【正文】 。 | Page 64 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大 由于惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)不久，市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力差，且主要靠外銷市場(chǎng)支撐，因而易受外部因素影響，故而宏調(diào)政策及金融危機(jī)造成了其成交量的銳減的局面，而價(jià)格 “ 洼地 ” 又使其仍具一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也保證部分成交量。 ? 惠陽(yáng)大力挖掘內(nèi)需 前二年由于惠陽(yáng)有大項(xiàng)目支撐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)價(jià)格 “ 低畦 ” 效應(yīng)，外來(lái)投資置業(yè)人數(shù)不斷上升，從2022年外來(lái)人士的購(gòu)房比例 24%，上升到 2022年的 43%。有的樓盤(pán)外銷比例超過(guò) 50%。其中來(lái)自深圳的購(gòu)房人所占的比例最大。 | Page 65 惠陽(yáng)房地產(chǎn)本地消費(fèi)力分析 ? 惠陽(yáng)市整體市場(chǎng)占有率逐漸提升 2022年惠陽(yáng)的市場(chǎng)供應(yīng)量和銷售量?jī)H占惠州市場(chǎng)總量的 %和 %，市場(chǎng)占有率偏低，由于品牌、實(shí)力型地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入惠陽(yáng)還處于初期，名盤(pán)大盤(pán)較少，故相較之下，惠城區(qū)獨(dú)霸市場(chǎng)的局面短期內(nèi)還難以改變?；蓐?yáng)區(qū)與惠城區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，惠陽(yáng)的樓盤(pán)很難吸引惠城的客戶。 ? 商品房?jī)?nèi)需嚴(yán)重不足 從上述各指標(biāo)的增長(zhǎng)比來(lái)年， 2022年在惠州整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺、高速增長(zhǎng)的環(huán)境下，惠陽(yáng)商品房銷售面積和銷售金額的增長(zhǎng)率相較之過(guò)低，本地市場(chǎng)需求顯示無(wú)力狀態(tài) 。 | Page 66 惠陽(yáng)房地產(chǎn)本地消費(fèi)力分析 ? 本地消費(fèi)力低的原因主要有： 1. 惠陽(yáng)人口數(shù)量有限。短期內(nèi)無(wú)法消化約 5060萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應(yīng)。雖然目前惠陽(yáng)人口 ，但主要供應(yīng)和消化量都集中在淡水鎮(zhèn)。淡水鎮(zhèn)人口只有近 20萬(wàn)；人口規(guī)模決定了其有限的市場(chǎng)需求，加上前幾年所推樓盤(pán)以及改造爛尾樓已消耗了相當(dāng)部分積累起來(lái)的市場(chǎng)需求，在短期內(nèi)無(wú)法再消化如此大的市場(chǎng)供應(yīng)。 2. 從人均收入上看，惠陽(yáng)購(gòu)買力有限。 2022年惠陽(yáng)城區(qū)一個(gè)家庭年收入約為 元；而目前惠陽(yáng)商品房購(gòu)房總價(jià)約為 36萬(wàn)元；房?jī)r(jià)收入比為 9： 1，高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的 6： 1，顯然惠陽(yáng)房?jī)r(jià)超過(guò)了普通工薪階層的心理預(yù)期。 3. 自建房過(guò)多，阻礙了商品房市場(chǎng)的發(fā)展?；蓐?yáng)以客家人居多，喜歡自建房居住，而政府出售小塊土地，造成惠陽(yáng)自建房過(guò)多。目前這種小塊土地交易仍然十分活躍，嚴(yán)重阻礙了惠陽(yáng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 | Page 67 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 惠陽(yáng)外銷市場(chǎng)的發(fā)展 根據(jù)惠陽(yáng)所處的區(qū)位，及與周邊超級(jí)都會(huì)的地緣關(guān)系，其相對(duì)落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和相對(duì)低的價(jià)格，決定了外銷市場(chǎng)是其銷售的主要市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未成熟 炒作期 1993 2022 2022※ ?惠陽(yáng)－大亞灣區(qū)域上個(gè)世紀(jì) 90年代，受南海石化等利好招商引資的影響，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)“萬(wàn)里江山一片紅”的發(fā)展勢(shì)頭，以深圳為首的異地開(kāi)發(fā)商紛紛介入惠陽(yáng)－大亞灣，大面積購(gòu)地，區(qū)域內(nèi)土地幾乎被圈完，然后，受中央緊縮銀根及南海石化引資受阻等不利因素的打擊，與海南樓市一樣，發(fā)展商因獎(jiǎng)金及市場(chǎng)原因，不得不停工，爛尾樓叢生，區(qū)域經(jīng)濟(jì)陷入進(jìn)退兩難的境地。各地的客戶也迅速退出，外銷市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入較沉寂階段。 ?進(jìn)入 21世紀(jì)以來(lái)，區(qū)域形勢(shì)漸明，隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，李嘉誠(chéng)成功簽約惠州港，中海石化一期工程投產(chǎn)成功，大量深圳工業(yè)遷入?yún)^(qū)域內(nèi)。 ?同時(shí)在城市南、北、西三個(gè)方向都沒(méi)有了發(fā)展空間的深圳，未來(lái)城市發(fā)展的唯一選擇是向東擴(kuò)張，向惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)擴(kuò)張，以政府行為帶動(dòng)的城市擴(kuò)張，定將引發(fā)各路資金的推波助瀾，在龐大的資金與政策輿論宣傳推動(dòng)下，將吸引所有投資、投機(jī)者的目光。