【正文】 ? 三、無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的。其中非法批準(zhǔn)占用國(guó)有土地的和非法批準(zhǔn)辦理征用土地手續(xù)的土地應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回。第八十條規(guī)定：臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán) ， 是指出讓人發(fā)布掛牌公告 ， 按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布 ， 接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格 ， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為 。招標(biāo)出讓是指土地所有者 (出讓人 )向多方土地使用者 (投標(biāo)者 )發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書(shū)的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 ? ? 土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。 ? ，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。 ?總登記應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府在規(guī)定的登記期限開(kāi)始之日30 日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明以下有關(guān)事項(xiàng)：總登記的區(qū)域、申請(qǐng)的期限 (注明起止日期 )、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件 (告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件 )、受理登記的地點(diǎn) (可以是登記機(jī)關(guān)所在地或登記機(jī)關(guān)設(shè)立的登記點(diǎn) )、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng) (如登記費(fèi)用、不登記的責(zé)任等 )。 ?㈢ 房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 ?依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房日期 30 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。 ? ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 ? 抵押物須保險(xiǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定，并在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人。 二是以單純的土地使用權(quán)抵押的 ， 也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí) ， 以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán) 。 ? 兩個(gè)合同：債權(quán)人和債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)合同；抵押人和抵押權(quán)人的抵押合同。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 租賃登記備案 ，開(kāi)具房屋租賃登記備案證明（ 3個(gè)工作日） ?房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。 ? 違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)、法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形 。不得預(yù)留房源。建設(shè)部第 131 號(hào)令 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作了細(xì)化。對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門(mén)出具的書(shū)面意見(jiàn)的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買(mǎi)賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房；房屋租賃備案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理其經(jīng)濟(jì)適用住房的租賃備案，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫停辦理該家庭購(gòu)買(mǎi)其他房屋的權(quán)屬登記，并及時(shí)通報(bào)住房保障部門(mén)。為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。 《 轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù)： ? ? 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即： ? ①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； ? ②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； ? ③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； ? ④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 ? ? ①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上； ? ② 屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； ? ③應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 類型 ? 1根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的轉(zhuǎn)讓，地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 ?房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)認(rèn)證，取得資格證，并注冊(cè)登記的人員。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 ? 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí) ， 并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格 ， 只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi) 。 ?房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。 ?房地產(chǎn)交易原則：合法、 自愿、公平 、互利和 誠(chéng)實(shí)信用 等。 方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù) ， 核發(fā)權(quán)屬證書(shū) 。 ” 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ?為取得注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 將原來(lái)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，具有積極的作用。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? ? ? 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； ? ? 按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； ? ? 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； ? ? 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； ? ? 縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策，大大活躍了存量房市場(chǎng)?！薄? 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （一）房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓條件 建房 [2022]53號(hào)對(duì)商品房預(yù)售管理的規(guī)定。 預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查詢。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 二、房地產(chǎn)租賃 （三）租賃合同 ? 1. 房屋租賃合同的概念及內(nèi)容 ? 租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。 ? 房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，非責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。房屋租賃審查的主要內(nèi)容應(yīng)包括： ?? 審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件； ?? 審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋； ?? 審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策； ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。 ? 特點(diǎn)：◇不轉(zhuǎn)移占有◇抵押人 —— 可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人◇抵押權(quán)人 —— 和債權(quán)人是同一人 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? 類型（兩大類） ◇預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭抵押） ◇在建工程抵押（開(kāi)發(fā)貸） ? 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后， 由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 對(duì)于這類抵押 ， 設(shè)定抵押的前提條件是 ， 要求土地必須是以出讓方式取得的 。 ? 抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。 ? ? 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%之內(nèi) (含 3%)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊(cè)登記，該權(quán)利對(duì)抗善意第三人在法律上有絕對(duì)效力。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?我國(guó)現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和年限 ?㈠ 出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限 ?土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)