【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 京東地區(qū)有著長(zhǎng)期形成的商務(wù)氛圍和高消費(fèi)水平，是眾多高檔項(xiàng)目的首選之地，其目標(biāo)客戶(hù)一般為外國(guó)公司的駐華代表或是該地區(qū)的高檔寫(xiě)字樓內(nèi)工作的高級(jí)白領(lǐng)。然而，自近期以來(lái)，亞運(yùn)村地區(qū)作為北京高房?jī)r(jià)地區(qū)的位置已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖，一方面是由于亞北經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的低價(jià)沖擊，另一方面則是因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量增大，加之新樓盤(pán)采用的低價(jià)沖市做法，使亞運(yùn)村地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇。此外，北部住宅通常比南部住宅價(jià)格高 1000元／平方米。其中，經(jīng)濟(jì)適用住宅竣工 176萬(wàn)平方米，拆除危舊房屋 63萬(wàn)平方米，動(dòng)遷居民 。其中，接入廣外雨污水干管工程業(yè)已完成，燃?xì)?、電信、電力、給排水市政工程正在設(shè)施之中，均可從周邊距離100米左右的廣外大街市政管網(wǎng)中方便接入和接出。該地段具有十分優(yōu)越的地理位置和極為便利的交通條件，是作為居住小區(qū)的理想位置。 （ 二 ） 項(xiàng)目背景 擬建的名仕家園住宅小區(qū)項(xiàng)目是北京市危改項(xiàng)目之一 ， 該項(xiàng)目已經(jīng)取得了用地許可證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開(kāi)工許可證 。 10%，長(zhǎng)期為 177。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 預(yù)測(cè)分析 在預(yù)測(cè)過(guò)程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對(duì)預(yù)測(cè)就要加以修正。預(yù)測(cè)目標(biāo)須清楚、準(zhǔn)確而具體。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系（根據(jù) “ 自變量 ” 來(lái)分析 “ 因變量 ” 的變化方向和程度。如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)可用直線(xiàn)方程來(lái)表示；如果過(guò)去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線(xiàn)方程來(lái)表示。t (0 ≤ a≤1) 式中 Vt—— 本期實(shí)際數(shù) V‘t —— 本期預(yù)測(cè)數(shù) V‘t1—— 下期預(yù)測(cè)數(shù) a—— 平滑系數(shù)（ 由預(yù)測(cè)人員判斷選定，通?？梢赃x用若干個(gè) a值做實(shí)驗(yàn)，計(jì)算出不同 a值的預(yù)測(cè)誤差加以比較，選取誤差較小的 a值用于預(yù)測(cè)。彌補(bǔ)了 ? 移動(dòng)平均法的不足： ? ①丟失歷史數(shù)據(jù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 一次移動(dòng)平均法的優(yōu)點(diǎn) ? 計(jì)算量少； ? 移動(dòng)平均線(xiàn) 能較好地反映時(shí)間序列的趨勢(shì)及其變化。 n：原則上要求 n=（ 26） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 加權(quán)移動(dòng)平均法 預(yù)測(cè)公式 ?????????11tntiitntiiiwtWXWF式中 Wi—— 移動(dòng)平均數(shù)組中各期數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 一次移動(dòng)平均法有三個(gè)特點(diǎn)： ? ①預(yù)測(cè)值是離預(yù)測(cè)期最近的一組歷史數(shù)據(jù)（實(shí)際值）平均的結(jié)果； 只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 ? 其計(jì)算公式如下： ? 式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； ? n：代表資料數(shù)； ? xn：代表第期的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 為了保證時(shí)間序列分析的準(zhǔn)確性，時(shí)間序列數(shù)據(jù)的編制應(yīng)該遵循以下一些原則： ? 時(shí)間序列中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)所代表的時(shí)期長(zhǎng)短（或間隔時(shí)間）應(yīng)該一致且連續(xù)。時(shí)間序列分析法是通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)變化的分析，來(lái)評(píng)價(jià)事物的現(xiàn)狀和估計(jì)事物的未來(lái)變化。 ? 2 能把各位專(zhuān)家意見(jiàn)的分歧點(diǎn)表達(dá)出來(lái)，取各家之長(zhǎng)，避各家之短。預(yù)測(cè)小組再統(tǒng)計(jì)歸納結(jié)果。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 產(chǎn)業(yè)政策所帶來(lái)的影響預(yù)測(cè) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 營(yíng)銷(xiāo)前景預(yù)測(cè) 產(chǎn)品供給能力預(yù)測(cè) 市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 德?tīng)柗品? 這一預(yù)測(cè)方法需要多輪反復(fù)完成具體步驟如下： 根據(jù)預(yù)測(cè)問(wèn)題的性質(zhì)，挑選一定數(shù)量的專(zhuān)家。 ? 例：購(gòu)房時(shí)您所看中的因素依次為（請(qǐng)根據(jù)您認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號(hào)） ? 地段 （ ） ? 價(jià)格 （ ） ? 配套 （ ） ? 環(huán)境 （ ） ? 設(shè)計(jì) （ ） ? 服務(wù) （ ） ? 