【正文】 方法： 定性分析法、定量分析法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編撰調(diào)查報告階段 調(diào)查報告的主要目的是為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)。 另一種是一般調(diào)查報告，內(nèi)容簡單明了。幫助找出問題的癥結所在，然后再作進一步研究，以明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時機。 ? 描述性調(diào)查 ? 指對確定調(diào)查的問題通過收集資料、做更深入、更全面的分析，確認問題真相，并對問題的性質(zhì)、形式、存在、變化等具體情況做出現(xiàn)象性和本質(zhì)性的描述。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查目的不同： ? 因果性調(diào)查 ? 是對導致研究對象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關系做出說明，并對諸因素之間因果關系、主從關系、自變量與因變量的關系進行定量與定性的分析，指出調(diào)查對象產(chǎn)生的原因及其形成的結果。 ? 預測性調(diào)查 ? 是在經(jīng)過調(diào)查研究的基礎上，對市場的發(fā)展趨勢及其未來變遷形態(tài)、變遷原因、變遷時間進行估算、預測。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查范圍和對象不同： ? 全面普查 ? 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進行調(diào)查。 ? 隨機抽樣 ? 是從母體中任意抽取樣本，根據(jù)調(diào)查樣本空間的結果來推斷母體的情況。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 隨機抽樣 ? 簡單隨機抽樣 ? 使用隨機選擇的方法，保證總體中的每一個成員被選中的機會都相同。分層時要注意各層之間要有明顯的差異 ? 分群隨機抽樣 ? 也叫整群隨機抽樣，它是將調(diào)查總體劃分為若干群體，然后用單純隨機抽樣選出若干群體作為樣本，對群體內(nèi)各單位進行調(diào)查。但二者又有很大區(qū)別： ? 分層隨機抽樣要求所分各層之間有明顯差異性，同層內(nèi)部的單位具有相同性。 ? “層間差別小，層內(nèi)差別大” 。 ? 判斷抽樣 ? 又稱目的抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗和知識，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)查對象的一種抽樣方法。 ? 采用配額抽樣，事先要對總體中所有單位按其屬性、特征分為若干類型，然后按各個控制特征分配樣本數(shù)額。如在街頭路口把行人作為調(diào)查對象，任選若干位行人進行訪問調(diào)查；在商店柜臺前把購買者當做調(diào)查對象，向他們中的任意部分人作市場調(diào)查等等；在劇院、車站、碼頭等公共場所，任意選擇某些人進行調(diào)查。 ? 任意抽樣法的基本理論依據(jù)是，認為被調(diào)查總體的每個單位都是相同的，因此把誰選為樣本進行調(diào)查，其調(diào)查結果都是一樣的。只有在調(diào)查總體中各個單位大致相同的情況下，才適宜應用任意抽樣法。但是，如果總體中單位差異較大時，抽樣誤差也較大。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? （二）判斷抽樣 ? 判斷抽樣是指根據(jù)調(diào)查人員的主觀經(jīng)驗來選定樣本的抽樣方式。判斷抽樣法適用于調(diào)查總體單位少、樣本不太多的市場調(diào)查。但是，這種方法易發(fā)生主觀判斷而產(chǎn)生的抽樣偏差。這樣，才可能使所選定的樣本具有代表性、典型性， 從而才可能透過對所選樣本的調(diào)查研究， 了解、掌握整個總體的情況。它是指調(diào)查人員將調(diào)查總體按一定標志分類或分層，確定各類（層）單位的樣本數(shù)額，在配額內(nèi)任意抽選樣本的抽樣方式。配額抽樣和分層隨機抽樣有相似的地方，都是事先對總體中所有單位按其屬性、特征分類，這些屬性、特征我們稱之為“控制特性。然后，按各個控制特性，分配樣本數(shù)額。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 調(diào)查問卷的設計 ? 能將所要調(diào)查的問題明確地傳達給被調(diào)查者； ? 設法取得對方合作，最終取得真實、準確的答案。這種提問方式便于統(tǒng)計，但回答的伸縮性較小。 ? 例：“請問您是否打算在近年內(nèi)購房？” ? 是（ ） 否（ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 多項選擇法 ：提出一個問題，給出兩個以上的答案，被調(diào)查對象可從中任選一項或幾項作為回答。 ? 例：“在購買商品房時，您認為品牌得重要性如何？” ? 很重要 （ ） ? 較重要 （ ） ? 