地產開發(fā)的升級換代。 | Page 37 房地產市場研究 | Page 38 惠州市房地產市場研究 | Page 39 惠州房地產市場整體概述 ? 20222022年，惠州市房地產成交面積總體來將呈上升的趨勢， 2022年受國家宏觀調控及國際金融危機影響有明顯回落 ； ? 2022年成交商品住宅 ，比去年同期減少 % ； ? 12月份商品住宅實時成交面積103721平方米，環(huán)比上月減少 %，比上年同期增加 % 。 數(shù)據來源：惠州市建設局 房地產交易中心 485182756245061 44525102882675196331169125545369085611115410372102022040000600008000010000012022008 / 1 08 / 2 08 / 3 08 / 4 08 / 5 08 / 6 08 / 7 08 / 8 08 / 9 08 / 10 08 / 11 08 / 12面 積62 . 2973 . 14104 . 54158 . 12198 . 282 . 880501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022惠城區(qū)歷年銷售面積| Page 40 惠州房地產市場整體概述 ? 20222022年供求比較正常， 2022年市場新增套數(shù)供求比達到 ，超過以往各年供求比水平，嚴重供過于求。 數(shù)據來源：惠州市建設局 房地產交易中心 1 . 61 2 . 13 1 . 55 1 . 02 1 . 27 3 . 27 0 . 00 0 . 50 1 . 00 1 . 50 2 . 00 2 . 50 3 . 00 3 . 50 0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022歷年供求比供應 成交 供求比| Page 41 10713 10664 11024133071436217239188772026123718252002561924314050001000015000202202500030000存量套數(shù)惠州房地產市場整體概述 ? 相比 2022年需求量，市場存量巨大， 2022年底，惠城區(qū)存量共計 24314套，共計。按照 08年的消化速度，僅存量就需要 42個月消化。 數(shù)據來源：惠州市建設局 房地產交易中心 05010015020025030035008/1 08/2 08/3 08/4 08/5 08/6 08/7 08/8 08/9 08/10 08/11 08/12存量面積| Page 42 惠州房地產市場整體概述 ? 2022年惠城區(qū)住宅成交均價 4496元 /平米，比去年同期下降 5%； ? 12月份惠城區(qū)實現(xiàn)住宅成交均價 4289元 /平米，環(huán)比上月上升 %，比去年同期下降 %； 數(shù)據來源：惠州市建設局 房地產交易中心 惠城區(qū)0 7 0 8 年逐月均價走勢4617519142893716624550553631010002022300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年惠城區(qū)歷年成交均價20222380282934994754449605001000150020222500300035004000450050002022 2022 2022 2022 2022 2022| Page 43 惠州房地產市場整體概述 ? 根據惠州市社會經濟調查隊進行了住房消費意向的調查看出，從購房目的來看，自住性需求占 %，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值占 2 6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。 戶型選擇%%%三房 四房 其他購房目的%%自住 投資數(shù)據來源：惠州市建設局 房地產交易中心 | Page 44 惠州房地產市場整體概述 ? 目前從惠州樓盤客戶群來說，惠州樓盤客戶群分為本地中等及中等偏上收入家庭、公務員、教師、外企管理層、效益較高的企業(yè)管理層、生意人等，外地客戶有深圳、廣州、東莞等地人。 ? 惠州不同樓盤還是有明顯的差異性。普通樓盤基本上是以本地居民為主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些較好的樓盤如帶有多層洋房、別墅、Townhouse的樓盤，帶有較好景觀資源的樓盤，客戶基本上是以公務員、大學教師、生意人外企管理層為主，深圳、廣州、東莞等地的外地客戶有一定比例，主要以深圳客戶為主，占了絕對比例，一些樓盤的深圳客戶比例達到30%，象惠陽半島 1號的深圳客戶甚至達到了 50%。 購房客戶群體 | Page 45 惠州房地產市場整體概述 ? 2022年 惠州周邊發(fā)達地區(qū)如深圳、廣州等都市的城市發(fā)展已近飽和，可用建筑地塊透支嚴重，稀缺的土地使房屋均價連年攀升，以廣深兩地為例：城市中心區(qū)商品房房價大致為 15000/平米左右，而惠州銷售均價為 4000多元每平方米，這與廣深兩地均達萬余的房價形成了鮮明的對比。良好的發(fā)展勢頭加上價格上的“洼地”優(yōu)勢，這無疑給從廣深兩地房地產市場退出、急于尋覓新市場的投資者看見了新的希望，他們開始蜂擁而至，目前在惠州地產銷售行業(yè)中，以投資為目的的購房比例越來越高，而外來投資者所占比例漲副強勁。據了解，目前惠州銷售價格較高的中高端樓盤的購買客戶大部分為外來客戶，如格林童話、領墅、奧園、港惠新天地，其中還包括部分商業(yè)項目。 ? 進入 2022年，隨著國家對樓市的調控力度及其政策影響力的深化，房地產投資市場急劇萎縮，這也使到惠州的外銷市場迅速降溫，外地投資者陸續(xù)撤離。而前兩年急劇膨脹的存量也只能靠本地消化力消化 。 購房客戶類型新變化 | Page 46 惠州房地產市場整體概述 ? 隨著今年惠州房地產市場酒店、寫字樓、商鋪和專業(yè)市場等不斷推出，如富力麗豪酒店、合生國際大酒店、富力洲際溫泉酒店、凱賓斯基酒店寫子樓、峰景國際、港惠新天地、中信商務大廈、惠豐城、惠州國際電子城、金澤五金超市、粵東燈具城、數(shù)碼第一街、駿園春天產權式公寓、義烏小商品批發(fā)城二期等，這些大型商業(yè)項目的投資建設，惠州的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)投資選擇得到了完善和豐富。 惠州商業(yè)地產繁榮，商業(yè)投資熱潮再涌 | Page 47 惠州房地產未來供應 數(shù)據來源：惠州市國土資源局 2414435443 4301020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022惠州市歷年土地成交宗數(shù)2 2 5 . 81 0 8 . 4 22 9 7 . 0 52 6 6 . 5 73941 5 2 . 2 70501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022土地交易面積萬㎡ ? 2022年以后，惠州土地交易相對活躍，并于 2022年達到近年來的高點， 2022年惠州市土地掛牌成交土地 43宗，與 07年交易宗數(shù)持平，交易面積 ，同比 07年減少 60%。 | Page 48 惠州房地產未來供應 總結： ※ 惠州 20222022年已經推出及計劃推出的土地總共有 ，預計未來三至五年惠州土地的供應面積將達到 3470公頃。 ※ 惠州目前已經成為珠三角土地供應量最大的城市，也是眾多國內外品牌房地 產開發(fā)商戰(zhàn)略布局之地，根據初步統(tǒng)計，在惠州的房地產開發(fā)項目中，占地 1000畝以上的有 16個，惠州房地產已經在品牌實力開發(fā)商的推動下進入了真正的大盤時代。 附圖：惠州市收購儲備及出讓五年計劃土地分布圖 | Page 49 ? 2022年的惠州處于一個供過于求的房地產發(fā)展階段，目前在推售的貨量暫時還不能滿足中低收入人群的需求。 ? 從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節(jié)能力，考慮