【正文】 者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。（無土地轉移登記） ? ，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。 有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記： （一）依法收回的國有土地； （二）依法征收的農民集體土地； （三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。 ? 因自然災害造成土地權利消滅的 ? 非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，未續(xù)期批準的。 ? ，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。 第四節(jié) 房地產權屬登記 ?我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產登記包括土地登記和房屋登記。 ?二、房屋登記 ?（一）國有土地發(fā)范圍內房屋登記 ? ：初始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記 ? ：設立、變更、轉移、注銷；最高抵押權登記（設立、變更、轉移、注銷、確定） ? ? ? ?（二）集體土地范圍內房屋登記 ?三、房地產權屬證書 ?四、房地產權屬統(tǒng)一登記 第五節(jié) 土地使用權出讓 ? 一、土地使用權出讓的含義 ? 國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。 ? 出讓的含義一般包括以下內容： ? ? 土地使用權出讓，又稱批租或土地一級市場，由 國家壟斷 ， 任何單位和個人不得出讓土地使用權。 ? ? 經出讓取得土地使用權的單位和個人， 只有使用權 ，在使用期限內對土地擁有使用、占有、收益和處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。 ? ? 土地使用者只有向國家 支付 了全部土地使用權 出讓金 后， 才能領取土地使用權證書。 ? ? 集體土地 不經征收 (成為國有土地 )不得轉讓。 ? ? 土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?土地使用權出讓的計劃、方式和年限 ?㈠ 出讓計劃的擬定和批準權限 ?土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃：根據省市人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?二、土地使用權出讓的方式 ?工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，應采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。 ?（一）協(xié)議 ?協(xié)議出讓指政府作為土地所有者 (出讓方 )與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。協(xié)議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。 ?最低價限制和基準地價 70% 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?二、土地使用權出讓的方式 ?（一）協(xié)議 ?（二）招標 ?招標方式。招標出讓是指土地所有者 (出讓人 )向多方土地使用者 (投標者 )發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程和較大地塊的出讓。 ?不完全是價高者中標，政府要綜合考慮各方面的因素，如開發(fā)商資信情況、發(fā)展計劃等。 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?二、土地使用權出讓的方式 ?（三）拍賣 ?拍賣方式。拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方叫價的辦法將土地使用權拍賣給出價最高者 (競買人 )。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。 價高者得。 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?二、土地使用權出讓的方式 ?（四）掛牌 ?掛牌出讓方式 。 掛牌出讓國有土地使用權 ， 是指出讓人發(fā)布掛牌公告 ， 按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布 ， 接受競買人的報價申請并更新掛牌價格 ， 根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者的行為 。 只有一個競買人 。 ?土地使用權的出讓年限 ?《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下： ?? 居住用地 70 年； ?? 工業(yè)用地 50 年； ?? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； ?? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ?? 綜合或其他用地 50 年。 第五節(jié) 土地使用權出讓 ?三、土地使用權出讓的程序 ?（一）協(xié)議出讓程序 ?（二）招標出讓程序 ?（三）拍賣出讓程序 ?（四）掛牌出讓程序 ? 一、閑置土地 ? 確定閑置的條件： 《 閑置土地處置辦法 》 第二條規(guī)定： ? ?國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日滿 1年未動工開發(fā)建設的； ? ?已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的； ? ?法律、行政法律規(guī)定的其他情形。 ? ? 《 閑置土地辦法 》 第四第規(guī)定：因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成協(xié)工遲延的除外（該條款適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地）。 ? 無償收回土地使用權類型 ? ? 《 土地管理法 》 第三十七條規(guī)定：已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù) 2年內未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權。 ? ? 《 閑置土地辦法 》 第本條規(guī)定：在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權進行房地產開發(fā)的土地，滿 2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。 ? 二、其他類型 ? 《 土地管理法 》 第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過 2年。第八十條規(guī)定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。 ? 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。 ? 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。 ? 公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。 ? 根據 《 土地管理法 》 第五十條規(guī)定：該 4未情形，由有關人民政府土地管理部門報經原批準用地的人民政府或者批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。 ? 《 土地管理法 》 第八十條規(guī)定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。 ? 《 土地管理法 》 第七十六條規(guī)定：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經濟組織。 ? 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續(xù)的土地應當無償收回。 ? 三、集體土地使用權無償收回的類型 ? 《 土地管理法 》 第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農民集體經濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權。 ? ?不按照批準的用途使用土地的； ? ?因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。 ? 有償收回土地使用權的類型和依據 ? 一、有償收回國有土地使用權 ? 《 土地管理法 》 第五十八條規(guī)定：①為公共利益需要使用土地的；②實施城市規(guī)劃進行舊城改建，需調整使用土地的。對土地使用權人應當適當給予補償。 ? 二、有償收回集體土地使用權 ? 《 土地管理法 》 第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用使用權人土地的，應當對土地使用權人給予適當補償。 ? 責令退還土地的 ? 一、買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，根據 《 土地管理法 》 第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。 ? 二、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據 《 土地管理法 》 第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質是集體土地的，應退還原集體經濟組織的土地。 ? 三、無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的。根據 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農民和原土地的集體經濟組織補償的，應收回退還原集體經濟組織。 ? 四、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據 《 土地管理法 》 第八十條規(guī)定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經濟組織。 LOGO