一 般 （ ） ? 不太重要 （ ） ? 很不重要 （ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 語意差別法 ：列出兩個語意相反的詞，讓被調(diào)查對象做出一個選擇。此種提問方式，答案不惟一，不易統(tǒng)計，不易分析。 ? 例：請給出給您印象最深刻的一個房地產(chǎn)廣告（ ）。 ? 例：如果您欲購房，您購房的主要理由是 。 ? 例：當您聽到以下詞句時，首先會想到什么？ ? 麗江花園（ ） ? 祈福新村（ ） ? 碧 桂 園（ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 順問式：要求被調(diào)查對象根據(jù)自己的態(tài)度來評定問題的順序。 ? 例：請問您近年內(nèi)打算購房嗎？ ? 是（ ） 否（ ） ? 如果是，您打算購買住宅的建筑面積為： _________ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 問卷設計中應注意的幾個原則 ? ●原則 1：避免使用術語和縮略語 ? 例：你是否認為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 DCR普遍過低？ ? ●原則 2：避免用不確切的詞或指代不清的詞 ? 例：你 最近 是否打算購買新房子？ ? 你在 哪里 出生？ ? ●原則 3：避免帶有偏見的提問 ? 例：你是否認為開發(fā)商應該降低 高昂的 房價？ ? 原則 4：避免雙向問題 ? 例：你是否打算明年 賣掉現(xiàn)在居住的房子 ， 再購買 一個房子呢？ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? ● 原則 5：避免帶有導向性的問題 ? 例：很多專家都認為上海的房價超出了正常水平，你同意嗎？ ? ●原則 6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的問題 ? 例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？ ? ? 原則 7：避免使用雙重否定的問題 ? 例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會的同意，你同意嗎？ ? ①同意 ? ②不同意 ? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? ● 原則 8：避免不平衡或重復的問答范疇 ? 例：你認為某某教師的授課水平如何？ ? ①非常出色 ②很好 ③令我滿意 ④一般 ? 問卷設計中應注意的其他問題 回答范疇 范疇設置原則 1：問題的回答范疇必須包括所有可能的答案 范疇設置原則 2：不同的范疇之間必須互不相容 范疇設置原則 3：必要時設置表示中間態(tài)度的位置 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 問卷的順序 開始部分：淺顯易懂，便于回答，盡量避免讓人生厭 中間部分：敏感問題 結束部分：道謝，強調(diào)保密 注意布局流暢，層次分明。 市場預測是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預測的好壞，不僅關系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，甚至關系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。值得注意的是人數(shù)應適當，不宜太多或太少。 專家權威性 匿名真實性 省費實用性 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一輪 ：預測小組將預測目標及有關資料函寄給選定的專家，請其據(jù)此提出預測意見，預測小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預測結果； 第二輪 ：預測小組將初步預測結果及補充的有關資料再函寄給專家，專家據(jù)此對自己第一次預測意見補充修正，闡明理由。 第三輪 ：請專家再次修改，補充完善其第二輪預測意見，并申述理由，預測小組統(tǒng)計預測結果。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 1 能充分發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準確性高。 ? 同時，德爾菲法又能避免專家會議法的缺點： ? 1 權威人士的意見影響他人的意見； ? 2 有些專家礙于情面，不愿意發(fā)表與其他人不同的意見； ? 3 出于自尊心而不愿意修改自己原來不全面的意見。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 時間序列法 就是具有均勻時間間隔的各種社會、自然現(xiàn)象的數(shù)量指標依時間次序排列起來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這種方法在科學決策、 Ramp。 時間序列法是運用數(shù)理統(tǒng)計方法尋找數(shù)據(jù)隨時間變化的規(guī)律，按此規(guī)律推測未來。