品牌 （ ） ? 其他： _________( ) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 過(guò)濾法 ：又稱(chēng)“漏斗法”，是指最初提出的問(wèn)題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問(wèn)范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專(zhuān)題性問(wèn)題。 ? 語(yǔ)句完成式：提出一個(gè)不完整的句子，由被調(diào)查對(duì)象完成該句子。 ? 例：“請(qǐng)問(wèn)您對(duì) XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對(duì)只選 1個(gè)） ? 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） ? 品味高 （ ） 品味低（ ） ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)合理（ ） 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理（ ） ? 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 開(kāi)放式提問(wèn) ? 開(kāi)放式提問(wèn)是指對(duì)所提出的問(wèn)題，回答沒(méi)有限制，被調(diào)查對(duì)象可以根據(jù)自己的情況自由回答。 ? 二項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問(wèn)題，僅有兩個(gè)答案可供選擇。但它與分層抽樣又有區(qū)別，分層抽樣是按隨機(jī)原則在層內(nèi)抽選樣本，而配額抽樣則是由調(diào)查人員在配額內(nèi)主觀判斷選定樣本。 ? 配額抽樣和分層隨機(jī)抽樣既有相似之處，也有很大區(qū)別。 ? 基于這種情況，要充分發(fā)揮判斷抽樣法的積極作用，對(duì)總體的基本特征必須相當(dāng)清楚，做到心中有數(shù)。例如，要對(duì)今年寧夏旅游市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查，有關(guān)部門(mén)選擇銀川市、中衛(wèi)市、六盤(pán)山等旅游風(fēng)景區(qū)做為樣本調(diào)查，這就是判斷抽樣。 ? 任意抽樣法是非概率抽樣中最簡(jiǎn)便、費(fèi)用和時(shí)間最節(jié)省的一種方法?？梢?jiàn)，任意調(diào)查完全是根據(jù)調(diào)查者的方便任意選取樣本。 ? 配額抽樣 ? 首先將總體中的所有單位按一定的標(biāo)志分為若干類(lèi)（組），然后在每個(gè)類(lèi)（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。 ? “群間差別大，群內(nèi)差別小”； ? 分群隨機(jī)抽樣恰恰相反，要求各群體之間具有相同性，同一群體內(nèi)部的單位具有差異性。 ? 分層隨機(jī)抽樣 即對(duì)整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本。 ? 重點(diǎn)調(diào)查 ? 在調(diào)查對(duì)象中選擇一部分對(duì)全局具有決定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查?；卮鸬摹盀槭裁础钡膯?wèn)題?；卮鸬氖恰翱梢宰鍪裁础? 的問(wèn)題。一般有兩種形式：一種是專(zhuān)門(mén)報(bào)告，內(nèi)容詳盡明確 。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是依據(jù)一定的原則和科學(xué)方法，有計(jì)劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，為預(yù)測(cè)分析工作提供基礎(chǔ)和依據(jù)。 有利于做好投資決策 可為房地產(chǎn)價(jià)格確定乃至營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 調(diào)查研究的一般原則 ? 準(zhǔn)確性、 時(shí)效性、 全面性、 ? 針對(duì)性、 創(chuàng)造性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究的誤區(qū) ? 輕視調(diào)研 （市場(chǎng)太大了，做都做不過(guò)來(lái)，還調(diào)研干什么？） ? 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做調(diào)研，一切都萬(wàn)事大吉？） ? 盲目調(diào)研 （不考慮實(shí)際需要，在不把握調(diào)研方向、不對(duì)調(diào)研方法進(jìn)行把關(guān)的情況下貿(mào)然實(shí)施調(diào)研） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的限度 市場(chǎng)分析的數(shù)量有一個(gè)限度。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第 二 章 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場(chǎng) 分 析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的內(nèi)容，重點(diǎn)掌握市場(chǎng)供給量和需求量的決定因素；熟悉市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析的方法；了解市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析概述 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 市場(chǎng)分析具有以下三個(gè)方面的作用： 可以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化的態(tài)勢(shì)，減少投資盲目性，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的主動(dòng)性。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 市場(chǎng)分析包含調(diào)查和預(yù)測(cè)兩個(gè)方面 市場(chǎng)調(diào)查是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)是在調(diào)查的基礎(chǔ)上所作的科學(xué)分析。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析