【正文】 LOGO 。根據(jù) 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)?，?yīng)收回退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。 ? 二、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，根據(jù) 《 土地管理法 》 第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。 ? 二、有償收回集體土地使用權(quán) ? 《 土地管理法 》 第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用使用權(quán)人土地的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。 ? 有償收回土地使用權(quán)的類型和依據(jù) ? 一、有償收回國有土地使用權(quán) ? 《 土地管理法 》 第五十八條規(guī)定：①為公共利益需要使用土地的；②實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。 ? 三、集體土地使用權(quán)無償收回的類型 ? 《 土地管理法 》 第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，予以無償收回土地使用權(quán)。 ? 《 土地管理法 》 第七十八條規(guī)定：無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。 ? 《 土地管理法 》 第八十條規(guī)定：不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責(zé)令交還土地。 ? 公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。 ? 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。 ? 二、其他類型 ? 《 土地管理法 》 第五十七條規(guī)定：臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時(shí)使用土地期限一般不超過 2年。 ? 無償收回土地使用權(quán)類型 ? ? 《 土地管理法 》 第三十七條規(guī)定：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù) 2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運(yùn)動(dòng)隊(duì)使用權(quán)。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?三、土地使用權(quán)出讓的程序 ?（一）協(xié)議出讓程序 ?（二）招標(biāo)出讓程序 ?（三）拍賣出讓程序 ?（四）掛牌出讓程序 ? 一、閑置土地 ? 確定閑置的條件： 《 閑置土地處置辦法 》 第二條規(guī)定： ? ?國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日滿 1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的； ? ?已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； ? ?法律、行政法律規(guī)定的其他情形。 只有一個(gè)競買人 。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（四）掛牌 ?掛牌出讓方式 。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（三）拍賣 ?拍賣方式。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程和較大地塊的出讓。 ?最低價(jià)限制和基準(zhǔn)地價(jià) 70% 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?（一）協(xié)議 ?（二）招標(biāo) ?招標(biāo)方式。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大，不利于公平競爭。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?二、土地使用權(quán)出讓的方式 ?工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者，應(yīng)采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。 第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ?土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃、方式和年限 ?㈠ 出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限 ?土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃：根據(jù)省市人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 ? ? 集體土地 不經(jīng)征收 (成為國有土地 )不得轉(zhuǎn)讓。 ? ? 經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人， 只有使用權(quán) ，在使用期限內(nèi)對土地?fù)碛惺褂?、占有、收益和處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 ? 因自然災(zāi)害造成土地權(quán)利消滅的 ? 非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，未續(xù)期批準(zhǔn)的。（無土地轉(zhuǎn)移登記） ? ，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。 ? 劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán) ? 出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán) ? 劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán) ? 租賃方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán) ? 作價(jià)出資或者入股方式 ? 授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán) ? 農(nóng)民集體土地所有權(quán) ? 農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán) ? 集體農(nóng)用地使用權(quán) ? 土地使用權(quán)抵押登記 ? 地役權(quán)登記 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 ? （土地普查），是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。 第四節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ?我國現(xiàn)行的登記體制下，房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。 ?㈤ 頒發(fā)權(quán)利證書 ?房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對產(chǎn)權(quán)申請人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記簿上注冊登記，該權(quán)利對抗善意第三人在法律上有絕對效力。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動(dòng)態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。未經(jīng)登記，法律另有規(guī)定的不發(fā)生效力，產(chǎn)權(quán)登記對抗善意第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 ?買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 ? 按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3%之內(nèi) (含 3%)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 ? ? 誤差的處理方式 ? 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為： ? 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 % ? 合同未作約定的，按以下原則處理： ? ①面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； ? ②面積誤差比絕對值超過 3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 ?商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)， 買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。合同無效情形 ? 國辦發(fā) [2022]1號(hào) :限購令 ?? 計(jì)價(jià)方式 ?商品房銷售可以按套 (單元 )計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。 ? ? 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。 第三節(jié) 商品房銷售 ? 商品房銷售禁止行為： ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒? ■學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，可以其社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押 ■抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán) ◇如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ◇如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失 第三節(jié) 商品房銷售 ? 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和預(yù)售。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押 ■享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和收益的份額為限 ■抵押國有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定 ■以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過，并報(bào)上級主管機(jī)關(guān)備案 ■中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過 ■以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)董理事會(huì)或股東大會(huì)通過 ■有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營期限 ■以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 ■以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意 ? .房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定■ ■預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須