【正文】 ，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應(yīng)當(dāng)服從國家的決定，在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。 其他合法方式 （只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓） ： ? 、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。 交易雙方對重新評估的價格仍有異議 ， 可以按照法律程序 ， 向人民法院提起訴訟 。包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃三種方式 ?房地產(chǎn)交易主體廣泛：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、公司、金融機(jī)構(gòu)、個人和外商等。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是房地產(chǎn) 權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。政府保障部門應(yīng)對個人是否已交納相應(yīng)土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。 ? 工程施工合同及關(guān)于進(jìn)度的說明 ? 預(yù)售方案：位置、面積、竣工時間等并附預(yù)售分層平面圖、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。 ? 《 合同法 》 規(guī)定：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年的，超過部分無效。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。 ? 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 ? 房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容： ? ? 抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；? 主債權(quán)的種類、數(shù)額； ? 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；所有權(quán)的歸屬或使用權(quán)的歸屬 ? 抵押房地產(chǎn)的價值； ? 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任； ? 債務(wù)人履行債務(wù)的期限； ? 抵押權(quán)滅失的條件；? 違約責(zé)任； ? 爭議解決的方式； ? 抵押合同訂立的時間與地點； ⑴ 雙方約定的其他事項。按套 (單元 ) 計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。預(yù)售在交付使用之日起 90日內(nèi)，現(xiàn)售在合同簽訂之日起 90內(nèi) 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義 ?㈠ 保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 ?㈡ 保證交易安全，減少交易成本 ?㈢ 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作 ?㈣ 權(quán)屬登記管理為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點 ?我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，主要有以下幾點： ?㈠ 房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記 ?㈡ 房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記 ?當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人。 有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記： （一）依法收回的國有土地； （二）依法征收的農(nóng)民集體土地； （三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。 ? ? 《 閑置土地辦法 》 第本條規(guī)定：在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿 2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。 ? 責(zé)令退還土地的 ? 一、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù) 《 土地管理法 》 第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。 ? ?不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的； ? ?因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。 ?土地使用權(quán)的出讓年限 ?《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下： ?? 居住用地 70 年； ?? 工業(yè)用地 50 年； ?? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； ?? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ?? 綜合或其他用地 50 年。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。 ? 一、土地登記 ? ，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記薄 (權(quán)屬檔案 )的法律行為。 ? ? 商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? （一）房地產(chǎn)抵押的限制條件 ? 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 (建設(shè)部令第 98 號 )規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)： ? ? 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； ? ? 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ? ? 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； ? ? 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) ； ? ? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ? ? 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （四）租賃登記 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定“房屋出租，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。 ? 土地使用權(quán)證書 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。 ?2022年 12月 1日， 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法）規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 ? ? 依法收回土地使用權(quán)的。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 如果交易雙方對確認(rèn)的評估價格有異議 ， 可以要求重新評估 。 ?房地產(chǎn)交易客體：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)及其他項權(quán)利。 ” ?“ 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2. 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 兩種不同的處理方式： ? 一種是需辦理出讓手續(xù) ， 變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán) ， 由受讓方繳納土地出讓金； ? 另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì) ， 對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 。 ? ? 權(quán)屬有爭議的。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關(guān)信息。 ? 接到申請后 10日內(nèi)作出答復(fù)，決定后 10日內(nèi)發(fā)證，房企10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價銷售。租賃期限屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 擔(dān)保范圍。 ? ? 誤差的處理方式 ? 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為： ? 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 % ? 合同未作約定的，按以下原則處理： ? ①面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款； ? ②面積誤差比絕對值超過 3%時，買受人有權(quán)退房。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。 ? 因自然災(zāi)害造成土地權(quán)利消滅的 ? 非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，未續(xù)期批準(zhǔn)的。 ?最低價限制和基準(zhǔn)地價 70% 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（一）協(xié)議 ?（二）招標(biāo) ?招標(biāo)方式。 ? 二、其他類型 ? 《 土地管理法 》 第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過 2年。 ? 二