【正文】 地的家庭承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。 集體土地使用權(quán)的限制主要來源于：一、集體土地使用權(quán)的主體范圍主要是集體組織的成員；二、對(duì)不同種類土地使用權(quán)類型的使用權(quán)能和處分權(quán)能的限制，如農(nóng)地僅能用于農(nóng)業(yè)目的，宅基地僅有使用權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，不能直接進(jìn)入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場；三、土地使用權(quán)人有接受政府土地管理措施、繳納相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)；四、為了保證農(nóng)村農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)，政府對(duì)家庭使用土地面積、使用方向進(jìn)行限制。 集體土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來的一種用益物權(quán)。僅有抵押合同，沒有抵押登記的，其抵押權(quán)人的利益不能受到法律的保護(hù)。 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因滅失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定 辦理注銷抵押登記 。 土地使用權(quán)抵押 是 土地使用權(quán)抵押 土地使用權(quán)抵押的法律特征 土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 （ 2）土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。 土地使用權(quán)出讓的年限 概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 交換 贈(zèng)與 出售 方 式 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容 （ 1） 權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ② 傳統(tǒng)城市土地使用制的基本特征： 無償、無限期使用、無流動(dòng) 因此，擁有劃撥土地使用證的土地使用人在補(bǔ)交土地出讓金后，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 （ 5） 1990年，國務(wù)院頒布了 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ，對(duì)土地使用權(quán)制度做了詳細(xì)規(guī)定。 （ 2） 1954年 2月，政務(wù)院發(fā)布文件規(guī)定，國有企業(yè)不再向政府繳納租金，集體和個(gè)人使用國有土地的要繳納租金。 集體土地的使用權(quán)和處分權(quán)受到法律、規(guī)劃的限制： （ 1）集體土地的使用必須服從國家的農(nóng)業(yè)政策和耕地保護(hù)政策，耕地不能拋荒；（ 2）集體土地使用權(quán)可以讓與村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人興辦企業(yè)，耕地也可以承包給家庭使用；（ 3）集體土地所有權(quán)不能出讓，只有在國家需要時(shí)通過征收程序讓渡給國家。 （ 3）集體土地和集體土地所有權(quán) 第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán) （五）我國集體土地所有權(quán) （ 3）集體土地和集體土地所有權(quán) 集體土地 主要包括集體農(nóng)地和集體建設(shè)用地。 1962年提出了“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的原則 。 我國 《 土地管理法 》 中規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 （ 2）國家土地所有權(quán)的性質(zhì) ：是國家享有的一種民事權(quán)利。 （ 4）集體或合作社所有。 以上所有權(quán)的四項(xiàng)全能可以統(tǒng)一由所有權(quán)人行使，這時(shí)形成絕對(duì)、統(tǒng)一的所有權(quán)；也可以分別由不同人行使，形成分離、分割的狀態(tài)，如土地使用權(quán)出讓等。 第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán) 返回 （二）所有權(quán)的權(quán)能 （ 1） 占有權(quán)能 ： 指對(duì)土地的實(shí)際占有、控制的權(quán)利 。 （ 1）所有權(quán)的完整性。 “擔(dān)保物權(quán)”是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，包括抵押權(quán)、 質(zhì)權(quán) 和 留置權(quán) ；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 日耳曼法中所有權(quán)的特性： （ 1）各種利用權(quán)為獨(dú)立的物權(quán) （ 2）所有權(quán)的雙重性 （ 3）團(tuán)體所有時(shí)權(quán)利的分離 （ 4）所有權(quán)的可分割性 （三）日耳曼法的所有權(quán) 第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論 （四）權(quán)利束 絕對(duì)所有權(quán)可以分割成相對(duì)獨(dú)立的、清晰的一束權(quán)利。 