【正文】 二、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的程序 市場調(diào)查程序大體上有調(diào)查準(zhǔn)備、正式調(diào)查、結(jié)果分析、撰寫調(diào)查報告四個階段 調(diào)查準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目標(biāo) 初步情況分析 制定調(diào)查計劃 非正式調(diào)查（試探性調(diào)查） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 正式調(diào)查 確定資料來源 確定收集資料的方法 調(diào)查表及問卷設(shè)計 抽樣設(shè)計 現(xiàn)場實地調(diào)查 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 結(jié)果分析階段 資料編輯整理 資料編輯整理的一般程序為： 匯總、分類、初審、篩選、統(tǒng)計 調(diào)查資料的綜合分析 市場調(diào)查結(jié)果有兩種分析方法： 定性分析法、定量分析法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 編撰調(diào)查報告階段 調(diào)查報告的主要目的是為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)。幫助找出問題的癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究，以明確調(diào)查對象，確定調(diào)查重點，選擇調(diào)查方法，尋找調(diào)查時機(jī)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查目的不同： ? 因果性調(diào)查 ? 是對導(dǎo)致研究對象存在或變化的內(nèi)在原因和外部因素的相互聯(lián)系和制約關(guān)系做出說明，并對諸因素之間因果關(guān)系、主從關(guān)系、自變量與因變量的關(guān)系進(jìn)行定量與定性的分析，指出調(diào)查對象產(chǎn)生的原因及其形成的結(jié)果。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查范圍和對象不同： ? 全面普查 ? 全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進(jìn)行調(diào)查。（任意抽樣、判斷抽樣、配額抽樣） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 隨機(jī)抽樣 ? 簡單隨機(jī)抽樣 ? 使用隨機(jī)選擇的方法，保證總體中的每一個成員被選中的機(jī)會都相同。但二者又有很大區(qū)別： ? 分層隨機(jī)抽樣要求所分各層之間有明顯差異性，同層內(nèi)部的單位具有相同性。 ? 判斷抽樣 ? 又稱目的抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)自己的主觀意愿、經(jīng)驗和知識，從總體中選擇具有典型代表性樣本作為調(diào)查對象的一種抽樣方法。如在街頭路口把行人作為調(diào)查對象，任選若干位行人進(jìn)行訪問調(diào)查；在商店柜臺前把購買者當(dāng)做調(diào)查對象，向他們中的任意部分人作市場調(diào)查等等；在劇院、車站、碼頭等公共場所，任意選擇某些人進(jìn)行調(diào)查。只有在調(diào)查總體中各個單位大致相同的情況下，才適宜應(yīng)用任意抽樣法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? （二）判斷抽樣 ? 判斷抽樣是指根據(jù)調(diào)查人員的主觀經(jīng)驗來選定樣本的抽樣方式。但是，這種方法易發(fā)生主觀判斷而產(chǎn)生的抽樣偏差。它是指調(diào)查人員將調(diào)查總體按一定標(biāo)志分類或分層，確定各類（層）單位的樣本數(shù)額，在配額內(nèi)任意抽選樣本的抽樣方式。然后，按各個控制特性，分配樣本數(shù)額。這種提問方式便于統(tǒng)計，但回答的伸縮性較小。 ? 例：“在購買商品房時，您認(rèn)為品牌得重要性如何？” ? 很重要 （ ） ? 較重要 （ ） ? 一 般 （ ） ? 不太重要 （ ） ? 很不重要 （ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 語意差別法 ：列出兩個語意相反的詞，讓被調(diào)查對象做出一個選擇。 ? 例：請給出給您印象最深刻的一個房地產(chǎn)廣告（ ）。 ? 例：當(dāng)您聽到以下詞句時，首先會想到什么？ ? 麗江花園（ ） ? 祈福新村（ ） ? 碧 桂 園（ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 順問式：要求被調(diào)查對象根據(jù)自己的態(tài)度來評定問題的順序。 市場預(yù)測是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預(yù)測的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。 專家權(quán)威性 匿名真實性 省費實用性 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一輪 ：預(yù)測小組將預(yù)測目標(biāo)及有關(guān)資料函寄給選定的專家，請其據(jù)此提出預(yù)測意見，預(yù)測小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預(yù)測結(jié)果； 第二輪 ：預(yù)測小組將初步預(yù)測結(jié)果及補充的有關(guān)資料再函寄給專家，專家據(jù)此對自己第一次預(yù)測意見補充修正，闡明理由。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 1 能充分發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確性高。