屆時(shí)在 “ 從眾效應(yīng) ” 與 “ 賺錢示范效應(yīng) ” 的感染下，深圳東部輻射的商業(yè)、住宅樓價(jià)都將 “ 雞犬升天 ” ，而并未遠(yuǎn)去的上海浦東、深圳南山、廣州番禺、南京河西、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)神話，惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)沿海一線的優(yōu)質(zhì)地段與優(yōu)質(zhì)環(huán)境社區(qū)的樓價(jià)，當(dāng)前僅為深圳的 1/3,而深惠交通規(guī)劃利好，使得增值空間帶來(lái)暴利前是將催生一個(gè)高漲的市場(chǎng)。 活躍高漲期 | Page 68 惠州 基于各種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好前景和同屬惠州的行政區(qū)劃優(yōu)勢(shì)，惠州的投資客預(yù)計(jì)在 30%左右 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 惠陽(yáng)當(dāng)前投資客戶構(gòu)成 深圳 由于受制于深圳土地資源的局限，政府已多次提及大深圳概念，即“以高速公路、高速鐵路為軸線，分別以一小時(shí)、二小時(shí)為時(shí)間維度”，提出了大深圳生活圈的概念。其中“一小時(shí)生活圈”指向之一就是惠陽(yáng) — 大亞灣區(qū)域市場(chǎng)。特別是深圳東部沿海高速路的開(kāi)建，一是拉近了大亞灣同深圳的通車距離，更是加強(qiáng)了投資客對(duì)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的信心，深圳投資客占到一半甚至以上。 香港 香港與大亞灣隔海相望，交通便利，同時(shí)香港與大亞灣 — 惠陽(yáng)一衣帶水，有著眾多各種往來(lái)，且目前港人對(duì)家鄉(xiāng)置業(yè)和投資興趣較濃，這部分投資客在 10%左右 ,主要投資集中在高端物業(yè) . | Page 69 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶群體范圍 ? 中原觀點(diǎn)：可見(jiàn)外銷市場(chǎng)占到了 70%，深圳客戶是區(qū)域外銷市場(chǎng)的絕對(duì)主力，從某種角度上看，惠陽(yáng)的樓盤(pán)，是兩個(gè)市場(chǎng)的項(xiàng)目。 | Page 70 ? 從上表來(lái)看，深圳客戶主要以福田區(qū)為主，有 50組，占了總數(shù) %；其次南山與龍崗客戶也較多，分別有 30組和 26組，占總數(shù)的 %和 %。 深圳客戶以投資實(shí)力強(qiáng)的福田區(qū)客戶及地緣較近的龍崗客戶為主 區(qū)域 所占百分比（ %） 有效百分比（ %） 累計(jì)百分比（ %） 羅湖 福田 南山 寶安 龍崗 合計(jì) —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 71 ? 深圳客戶主要以夫婦兩人及兩代家庭結(jié)構(gòu)為主（兩代一般三口之家居多），分別占了總數(shù)的 %和 %；而單身購(gòu)房客戶非常少，只有 5組，僅占 %。 深圳客戶家庭結(jié)構(gòu)規(guī)模小 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 家庭結(jié)構(gòu) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 單身 夫婦 兩代 三代 總數(shù) —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 72 ? 深圳客戶大多選擇二房和三房的戶型，分別占有 %和 ，小戶型比較適合用于投資；選擇一房的客戶沒(méi)有，選擇五房超大戶型的客戶也僅有 4組。 投資型產(chǎn)品是置業(yè)主流 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 意向戶型 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 一房 0 0 0 二房 三房 四房 五房 總數(shù) 無(wú)效 總數(shù) 134 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 73 ? 深圳客戶購(gòu)買惠陽(yáng)項(xiàng)目用于自住的居多，占 %，主要關(guān)注點(diǎn)是居住環(huán)境好，價(jià)位也不是很高（與深圳相比）；另外也有部分為投資客，占 %。 性價(jià)比高、投資回報(bào)前景是吸引客戶置業(yè)首要?jiǎng)訖C(jī) 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 置業(yè)動(dòng)機(jī) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 自住 投資 安老 三兼 總數(shù) —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 74 ? 深圳客戶大多偏愛(ài)多層建筑，占 %；其次為小高層，占 %；在有效樣本中選擇高層建筑的客戶沒(méi)有，是因?yàn)樵谏钲诘兔芏榷鄬游飿I(yè)已非常難得。 多層成為客戶第一選擇 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 置業(yè)動(dòng)機(jī) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 多層 小高層 高層 Total —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 75 ? 深圳客戶大部分為企業(yè)職工和私營(yíng)業(yè)主，分別占總數(shù)的 %和 %，主要是因?yàn)榛蓐?yáng)樓盤(pán)環(huán)境等各方面均可，較深圳項(xiàng)目在價(jià)格上又存有很大優(yōu)勢(shì)。 兩端大，公司職員及富裕人群均占大分。