1947年 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 規(guī)定一切土地的發(fā)展權(quán)，即變更土地用途的權(quán)利歸國家所有。 租用保有權(quán)有 125年、 40年、 20年、 10年等 ，并通過合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容。也就是說英王是唯一的絕對(duì)的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使用權(quán)。 地產(chǎn)權(quán)有兩種形式 ： 一種是自由保有的地產(chǎn)權(quán)，即為永業(yè)權(quán) ，主要有三類，即無限制的單純地產(chǎn)權(quán)、限制繼承的地產(chǎn)權(quán)和終身地產(chǎn)權(quán)。征服者威廉以“保有”的形式將英格蘭土地授予一批追隨者、追隨者又將土地以保有權(quán)形式授予一級(jí)領(lǐng)主，直至最終佃戶， 形成一個(gè)金字塔式的等級(jí)結(jié)構(gòu) 。 所有權(quán)在立法中處于絕對(duì)的、中心的地位，主要表現(xiàn)在 ： （ 1）所有權(quán)中心主義 （ 2）一物一權(quán)原則 （ 3）絕對(duì)所有權(quán)原則 （ 4）所有權(quán)的彈力性和歸一性 產(chǎn)權(quán)的區(qū)分是社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，不同的社會(huì)發(fā)展階段和組織形式，產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)不同。 ?? ?? 由于存在交易成本，因而初始產(chǎn)權(quán)的界定應(yīng)在兼顧公平的同時(shí)，最大限度地降低交易成本。 —— 若牛的最優(yōu)產(chǎn)量是 3頭，則牛夫又如何選擇？ 。 案例 1： 假定有甲、乙兩宗土地，甲土地上建筑物高度的變化會(huì)影響乙土地的風(fēng)景，從而影響乙的價(jià)格。 如果法律規(guī)定居民戶享有清潔權(quán)（這也是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定），那么，工廠也會(huì)選擇出資 150美元購買一個(gè)防塵罩安裝在工廠的煙囪上，因?yàn)橄鄬?duì)于出資 250美元給每戶居民戶配備一個(gè)除塵機(jī)，或者拿出 375美元給每戶居民戶賠償 75美元的損失，購買防塵罩也是最經(jīng)濟(jì)的辦法。 （三）科斯定理 二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)效率 假定一個(gè)工廠周圍有 5戶居民戶，工廠的煙囪排放的煙塵因?yàn)槭咕用駪魰裨趹敉獾囊挛锸艿轿廴径姑繎魮p失 75美元， 5戶居民總共損失 375美元。具體講，是 對(duì)物品或勞務(wù)根據(jù)一定的目的加以利用或處置從而獲得一定收益的權(quán)利。 【 教學(xué)內(nèi)容與時(shí)間 】 （ 4學(xué)時(shí)） 。 【 教學(xué)重點(diǎn)及難點(diǎn) 】 土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成、我國土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的類型及特征、地役權(quán)和土地抵押權(quán)的概念、房屋所有權(quán)的性質(zhì)和房屋所有權(quán)取得的途徑等 。產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會(huì)的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。 （二）交易費(fèi)用（成本）： 是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費(fèi)用。 假定 5戶居民戶之間，以及居民戶與工廠之間達(dá)到某種約定的成本為零，即交易成本為零，在這種情況下： （ 1） 如果法律規(guī)定工廠享有排污權(quán) （這就是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定）， 那么，居民戶會(huì)如何選擇？ （ 2） 如果法律規(guī)定居民戶享有清潔權(quán) （這也是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定），那么，工廠會(huì)如何選擇？ 科斯定理 ——實(shí)例分析 如果法律規(guī)定工廠享有排污權(quán)（這就是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定）， 那么，居民戶會(huì)選擇每戶出資 30美元去共同購買一個(gè)防塵罩安裝在工廠的煙囪上，因?yàn)橄鄬?duì)于每戶拿出 50元錢買除塵機(jī)，或者自認(rèn)了 75美元的損失來說，這是一種最經(jīng)濟(jì)的辦法。這就是“科斯定理”。 則這時(shí)：養(yǎng)牛人是選擇修柵欄還是賠償？ 。 科斯第二定理： 交易成本大于零時(shí)，不同的產(chǎn)權(quán)安排會(huì)有不同的交易成本，因而，最初的產(chǎn)權(quán)界定會(huì)影響到市場配置資源的效率。一方面，它強(qiáng)調(diào)所有權(quán)，承認(rèn)個(gè)人所有權(quán)的絕對(duì)性、排他性和永續(xù)性；另一方面，它強(qiáng)調(diào)對(duì)物的“所有”，而不是對(duì)物的“利用” 。 1066年諾曼底公爵征服了英格蘭后，英王變成了其全國土地的唯一絕對(duì)所有權(quán)人。土地持有人所保有的土地權(quán)利的總和，叫做 地產(chǎn)權(quán) 。 （二）英美法的地產(chǎn)權(quán) 在英國、英聯(lián)邦國家和地區(qū)， 全部的土地從法律上都?xì)w英王或國家所有 。