【正文】 名城。 ? 城市發(fā)展理念 ：惠州的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃把惠州建設(shè)成為“ 四個基地、一個中心 ”，即數(shù)碼信息產(chǎn)業(yè)制造基地、石油化工加工基地、對外貿(mào)易出口基地、度假觀光旅游基地和現(xiàn)代物流配送中心，惠州定位為輻射粵東、連接閩贛的 現(xiàn)代化區(qū)域中心城市 ，與珠三角融為一體的 石化數(shù)碼新城，濱海生態(tài)麗城、旅游文化名城 。 | Page 17 惠州市的城市規(guī)劃總體發(fā)展布局 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 以三橫三縱城鎮(zhèn)發(fā)展軸為重點 ? 規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮區(qū)位和交通優(yōu)勢，以規(guī)劃區(qū)“ 一城三點、雙心結(jié)構(gòu) ”為核心，以 三橫三縱 城鎮(zhèn)發(fā)展軸為重點，依托城市群體，實施軸線拓展、梯度推進(jìn)。 | Page 18 【 機(jī)場 】 近期利用現(xiàn)有機(jī)場，定位為支線機(jī)場；遠(yuǎn)景規(guī)劃為區(qū)域性機(jī)場。 【 鐵路 】 鐵路主要包括京九鐵路（客運(yùn)功能和貨運(yùn)功能）、沿海高速鐵路（客運(yùn)功能為主）、惠深鐵路（客運(yùn)功能和貨運(yùn)功能）和惠澳鐵路（港口的集疏運(yùn)功能為主） 【 公路（ ” 五橫三縱 “ ） 】 規(guī)劃和建設(shè)強(qiáng)調(diào)服務(wù)發(fā)展、連接重點、銜接設(shè)施、建立網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略，形成區(qū)域交通的重要載體。 干線公路： 205國道、 324國道、 120省道、 357省道、 358省道以及與深圳龍崗區(qū)聯(lián)系的其他兩條道路。 惠州城市交通規(guī)劃 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 | Page 19 惠州城市交通規(guī)劃 —— 市域主干道 資料來源 : 惠州市規(guī)劃局 ? 五橫： ① 廣州－福田－龍華－柏塘－楊村－麻陂－河源； ② 廣州－龍溪－羅陽－汝湖－仍圖－橫瀝； ③ 石灣－潼湖－陳江－惠城－平潭－平山－高潭；④ 新圩－秋長－淡水－沙田－白花－平山； ⑤ 深圳－大亞灣－稔山－吉隆。 “五橫五縱 ” | Page 20 ? 惠州市人口總數(shù)逐步增長，目前人口總數(shù)已達(dá) 400多萬，未來將隨著城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而人口也不斷增多。其中 2022年收入增長 %。 ? 惠州經(jīng)濟(jì)在 2022年之后一直保持 10%的高速增長， 2022年同期增長 %，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良性運(yùn)行。從整體來看，大亞灣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢必帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，惠陽市 房地產(chǎn)已步入高速發(fā)展階段 。其中房地產(chǎn)投在占第三產(chǎn)業(yè)比重的 %，成為 第三產(chǎn)業(yè)的龍頭 ，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已步入高速發(fā)展階段。 | Page 21 惠陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 | Page 22 ? 惠陽于 1994年 5月撤縣設(shè)市、 2022年 6月撤市設(shè)區(qū)，轄淡水、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳頭、霞涌 10個鎮(zhèn)和惠陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全區(qū)常住人口，戶籍人口 。撤市設(shè)區(qū)以后，惠陽成為惠州濱海城市的重要組團(tuán)。 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 23 ? 惠陽于 1994年 5月撤縣設(shè)市、 2022年 6月撤市設(shè)區(qū)，轄淡水、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳頭、霞涌 10個鎮(zhèn)和惠陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全區(qū)常住人口 ，戶籍人口。撤市設(shè)區(qū)以后，惠陽成為惠州濱海城市的重要組團(tuán) 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。按常住人口計算，人均 GDP為 19516元，增長 %。在五大行業(yè)中，金屬制品業(yè)呈現(xiàn)倍數(shù)增長，主要是由于受上年下半年新圩太平貨柜項目投產(chǎn)的拉動。