【正文】 人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ◇如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失 第三節(jié) 商品房銷售 ? 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和預(yù)售。 ? 抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為，房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。 對(duì)于這類抵押 ， 設(shè)定抵押的前提條件是 ， 要求土地必須是以出讓方式取得的 。 以出讓方式取得的土地使用權(quán) ， 可以設(shè)定抵押 。 ? 特點(diǎn)：◇不轉(zhuǎn)移占有◇抵押人 —— 可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人◇抵押權(quán)人 —— 和債權(quán)人是同一人 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? 類型（兩大類） ◇預(yù)購商品房貸款抵押（按揭抵押） ◇在建工程抵押（開發(fā)貸） ? 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后， 由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外?！背凶馊嗽谧赓U期限內(nèi)，如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括： ?? 審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件； ?? 審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋； ?? 審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策； ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。 ? 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括： ? ? 書面租賃合同； ? ? 《 房屋所有權(quán)證書 》 或者其他合法權(quán)屬證明； ? ? 當(dāng)事人的合法身份證件； ? ? 市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。 ? 房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，非責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （三）租賃合同 ? 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 ? 《 商品房租賃管理辦法 》 對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： ? ? 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； ? ? 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施狀況； 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能 ? ? 租賃用途和使用要求； ? 租賃期限（最長 20年）； ? ? 租金和押金及交付方式；（租金標(biāo)準(zhǔn)是合同的核心之一，劃撥土地上房屋出租，應(yīng)土地收益上繳國家） 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （三）租賃合同 ? 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 ? 《 商品房租賃管理辦法 》 對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： ? ? 房屋維修責(zé)任；（必備條款） ? ? 轉(zhuǎn)租的約定； ? ? 變更和解除合同的條件； 物業(yè)服務(wù)、水電氣等相關(guān)費(fèi)用的繳納 ? ? 爭議解決辦法和違約責(zé)任； ? ? 當(dāng)事人約定的其他條款。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （三）租賃合同 ? 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 ? 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 2022年 12月 1日住建部 《 商品房屋租賃管理辦法 》 ，租賃活動(dòng)是民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。 預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查詢。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓條件 申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件和資料 ? 申請(qǐng)表 ? 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 ? 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ? 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明建設(shè)總投資 25%。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓條件 建房 [2022]53號(hào)對(duì)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓條件 ? 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為?！?。” ? 2022年 4月 22日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房管理有關(guān)問題的通知 》 規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場(chǎng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權(quán)屬爭議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。共有房地產(chǎn)， 是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。 ? ： ? ? 達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? ? ? 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； ? ? 按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； ? ? 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； ? ? 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； ? ? 縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為 50 年，原土地使用者使用 10 年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用所限只有 40 年。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。 房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，具有積極的作用。 ? 、兼并或合并； ? ； ? 、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ?為取得注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物的價(jià)值，可以通過該種房屋重置價(jià)格的比較、調(diào)整來求取。 ” 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 “ 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù) ， 核發(fā)權(quán)屬證書 。 ” 2022 年 8 月建設(shè)部令第 96 號(hào)發(fā)布的 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 中也規(guī)定： “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書 、 當(dāng)事人的合法證明 、 轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng) ， 并申報(bào)成交價(jià)格 ” ； “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) 。 ?房地產(chǎn)交易原則：合法、 自愿、公平 、互利和 誠實(shí)信用 等。LOGO 第四章 房地產(chǎn)交易 主講：劉雷 第四章 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易概述 1 房地產(chǎn)交易形式 2 商品房銷售 3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 4 土地使用權(quán)出讓 5 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變更和轉(zhuǎn)移。 ?房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)權(quán)利人 轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) ， 應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià) ， 不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào) 。 ? 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí) ， 并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格 ， 只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi) 。 ? 通過對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理 ， 既能防止房地產(chǎn)價(jià)格不大起大落 ， 又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào) ， 保證國家的稅費(fèi)不流失 。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 ? 房屋重置價(jià)格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開發(fā)建設(shè)所建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。 ?房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)認(rèn)證，取得資格證，并注冊(cè)登記的人員。 ? ，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 類型 ? 1根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)