【正文】 地的家庭承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。 集體土地使用權(quán)的限制主要來源于：一、集體土地使用權(quán)的主體范圍主要是集體組織的成員；二、對不同種類土地使用權(quán)類型的使用權(quán)能和處分權(quán)能的限制，如農(nóng)地僅能用于農(nóng)業(yè)目的，宅基地僅有使用權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，不能直接進入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場；三、土地使用權(quán)人有接受政府土地管理措施、繳納相關(guān)稅費的義務(wù)；四、為了保證農(nóng)村農(nóng)業(yè)人口的就業(yè)，政府對家庭使用土地面積、使用方向進行限制。 集體土地使用權(quán)是由土地所有權(quán)派生出來的一種用益物權(quán)。僅有抵押合同，沒有抵押登記的，其抵押權(quán)人的利益不能受到法律的保護。 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因滅失的，應(yīng)當按照規(guī)定 辦理注銷抵押登記 。 土地使用權(quán)抵押 是 土地使用權(quán)抵押 土地使用權(quán)抵押的法律特征 土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 （ 2）土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當簽訂租賃合同。 土地使用權(quán)出讓的年限 概念：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 交換 贈與 出售 方 式 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容 （ 1） 權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ② 傳統(tǒng)城市土地使用制的基本特征： 無償、無限期使用、無流動 因此，擁有劃撥土地使用證的土地使用人在補交土地出讓金后，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 （ 5） 1990年，國務(wù)院頒布了 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ，對土地使用權(quán)制度做了詳細規(guī)定。 （ 2） 1954年 2月，政務(wù)院發(fā)布文件規(guī)定，國有企業(yè)不再向政府繳納租金，集體和個人使用國有土地的要繳納租金。 集體土地的使用權(quán)和處分權(quán)受到法律、規(guī)劃的限制： （ 1）集體土地的使用必須服從國家的農(nóng)業(yè)政策和耕地保護政策，耕地不能拋荒；（ 2）集體土地使用權(quán)可以讓與村內(nèi)經(jīng)濟組織、個人興辦企業(yè)，耕地也可以承包給家庭使用；（ 3）集體土地所有權(quán)不能出讓，只有在國家需要時通過征收程序讓渡給國家。 （ 3）集體土地和集體土地所有權(quán) 第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán) （五）我國集體土地所有權(quán) （ 3）集體土地和集體土地所有權(quán) 集體土地 主要包括集體農(nóng)地和集體建設(shè)用地。 1962年提出了“三級所有，隊為基礎(chǔ)”的原則 。 我國 《 土地管理法 》 中規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 （ 2）國家土地所有權(quán)的性質(zhì) ：是國家享有的一種民事權(quán)利。 （ 4）集體或合作社所有。 以上所有權(quán)的四項全能可以統(tǒng)一由所有權(quán)人行使，這時形成絕對、統(tǒng)一的所有權(quán)；也可以分別由不同人行使，形成分離、分割的狀態(tài)，如土地使用權(quán)出讓等。 第二節(jié) 土地產(chǎn)權(quán) 返回 （二）所有權(quán)的權(quán)能 （ 1） 占有權(quán)能 ： 指對土地的實際占有、控制的權(quán)利 。 （ 1）所有權(quán)的完整性。 “擔保物權(quán)”是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，包括抵押權(quán)、 質(zhì)權(quán) 和 留置權(quán) ；當債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人就擔保財產(chǎn)依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 日耳曼法中所有權(quán)的特性： （ 1）各種利用權(quán)為獨立的物權(quán) （ 2）所有權(quán)的雙重性 （ 3）團體所有時權(quán)利的分離 （ 4）所有權(quán)的可分割性 （三）日耳曼法的所有權(quán) 第一節(jié) 產(chǎn)權(quán)理論 （四）權(quán)利束 絕對所有權(quán)可以分割成相對獨立的、清晰的一束權(quán)利。 