【正文】 等并附預(yù)售分層平面圖、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。 ? 土地使用權(quán)證書 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。 ? 由于從預(yù)售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風(fēng)險性和投機(jī)性，涉及到廣大購房者的切身利益。各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。政府保障部門應(yīng)對個人是否已交納相應(yīng)土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。 ?2022年 12月 1日， 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法）規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 ? ?經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán) 全部是劃撥供給 ，已購公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。 ? ? 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。 ? ? 依法收回土地使用權(quán)的。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上；② 屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 ? 對于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的，因此，該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。 房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。 ? 2根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn) 權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?三、估價人員資格認(rèn)證制度 ?國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。 ? ? 標(biāo)定地價，是政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價格，標(biāo)定地價是宗地價格的一種。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 ? 如果交易雙方對確認(rèn)的評估價格有異議 ， 可以要求重新評估 。 成交價格明顯低于正常市場價格的 ， 以評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù) ” 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價格申報制度 ?二、房地產(chǎn)價格評估制度 ?三、估價人員資格認(rèn)證制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ?我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ?一、房地產(chǎn)價格申報制度 ?房地產(chǎn)交易價格不僅關(guān)系著交易當(dāng)事人的私人權(quán)益（財產(chǎn)權(quán)益），而且也關(guān)系著國家的稅費(fèi)收益，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價格管理對于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和保障國家的稅費(fèi)的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，具有重要作用。包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃三種方式 ?房地產(chǎn)交易主體廣泛：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、公司、金融機(jī)構(gòu)、個人和外商等。 ?房地產(chǎn)交易客體：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利。 ?《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價格申報制度 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 ? 我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度 ? 一、房地產(chǎn)價格申報制度 ? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 、 房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn) ，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)部門如實(shí)申報成交價格 ， 才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù) ， 取得確定的法律效力 。 交易雙方對重新評估的價格仍有異議 ， 可以按照法律程序 ， 向人民法院提起訴訟 。 ” ?“ 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 他是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價。 ?房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。 其他合法方式 （只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓） ： ? 、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更。房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 ? 3根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。正是由于這一點(diǎn)，在管理實(shí)踐中對此要嚴(yán)格區(qū)分。以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2. 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 兩種不同的處理方式： ? 一種是需辦理出讓手續(xù) ， 變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán) ， 由受讓方繳納土地出讓金； ? 另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì) ， 對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 。由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家。 ? ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。根據(jù)國家利益或社會公共利益的需要，國家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個人應(yīng)當(dāng)服從國家的決定，在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 ? ? 權(quán)屬有爭議的。產(chǎn)權(quán)登記是國家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù)，未履行該項(xiàng)法律手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。1999 年 4 月，建設(shè)部令第 69 號 《 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法 》 頒布實(shí)施，標(biāo)志著上市限制的取消。購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿 5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。房屋登記、租賃管理機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關(guān)信息。要按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例、政府優(yōu)先購買權(quán)等管理事項(xiàng)。為規(guī)范商品房預(yù)售行為， 加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益， 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”。 ? 預(yù)售許可證。 ? 接到申請后 10日內(nèi)作出答復(fù)，決定后 10日內(nèi)發(fā)證，房企10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價銷售。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序 ? 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 ? 申報成交價格：簽訂合同后 90日內(nèi) ? 審核： 7日內(nèi)書面答復(fù) ? 核實(shí)申報價格 ? 繳納契稅和補(bǔ)地價： 3%5% ? 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書（先房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證書變更登記，后土地部門辦理土地使用權(quán)變更登記。但有下列情形之一的房屋不得出租： ? ? 未依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 的； ? ? 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ? ? 共有房屋未取得共有人同意的； ? ? 權(quán)屬有爭議的； ? ? 屬于違章建筑的； ? ? 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； ? ? 抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； ? ? 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。因此， 在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。租賃期限屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的， 應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。 ? 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定?！睂?shí)行房屋租賃合同登記備案可以保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益， 又可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會穩(wěn)定。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書面證明?！?租賃管理辦法 》 規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。 ?轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同 ， 對抵押物要求也不同 。對于這類抵押 ， 無論土地使用權(quán)來源于出讓還是劃撥 ， 只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法 ， 即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設(shè)定抵押權(quán) 。 第二節(jié)房地產(chǎn)交易形式 ? 三、房地產(chǎn)抵押 ? （二）房地產(chǎn)抵押合同 ? 房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履