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 從事行業(yè) 所占百分比 （ %） 有效百分比 （ %） 累計(jì)百分比 （ %） 有效 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè) 企業(yè)職工 個(gè)體戶 自由職業(yè) 其它 Total —— 無(wú)效 —— —— 總數(shù) —— —— 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 | Page 76 惠陽(yáng)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)分析 ? 中原觀點(diǎn)： 縱觀龍崗商品房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，雖然龍崗的供需比自 2022年以來(lái)出現(xiàn)供過(guò)于求， 但 2022年以來(lái) 龍崗與惠陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在著較大的價(jià)差，即使經(jīng)歷 2022年的調(diào)整后兩地價(jià)差仍然保持在 ，故而地域相鄰的因素惠陽(yáng)的龍崗?fù)怃N市場(chǎng)仍然有一定的潛力。 0501001502002502022年 2022年 2022年 龍崗近年房商品房供需比情況 預(yù)售面積 成交面積 供需比 2390 2980 3554 3555 5082 6928 9034 0202240006000800010000120222022 2022 2022 2022龍崗惠陽(yáng)近年商品房?jī)r(jià)差變化圖 惠陽(yáng) 龍崗 龍崗惠陽(yáng)價(jià)差 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 | Page 77 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 2022年以來(lái)，隨著外部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及自身石化、核電等大型工程的落戶與深圳的向外發(fā)展，由于地域優(yōu)勢(shì)而產(chǎn)生“ 價(jià)格洼地 ”，使到整個(gè)惠陽(yáng)的房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)出現(xiàn)一番欣欣向榮的景象， 價(jià)格連年攀漲 ； ? 由于惠陽(yáng)市場(chǎng)是以 外向型為主導(dǎo) ，而本身惠陽(yáng)本地人口少、收入低、 購(gòu)房能力較弱 ，房?jī)r(jià)的攀漲已脫離本地市場(chǎng)的承受力，但惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域的大型 石化、核電、電子企業(yè)、基地的外來(lái)較高收入常住人員 仍有較高的購(gòu)房能力，是 拉動(dòng)內(nèi)銷市場(chǎng)的主力軍 ； | Page 78 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 2022年下半年以來(lái)，受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響，惠陽(yáng)房地產(chǎn) 外銷市場(chǎng)市場(chǎng)萎縮 ，造成商品房存貨激增、空置率加大，未來(lái)這些樓盤(pán)將會(huì) 對(duì)新開(kāi)樓盤(pán)形成巨大的沖擊 ，而開(kāi)發(fā)商的態(tài)度也將十分的謹(jǐn)慎。 ? 同樣是受房地產(chǎn)調(diào)控政策及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影的影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入一個(gè) 下行區(qū)間，成交較為低迷 ，而經(jīng)過(guò)一輪開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈， 房?jī)r(jià)合理下降 ，在一年多的沉寂后，隨著國(guó)家政策的轉(zhuǎn)向及引導(dǎo)， 2022年初出現(xiàn)局部 回暖的“小陽(yáng)春” 。 | Page 79 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 由于 龍崗 乃至整個(gè)深圳樓市都存在較大的 泡沫 ， 價(jià)格回落 也是必然。從國(guó)內(nèi)近年房地產(chǎn)的發(fā)展及與香港等成熟城市的發(fā)展對(duì)比看，龍崗樓市回復(fù)到 2022年至 2022年 的價(jià)格水平(70008000元 /㎡ )會(huì)比較合理，也將會(huì)帶動(dòng)樓市的復(fù)蘇； ? 相應(yīng)，近年惠陽(yáng) 龍崗樓價(jià)比都在 3948%間，而考慮近年發(fā)展商開(kāi)發(fā)成本上漲等原因，未來(lái)惠陽(yáng)樓價(jià)將在 30004000元 /㎡ 間浮動(dòng)，兩地價(jià)差仍然明顯 ； ? 另外，隨著國(guó)家 4萬(wàn)億投資 對(duì)能源、電力、基建、高新科技投入的推進(jìn)，惠陽(yáng)樓市未來(lái)發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大 ， 價(jià)格洼地 依然明顯 ，而 本土地消費(fèi)力的提高 也將可支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 . | Page 80 惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 經(jīng)過(guò)我司的分析總結(jié)與預(yù)測(cè)，未來(lái)惠陽(yáng)樓市均價(jià)將會(huì)在 30004000元 /㎡ 間浮動(dòng)，而各區(qū)域不同檔次、不同定位的樓盤(pán)定價(jià)也會(huì)針對(duì)自身成本有所增減； ? 隨著合作的深入，我司將結(jié)合項(xiàng)目本身及市場(chǎng)情況作定位及客戶面的分析及研究。 | Page 81 全文結(jié)束， 謝謝觀看！