分地域看，淡水、秋長街道消費(fèi)品零售額合計 ，增長 %，比重占 %；其他各鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 ，增長 %，比重占 %。 資料來源 : 惠陽人民政府 | Page 27 20222022年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 ? 2022年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 元，占全社會固定資產(chǎn)投資比重 %。 ? 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %。商品房銷售面積 ，增長%；商品房銷售額 ，增長 %；商品房銷售均價為 3555元 /平方米。戶籍人口 ，出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，自然增長率 ‰ 。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）為 %。 資料來源 : 惠陽人民政府 2022－ 2022年農(nóng)村居民人均純收入 2022－ 2022城鎮(zhèn)職工年平均工資 | Page 29 ? 《 惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 20222020） 》 將惠陽中心城區(qū)定位為：“廣東省沿海發(fā)展戰(zhàn)略的 重要節(jié)點 ，惠州市的重要中心城市之一，是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為主導(dǎo)的 生態(tài)化宜居城區(qū) ”?！皟奢S”是以開發(fā)區(qū)、秋長北、洋納新橋為主線的 惠澳城市發(fā)展軸 和以白云坑、新橋、沙田為主線的 深惠城市發(fā)展軸 ?！岸嘀行摹睘?惠陽新中心區(qū)惠陽行政中心區(qū)、秋長組團(tuán)中心、秋長北組團(tuán)中心、開發(fā)區(qū)組團(tuán)中心 。規(guī)劃區(qū) 人口控制在 45萬人 ，建設(shè)空間主要集中在 淡水行政文化中心區(qū)、新橋中心區(qū)、洋納行成工業(yè)區(qū)及各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)的用地以及配套居住區(qū) ，總用地面積約 10平方公里， 平均每年推進(jìn)土地開發(fā)約 3平方公里 。 ? 惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的中以第二產(chǎn)業(yè)增長最為明顯，主要是電子等制造業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其次是第三產(chǎn)業(yè)的增長，尤其是多個 房地產(chǎn)項目的投資增長的帶動作用明顯 。繼 2022年國美電器強(qiáng)勢登陸惠陽區(qū)后， 2022年蘇寧電器、人人樂兩個零售大鱷又前來落戶，同時，沃爾瑪購物廣場也已開門迎客，以大型連鎖超市、賣場為特征的 新型商貿(mào)流通業(yè)態(tài)正在惠陽區(qū)迅速崛起 ?？梢灶A(yù)見，未來惠陽區(qū)域綜合快捷的交通體系能夠?qū)Τ鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，從這個角度說，也將對房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大也起到一定的積極作用。 ? 工業(yè)發(fā)展帶來大機(jī)遇 石化產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和深惠兩地的產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，為惠陽帶來了巨大的置業(yè)人群。預(yù)計到 2022年，整個石化區(qū)將完成 1000億元的投入，實現(xiàn) 1200億元的工業(yè)產(chǎn)值和 500億元的 GDP，成為惠陽經(jīng)濟(jì)增長的助推器。而從國際普遍衡量經(jīng)濟(jì) GDP增長率及與房地產(chǎn)市場的關(guān)系來看，處在發(fā)展階段的惠陽的房地產(chǎn)市場將保持高速增長。 2022年，大批中下游配套產(chǎn)業(yè)的企業(yè)開工建設(shè)或投產(chǎn)，伴隨大批新移民到來的是旺盛的居住需求，高收入的技術(shù)人員與管理者將成為長期固定工作人員，對住宅和商業(yè)物業(yè)及寫字樓的需求更是逐年提升。 | Page 35 ? “ 1小時生活圈”成就深圳“后花園” 惠陽與深圳的距離在快速拉近。 高速公路交通的發(fā)展完善和 2022年的輕軌對接，從深圳到惠州僅 1小時車程，區(qū)域經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)融合，惠州到珠三角中心城市的“ 1小時生活圈”正在形成?；蓐柵R海，未來城市發(fā)展?jié)摿薮螅司又笖?shù)不斷提高；對比強(qiáng)烈的樓價落差，更是吸引了深圳的置業(yè)者。而今年上半年，這一比例更是超過了七成，成為樓市的主要消費(fèi)群體。碧桂園、振業(yè)、富可達(dá)、天安中國、星河地產(chǎn)、東部集團(tuán)、珠江地產(chǎn)等相繼來到惠陽施展。 | Page 37 房地產(chǎn)市場研究 | Page 38 惠州市房地產(chǎn)市場研究 | Page 39 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 20222022年，惠州市房地產(chǎn)成交面積總體來將呈上升的趨勢， 2022年受國家宏觀調(diào)控及國際金融危機(jī)影響有明顯回落 ； ? 2022年成交商品住宅 ，比去年同期減少 % ； ? 12月份商品住宅實時成交面積103721平方米，環(huán)比上月減少 %，比上年同期增加 % 。 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 1 . 61 2 . 13 1 . 55 1 . 02 1 . 27 3 . 27 0 . 00 0 . 50 1 . 00 1 . 50 2 . 00 2 . 50 3 . 00 3 . 50 0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022歷年供求比供應(yīng) 成交 供求比| Page 41 10713 10664 11024133071436217239188772026123718252002561924314050001000015000202202500030000存量套數(shù)惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 相比 2022年需求量，市場存量巨大， 2022年底，惠城區(qū)存量共計 24314套，共計。 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 05010015020025030035008/1 08/2 08/3 08/4 08/5 08/6 08/7 08/8 08/9 08/10 08/11 08/12存量面積| Page 42 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 2022年惠城區(qū)住宅成交均價 4496元 /平米，比去年同期下降 5%； ? 12月份惠城區(qū)實現(xiàn)住宅成交均價 4289元 /平米，環(huán)比上月上升 %，比去年同期下降 %； 數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 惠城區(qū)0 7 0 8 年逐月均價走勢4617519142893716624550553631010002022300040005000600070001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年惠城區(qū)歷年成交均價20222380282934994754449605001000150020222500300035004000450050002022 2022 2022 2022 2022 2022| Page 43 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 根據(jù)惠州市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊進(jìn)行了住房消費(fèi)意向的調(diào)查看出，從購房目的來看，自住性需求占 %，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值占 2 6%。 戶型選擇%%%三房 四房 其他購房目的%%自住 投資數(shù)據(jù)來源：惠州市建設(shè)局 房地產(chǎn)交易中心 | Page 44 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 目前從惠州樓盤客戶群來說，惠州樓盤客戶群分為本地中等及中等偏上收入家庭、公務(wù)員、教師、外企管理層、效益較高的企業(yè)管理層、生意人等，外地客戶有深圳、廣州、東莞等地人。普通樓盤基本上是以本地居民為主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些較好的樓盤如帶有多層洋房、別墅、Townhouse的樓盤，帶有較好景觀資源的樓盤，客戶基本上是以公務(wù)員、大學(xué)教師、生意人外企管理層為主，深圳、廣州、東莞等地的外地客戶有一定比例，主要以深圳客戶為主，占了絕對比例，一些樓盤的深圳客戶比例達(dá)到30%，象惠陽半島 1號的深圳客戶甚至達(dá)到了 50%。良好的發(fā)展勢頭加上價格上的“洼地”優(yōu)勢，這無疑給從廣深兩地房地產(chǎn)市場退出、急于尋覓新市場的投資者看見了新的希望，他們開始蜂擁而至，目前在惠州地產(chǎn)銷售行業(yè)中，以投資為目的的購房比例越來越高，而外來投資者所占比例漲副強(qiáng)勁。 ? 進(jìn)入 2022年，隨著國家對樓市的調(diào)控力度及其政策影響力的深化，房地產(chǎn)投資市場急劇萎縮，這也使到惠州的外銷市場迅速降溫，外地投資者陸續(xù)撤離。 購房客戶類型新變化 | Page 46 惠州房地產(chǎn)市場整體概述 ? 隨著今年惠州房地產(chǎn)市場酒店、寫字樓、商鋪和專業(yè)市場等不斷推出，如富力麗豪酒店、合生國際大酒店、富力洲際溫泉酒店、凱賓斯基酒店寫子樓、峰景國際、港惠新天地、中信商務(wù)大廈、惠豐城、惠州國際電子城、金澤五金超市、粵東燈具城、數(shù)碼第一街、駿園春天產(chǎn)權(quán)式公寓、義烏小商品批發(fā)城二期等，這些大型商業(yè)項目的投資建設(shè)，惠州的商業(yè)環(huán)境和商業(yè)投資選擇得到了完善和豐富。 | Page 48 惠州房地產(chǎn)未來供應(yīng) 總結(jié)： ※ 惠州 20222022年已經(jīng)推出