【正文】 房 地 產 投 資 分 析 京東地區(qū)有著長期形成的商務氛圍和高消費水平，是眾多高檔項目的首選之地，其目標客戶一般為外國公司的駐華代表或是該地區(qū)的高檔寫字樓內工作的高級白領。然而，自近期以來，亞運村地區(qū)作為北京高房價地區(qū)的位置已經開始動搖，一方面是由于亞北經濟適用房項目的低價沖擊，另一方面則是因為市場供應量增大，加之新樓盤采用的低價沖市做法，使亞運村地區(qū)競爭加劇。此外，北部住宅通常比南部住宅價格高 1000元／平方米。其中，經濟適用住宅竣工 176萬平方米，拆除危舊房屋 63萬平方米，動遷居民 。其中，接入廣外雨污水干管工程業(yè)已完成，燃氣、電信、電力、給排水市政工程正在設施之中，均可從周邊距離100米左右的廣外大街市政管網中方便接入和接出。該地段具有十分優(yōu)越的地理位置和極為便利的交通條件，是作為居住小區(qū)的理想位置。 （ 二 ） 項目背景 擬建的名仕家園住宅小區(qū)項目是北京市危改項目之一 ， 該項目已經取得了用地許可證 、 建設用地規(guī)劃許可證 、 建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證 。 10%，長期為 177。 房 地 產 投 資 分 析 預測分析 在預測過程中，要十分注意資料的樣式是否發(fā)生變化，一旦發(fā)生變化，對預測就要加以修正。預測目標須清楚、準確而具體。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系（根據(jù) “ 自變量 ” 來分析 “ 因變量 ” 的變化方向和程度。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。t (0 ≤ a≤1) 式中 Vt—— 本期實際數(shù) V‘t —— 本期預測數(shù) V‘t1—— 下期預測數(shù) a—— 平滑系數(shù)（ 由預測人員判斷選定，通?？梢赃x用若干個 a值做實驗，計算出不同 a值的預測誤差加以比較，選取誤差較小的 a值用于預測。彌補了 ? 移動平均法的不足： ? ①丟失歷史數(shù)據(jù)。 房 地 產 投 資 分 析 ? 一次移動平均法的優(yōu)點 ? 計算量少； ? 移動平均線 能較好地反映時間序列的趨勢及其變化。 n：原則上要求 n=（ 26） 房 地 產 投 資 分 析 加權移動平均法 預測公式 ?????????11tntiitntiiiwtWXWF式中 Wi—— 移動平均數(shù)組中各期數(shù)據(jù)的權數(shù) 房 地 產 投 資 分 析 ? 一次移動平均法有三個特點： ? ①預測值是離預測期最近的一組歷史數(shù)據(jù)（實際值）平均的結果； 只能預測下一期數(shù)值。平均時，可以用簡單的算術平均數(shù)，也可以用加權平均數(shù)。 ? 其計算公式如下： ? 式中， ：代表平均數(shù)，即用算術平均法進行預測時的預測值； ? n：代表資料數(shù)； ? xn：代表第期的實際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。 房 地 產 投 資 分 析 ? 為了保證時間序列分析的準確性，時間序列數(shù)據(jù)的編制應該遵循以下一些原則： ? 時間序列中的各項數(shù)據(jù)所代表的時期長短（或間隔時間）應該一致且連續(xù)。時間序列分析法是通過對歷史數(shù)據(jù)變化的分析，來評價事物的現(xiàn)狀和估計事物的未來變化。 ? 2 能把各位專家意見的分歧點表達出來，取各家之長，避各家之短。預測小組再統(tǒng)計歸納結果。 第三節(jié) 房地產投資市場預測 房 地 產 投 資 分 析 一、房地產投資市場預測的內容 宏觀經濟發(fā)展趨勢預測 產業(yè)政策所帶來的影響預測 市場需求預測 技術發(fā)展預測 營銷前景預測 產品供給能力預測 市場價格趨勢預測 市場競爭情況預測 房 地 產 投 資 分 析 二、房地產投資市場預測的方法 德爾菲法 這一預測方法需要多輪反復完成具體步驟如下： 根據(jù)預測問題的性質，挑選一定數(shù)量的專家。 ? 例：購房時您所看中的因素依次為（請根據(jù)您認為的重要程度分別標上序號） ? 地段 （ ） ? 價格 （ ） ? 配套 （ ） ? 環(huán)境 （ ） ? 設計 （ ） ? 服務 （ ） ? 品牌 （ ） ? 其他： _________( ) 房 地 產 投 資 分 析 ? 過濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問題較為廣泛，離主題較遠，再根據(jù)調查者回答的情況逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調查的某個專題性問題。 ? 語句完成式：提出一個不完整的句子，由被調查對象完成該句子。 ? 例：“請問您對 XX花園小區(qū)的看法如何？”（每對只選 1個） ? 建筑新穎（ ） 建筑風格陳舊（ ） ? 品味高 （ ） 品味低（ ） ? 戶型設計合理（ ） 戶型設計不合理（ ） ? 價格合理（ ） 價格偏高（ ） 房 地 產 投 資 分 析 ? 開放式提問 ? 開放式提問是指對所提出的問題，回答沒有限制，被調查對象可以根據(jù)自己的情況自由回答。 ? 二項選擇法：提出一個問題，僅有兩個答案可供選擇。但它與分層抽樣又有區(qū)別，分層抽樣是按隨機原則在層內抽選樣本，而配額抽樣則是由調查人員在配額內主觀判斷選定樣本。 ? 配額抽樣和分層隨機抽樣既有相似之處，也有很大區(qū)別。 ? 基于這種情況，要充分發(fā)揮判斷抽樣法的積極作用，對總體的基本特征必須相當清楚，做到心中有數(shù)。例如，要對今年寧夏旅游市場狀況進行調查，有關部門選擇銀川市、中衛(wèi)市、六盤山等旅游風景區(qū)做為樣本調查，這就是判斷抽樣。 ? 任意抽樣法是非概率抽樣中最簡便、費用和時間最節(jié)省的一種方法。可見，任意調查完全是根據(jù)調查者的方便任意選取樣本。 ? 配額抽樣 ? 首先將總體中的所有單位按一定的標志分為若干類（組），然后在每個類（組）中用任意抽樣或判斷抽樣方法選取樣本單位。 ? “群間差別大，群內差別小”； ? 分群隨機抽樣恰恰相反，要求各群體之間具有相同性，同一群體內部的單位具有差異性。 ? 分層隨機抽樣 即對整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機抽取一定數(shù)量的樣本。 ? 重點調查 ? 在調查對象中選擇一部分對全局具有決定性作用的重點單位所進行的調查。回答的“為什么”的問題?；卮鸬氖恰翱梢宰鍪裁础? 的問題。一般有兩種形式：一種是專門報告，內容詳盡明確 。房地產市場調查是依據(jù)一定的原則和科學方法，有計劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產市場方面的各種情報資料，為預測分析工作提供基礎和依據(jù)。 有利于做好投資決策 可為房地產價格確定乃至營銷策略的制定提供基礎和依據(jù) 房 地 產 投 資 分 析 ? 調查研究的一般原則 ? 準確性、 時效性、 全面性、 ? 針對性、 創(chuàng)造性 ? 房地產市場調查研究的誤區(qū) ? 輕視調研 （市場太大了，做都做不過來，還調研干什么？） ? 輕信調研（只要有調研，只要委托專業(yè)機構做調研，一切都萬事大吉？） ? 盲目調研 （不考慮實際需要，在不把握調研方向、不對調研方法進行把關的情況下貿然實施調研） 房 地 產 投 資 分 析 二、房地產投資市場分析的限度 市場分析的數(shù)量有一個限度。 房 地 產 投 資 分 析 第 二 章 房 地 產 投 資 市 場 分 析 房 地 產 投 資 分 析 學習目標 通過本章的學習，學生應掌握房地產投資市場分析的內容，重點掌握市場供給量和需求量的決定因素；熟悉市場調查和綜合分析的方法；了解市場預測方法。 第一節(jié) 房地產投資市場分析概述 房 地 產 投 資 分 析 市場分析具有以下三個方面的作用： 可以掌握房地產市場需求變化的態(tài)勢，減少投資盲目性，增強經營管理的主動性。 房 地 產 投 資 分 析 市場分析包含調查和預測兩個方面 市場調查是市場預測的基礎，預測是在調查的基礎上所作的科學分析。 房 地 產 投 資 分 析