【正文】 旅游資源豐富 惠州城市概況 ? 惠州旅游資源十分豐富，是著名的旅游勝地。 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 7 惠州產(chǎn)業(yè)概況 ? 惠州是廣東省的重點發(fā)展地區(qū)，已形成以 外向型 為主的多元化經(jīng)濟發(fā)展格局。由于中國北宋大文學家蘇軾 (公元 10371101) 曾謫居惠州， 故有“一自坡公謫南海，天下不敢小惠州”之說。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件使惠州能夠充分利用香港的市場優(yōu)勢和國際性大都市的地位，推動惠州廣泛參與世界經(jīng)濟，走向國際化。| Page 1 呈致 鴻益地產(chǎn) | Page 2 宏觀經(jīng)濟分析 | Page 3 惠州市宏觀經(jīng)濟分析 | Page 4 廣州 ? 惠州市位于廣東省東南部 、 珠江三角洲東北端 ， 南臨南海大亞灣 ， 與深圳 、 香港 、 東莞毗鄰 ， 北連河源市 ， 東接汕尾市 ， 西鄰廣州市 。 惠州城市概況 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 5 惠州城市文化概況 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有 “ 粵東重鎮(zhèn) ” ， “ 嶺南名郡 ” 之譽。 資料來源：惠州人民政府網(wǎng) | Page 6 惠州行政區(qū)劃概況 惠州市位于廣東省東南部珠江三角洲東北端南臨南海大亞灣，與深圳香港毗鄰。 ? 1988年以來，惠州國民經(jīng)濟的主要指標以每三年翻一番的速度快速增長，現(xiàn)在已建立 起以電子、紡織、機械為主的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是 電子信息業(yè)已 成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ? 美國、日本、歐洲、香港、臺灣等３０多個國家和地區(qū)的客商到惠州 投資興辦企業(yè) ，英荷殼牌、通用、索尼、本田、健伍、ＮＥＣ、ＬＧ、三星等大批國際財團和跨國公司進入惠州，使惠州外向型經(jīng)濟直接連結(jié)全球經(jīng)濟鏈。 ? 惠州市具有旅游開發(fā)潛力的旅游景點有 900多處，屬景點高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身，其中被列入國家級、省級風景名勝及自然保護區(qū)有 6處。 數(shù)據(jù)來源 : 惠州市統(tǒng)計年鑒 20222022年 惠州三大產(chǎn)業(yè)增加值組成表0100200300400500600第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 83 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2022 2022 2022 2022 202220222022年惠州三大產(chǎn)業(yè)增加值增長率變化圖%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)| Page 11 惠州人口情況 ? 20222022年，人口快速增長， 05年比 04增長了 %； ? 2022年年末全市戶籍人口 ,比 2022年末增加 %； 數(shù)據(jù)來源 : 惠州市統(tǒng)計年鑒 2 0 0 4 2 0 0 8 年惠州市人口變化趨勢圖2 9 3 . 2 23 7 5 . 9 9 3 8 1 . 7 63 8 7 . 1 83 7 0 . 6 92 6 . 4 2 %1 . 4 2 %1 . 5 3 %1 . 4 3 %2 . 4 0 %0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 20220 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %人口 增長| Page 12 惠州城鄉(xiāng) 居民人均收入情況 ? 20222022年，城鎮(zhèn)居民可支配收入 穩(wěn)步增長 ，年增長率都在 %以上； ? 2022年，居民可支配收入為 17,310元，同比增長 %,增長幅度較大。 年份 2022 2022 2022 2022 2022 房地產(chǎn)均價（萬元） 人均可支配收入 *平均家庭人口（萬元） 房價收入比 注：根據(jù) 《 惠州市統(tǒng)計局關(guān)于 2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報 》 所提供的常住人口和戶數(shù)等數(shù)據(jù)，這里假設(shè)定惠州的平均家庭人口為 ,從房管局提供的商品房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)上得出惠州的平均戶型面積為 116平方米 /套。 惠州市的城市戰(zhàn)略定位及城市性質(zhì) 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 | Page 16 惠州城市總體規(guī)劃 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ：走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路 ； ? 發(fā)展目標 ：產(chǎn)業(yè)強市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市； ? 發(fā)展定位 ：以數(shù)碼、石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)推動惠州發(fā)展 ； ? 空間形態(tài) ：中心集聚、軸線拓展、梯度推進 ； ? 空間布局 ：以三橫三縱城鎮(zhèn)發(fā)展軸為重點依托城市群體，實施軸線拓展、梯度推進； ? 規(guī)劃范圍 ： “一城三點、雙心結(jié)構(gòu)”，三點即指惠城、惠陽 — 大亞灣、陳江 — 仲愷 。 【 港口 】 以為外向型經(jīng)濟發(fā)展和大型臨海工業(yè)開發(fā)提供服務(wù)為特色的重要外貿(mào)港口，發(fā)展方向是以石油化工產(chǎn)品、集裝箱、件雜貨和大宗散貨運輸為主的多功能、綜合性港口。 對外道路交通出入口： 深圳方向 4個；東莞方向 4個；廣州方向兩個；汕頭方向 3個；河源、韶關(guān)方向 3個。惠州市居民可支配收入最近幾年保持穩(wěn)步增長。投資環(huán)境方面，大亞灣開發(fā)區(qū)由于占據(jù)有豐富的港口資源和旅游資源，區(qū)內(nèi)交通四通八達，并基于整體的石化規(guī)劃及投產(chǎn)，已經(jīng)成為惠州區(qū)域內(nèi)的投資熱點。 ? 惠州市城市規(guī)劃將推動經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度； ? 逐步帶入 珠三角東岸 1小時經(jīng)濟圈 ，市區(qū)主要城市與珠三角東岸核心城市廣州、深圳、東莞之間依托城際軌道（規(guī)劃中）、高速公路將出行時間控制在 1小時以內(nèi)， 經(jīng)濟、房地產(chǎn)發(fā)展時空潛力大。