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 時間序列法 就是具有均勻時間間隔的各種社會、自然現(xiàn)象的數(shù)量指標(biāo)依時間次序排列起來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 時間序列法是運用數(shù)理統(tǒng)計方法尋找數(shù)據(jù)隨時間變化的規(guī)律，按此規(guī)律推測未來。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 1）簡單平均數(shù)法 ? 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測值的方法。這個平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測值。反之，則取小些。不適用于明顯的長期變動趨勢和循環(huán)型變動趨勢的時間序列預(yù)測。它實際上是一種特殊的加權(quán)移動平均法。t1=aVt+(1a) . V39。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 5） 回歸分析法 回歸分析法是一種數(shù)理統(tǒng)計方法，它是建立在大量實際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尋找隨機(jī)現(xiàn)象的統(tǒng)計規(guī)律。所以，此處不能令 0ix?? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 三、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測的工作程序 確立預(yù)測目標(biāo) 即明確預(yù)測目標(biāo)和對象，了解為什么預(yù)測和預(yù)測什么。 選擇預(yù)測方法 根據(jù)預(yù)測的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場供求形態(tài)和掌握資料的情況等，選擇適當(dāng)?shù)念A(yù)測方法。 5%以內(nèi)，中期為177。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一 、 項目概況 （一）開發(fā)單位 名仕家園住宅小區(qū)由北京宜佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和北京萬和總公司合作開發(fā) 。小區(qū)由手帕口北街向南可達(dá)廣外大街，向北經(jīng)過蓮花池東街直達(dá)復(fù)興門外大街，向東直接到達(dá)西二環(huán)天寧寺和廣安門橋，向西可方便直達(dá)西客站并直通西三環(huán)，天寧寺、白云觀、蓮花池公園等名勝古跡分布小區(qū)四周。該地塊原有建筑多為 20世紀(jì) 50年代逐步建成的居民民宅，自 1994年宣武區(qū)實施廣安門內(nèi)外大街道路拓寬工程后，周邊陸續(xù)鋪設(shè)了供電、電信、自來水、污水、雨水、燃?xì)?、熱力等配套市政管網(wǎng)，小區(qū)開發(fā)已經(jīng)具備了有利的市政配套條件。據(jù)統(tǒng)計， 2022年北京市住宅投資，比上年增長 ％；住宅竣工面積 萬平方米?？傮w來看，住宅價格沿環(huán)線由里向外逐漸降低，二環(huán)路以內(nèi)住宅平均價格為 7760元／平方米左右，二三環(huán)路之間為 6000元／平方米～ 8000元／平方米，三四環(huán)路之間為 4000元／平方米～ 6000元／平方米。由于上風(fēng)上水的觀念及基礎(chǔ)配套設(shè)施的相對完備，亞運村地區(qū)是北京早期外銷住宅比較集中的區(qū)域。此外，該地區(qū)雖然很重視市政設(shè)施的改造并為此投入了大量的人力物力，但是交通擁擠的情況并未得到顯著改善。但其缺點也是致命的，對于大部分人而言，該地區(qū)亦商亦住氣氛太濃，上班時緊繃的神經(jīng)即使下班后也得不到放松；另一方面，該地區(qū)高樓林立，缺少綠地和開敞空間，空氣質(zhì)量差，噪音嚴(yán)重，不能形成健康的生活環(huán)境。而且對于居家過日子而言，這一區(qū)域也不是好的選擇，它的周邊過于荒涼，配套設(shè)施也不齊全，一切仍待改善。從歷史看，南城多為貧民的生活區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較差，污染、擾民企業(yè)多，環(huán)境臟亂，治安欠佳。實施適當(dāng)傾斜政策，建設(shè)一批關(guān)系南部城區(qū)發(fā)展的重大項目，使南部城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對落后的狀況明顯改善。有些項目采用“拿來主義”方式，與著名院校、醫(yī)院、商業(yè)集團(tuán)合作，使住宅的配套設(shè)施既全又好。而廣華軒已于去年竣工入住，現(xiàn)僅有少數(shù)戶型還有現(xiàn)房發(fā)售，幾乎沒有可供選擇的余地。立恒名苑的戶型 89%為躍層復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積較大，而且容積率偏高。由于歷史原因，宣武區(qū)的城市建設(shè)發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)項目的數(shù)量遠(yuǎn)不如海淀、朝陽等區(qū)，也沒有濃厚的商業(yè)或是居住氛圍。 從具體位置看，本項目距二環(huán)路僅 300米，與長安街、金融街緊密相連，是西二環(huán)路中部的黃金地段。隋、唐、金諸朝歷改弘業(yè)寺、天王寺、大萬安寺，元末毀于兵火。這個塔經(jīng)過 900多年風(fēng)霜雨雪的考驗，依舊完整美麗，實為今日北京最珍貴的建筑藝術(shù)遺產(chǎn)之一。白云觀廟會則是北京著名主名廟會之一。以上項目中低于此價格的僅有似海怡家項目，而中盛大廈、廣華軒、廣信嘉園及立恒名苑的均價每平方米都比名仕家園高出 100元～ 200元，博望園、蓮花苑、凌云居、西華經(jīng)典和陶然居項目則第平方米高出幾百元。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 其次，名仕家園的價格在其所在地區(qū)也只是中下水平。開發(fā)商并未將低地價帶來的成本節(jié)約收歸己有，而是全數(shù)用于提升項目品質(zhì)并以優(yōu)惠的價格回饋給購房者，使購房者花較少的錢就能獲得很好的