1947年 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 規(guī)定一切土地的發(fā)展權(quán)，即變更土地用途的權(quán)利歸國家所有。 租用保有權(quán)有 125年、 40年、 20年、 10年等 ，并通過合同或協(xié)議確定土地權(quán)利和內(nèi)容。也就是說英王是唯一的絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機構(gòu)團體僅擁有土地的使用權(quán)。 地產(chǎn)權(quán)有兩種形式 ： 一種是自由保有的地產(chǎn)權(quán)，即為永業(yè)權(quán) ，主要有三類，即無限制的單純地產(chǎn)權(quán)、限制繼承的地產(chǎn)權(quán)和終身地產(chǎn)權(quán)。征服者威廉以“保有”的形式將英格蘭土地授予一批追隨者、追隨者又將土地以保有權(quán)形式授予一級領(lǐng)主，直至最終佃戶， 形成一個金字塔式的等級結(jié)構(gòu) 。 所有權(quán)在立法中處于絕對的、中心的地位，主要表現(xiàn)在 ： （ 1）所有權(quán)中心主義 （ 2）一物一權(quán)原則 （ 3）絕對所有權(quán)原則 （ 4）所有權(quán)的彈力性和歸一性 產(chǎn)權(quán)的區(qū)分是社會發(fā)展的結(jié)果，不同的社會發(fā)展階段和組織形式，產(chǎn)權(quán)的概念和結(jié)構(gòu)不同。 ?? ?? 由于存在交易成本，因而初始產(chǎn)權(quán)的界定應(yīng)在兼顧公平的同時，最大限度地降低交易成本。 —— 若牛的最優(yōu)產(chǎn)量是 3頭，則牛夫又如何選擇？ 。 案例 1： 假定有甲、乙兩宗土地，甲土地上建筑物高度的變化會影響乙土地的風景，從而影響乙的價格。 如果法律規(guī)定居民戶享有清潔權(quán)（這也是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定），那么，工廠也會選擇出資 150美元購買一個防塵罩安裝在工廠的煙囪上，因為相對于出資 250美元給每戶居民戶配備一個除塵機，或者拿出 375美元給每戶居民戶賠償 75美元的損失，購買防塵罩也是最經(jīng)濟的辦法。 （三）科斯定理 二、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟效率 假定一個工廠周圍有 5戶居民戶，工廠的煙囪排放的煙塵因為使居民戶曬在戶外的衣物受到污染而使每戶損失 75美元， 5戶居民總共損失 375美元。具體講，是 對物品或勞務(wù)根據(jù)一定的目的加以利用或處置從而獲得一定收益的權(quán)利。 【 教學(xué)內(nèi)容與時間 】 （ 4學(xué)時） 。 【 教學(xué)重點及難點 】 土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成、我國土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的類型及特征、地役權(quán)和土地抵押權(quán)的概念、房屋所有權(quán)的性質(zhì)和房屋所有權(quán)取得的途徑等 。產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。 （二）交易費用（成本）： 是指在產(chǎn)權(quán)交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。 假定 5戶居民戶之間，以及居民戶與工廠之間達到某種約定的成本為零，即交易成本為零，在這種情況下： （ 1） 如果法律規(guī)定工廠享有排污權(quán) （這就是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定）， 那么，居民戶會如何選擇？ （ 2） 如果法律規(guī)定居民戶享有清潔權(quán) （這也是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定），那么，工廠會如何選擇？ 科斯定理 ——實例分析 如果法律規(guī)定工廠享有排污權(quán)（這就是一種產(chǎn)權(quán)規(guī)定）， 那么，居民戶會選擇每戶出資 30美元去共同購買一個防塵罩安裝在工廠的煙囪上，因為相對于每戶拿出 50元錢買除塵機，或者自認了 75美元的損失來說，這是一種最經(jīng)濟的辦法。這就是“科斯定理”。 則這時：養(yǎng)牛人是選擇修柵欄還是賠償？ 。 科斯第二定理： 交易成本大于零時，不同的產(chǎn)權(quán)安排會有不同的交易成本，因而，最初的產(chǎn)權(quán)界定會影響到市場配置資源的效率。一方面，它強調(diào)所有權(quán)，承認個人所有權(quán)的絕對性、排他性和永續(xù)性；另一方面，它強調(diào)對物的“所有”，而不是對物的“利用” 。 1066年諾曼底公爵征服了英格蘭后，英王變成了其全國土地的唯一絕對所有權(quán)人。土地持有人所保有的土地權(quán)利的總和，叫做 地產(chǎn)權(quán) 。 （二）英美法的地產(chǎn)權(quán) 在英國、英聯(lián)邦國家和地區(qū)， 全部的土地從法律上都歸英王或國家所有 。