境內(nèi)的大亞灣海域?qū)捰?，素有“黃金海岸”之譽；淡水資源、土地資源和旅游資源十分豐富，宜于開發(fā)“三高”農(nóng)業(yè)、工業(yè)和各種休閑、娛樂、度假、旅游等項目。 資料來源 : 惠陽人民政府 惠城區(qū) 惠東縣 深圳市 | Page 24 ? 2022年全區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）首次突破百億元大關(guān)，達到 ，比上年增長 %，連續(xù) 2年增速達到或超過 16%。 20222022年生產(chǎn)總值及其增長速度 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 25 20222022年工業(yè)增加值及其增長速度 ? 2022年規(guī)模以上工業(yè)五大行業(yè)增加值 ，其中電子行業(yè)增加值 ，分別占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %和 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 ，增長 %。商品房施工面積 萬平方米，增長 %；商品房竣工面積 ，增長 %。 ? 2022年農(nóng)村居民人均純收入 6365元，比上年增長 %，扣除價格上漲因素，增長 %。 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 30 ? 《 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 制定了超過 100萬人口的大城市空間框架，提出了“ 兩軸、三帶、多中心 ”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)。 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 31 ? 《 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 提出的近期目標是：到 2022年左右，初步完成惠陽中心城區(qū)空間資源疏理以及系統(tǒng)規(guī)劃的完善，重點推進重點項目的建設(shè)或立項，積極疏理和整合空間資源，塑造城市特色，加大基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治等基礎(chǔ)性投入，構(gòu)建良好發(fā)展環(huán)境，務(wù)實發(fā)展基礎(chǔ)，為城市全面騰飛提供支持。 ? 商貿(mào)業(yè)發(fā)展加快。 | Page 33 ? 房地產(chǎn)市場風生水起 惠陽 2022年撤市設(shè)區(qū)后，成為惠州濱海城市重要組團，中海殼牌南海石化項目的全面動工建設(shè)，為其發(fā)展帶來了歷史性的機遇，沉寂近十年的房地產(chǎn)市場迅速復蘇。 ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的最大受惠者 正處產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深圳，其工業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)值將高達 4000億元，惠陽憑借其區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)等四大優(yōu)勢，有望承接其中的四分之一。 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會新近完成的 《 惠陽區(qū) 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展政策研究 》 預測了未來 13 年的市場：商品房的新增供應(yīng)量年均增長 30%50%、 64萬 126萬平方米；市場需求量年均增長 20%30%，達 124159萬平方米，市場繼續(xù)保持快速發(fā)展態(tài)勢。 作為一個大型外向型的房地產(chǎn)市場，惠陽市場目前更多地受深圳龍崗等地的輻射影響，成為惠州市高端項目最集中的片區(qū)。 | Page 36 ? 群雄推動產(chǎn)品升級 繼惠陽原有的熊貓國際、錦江國際、半島一號、東方新城、城市麗東花園、菩提園等高端樓盤之后，更多的品牌開發(fā)商相繼涌入。 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 485182756245061 44525102882675196331169125545369085611115410372102022040000600008000010000012022008 / 1 08 / 2 08 / 3 08 / 4 08 / 5 08 / 6 08 / 7 08 / 8 08 / 9 08 / 10 08 / 11 08 / 12面 積62 . 2973 . 14104 . 54158 . 12198 . 282 . 880501001502002502022 2022 2022 2022 2022 2022惠城區(qū)歷年銷售面積| Page 40 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 20222022年供求比較正常， 2022年市場新增套數(shù)供求比達到 ，超過以往各年供求比水平，嚴重供過于求。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到 5 1%和 1 3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。 購房客戶群體 | Page 45 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年 惠州周邊發(fā)達地區(qū)如深圳、廣州等都市的城市發(fā)展已近飽和，可用建筑地塊透支嚴重，稀缺的土地使房屋均價連年攀升，以廣深兩地為例：城市中心區(qū)商品房房價大致為 15000/平米左右，而惠州銷售均價為 4000多元每平方米，這與廣深兩地均達萬余的房價形成了鮮明的對比。而前兩年急劇膨脹的存量也只能靠本地消化力消化 。 ※ 惠州目前已經(jīng)成為珠三角土地供應(yīng)量最大的城市，也是眾多國內(nèi)外品牌房地 產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略布局之地，根據(jù)初步統(tǒng)計，在惠州的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，占地 1000畝以上的有 16個，惠州房地產(chǎn)已經(jīng)在品牌實力開發(fā)商的推動下進入了真正的大盤時代。 數(shù)據(jù)來源：惠陽房產(chǎn)管理局 惠陽區(qū)歷年商品房成交情況%%%% %%%01020304050607080901002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%%銷售面積（萬M2） 增長率| Page 52