【文章內容簡介】 賃合同 ? 1. 房屋租賃合同的概念及內容 ? 《 商品房租賃管理辦法 》 對租賃合同的內容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款： ? ? 房屋維修責任；（必備條款） ? ? 轉租的約定； ? ? 變更和解除合同的條件； 物業(yè)服務、水電氣等相關費用的繳納 ? ? 爭議解決辦法和違約責任； ? ? 當事人約定的其他條款。 ? 《 合同法 》 規(guī)定：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年的，超過部分無效。租賃期限屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的， 應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。 ? 房屋的修繕責任。 ? 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。 ? 租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。 ? 房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，非責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。 第二節(jié)房地產交易形式 ? 二、房地產租賃 （四）租賃登記 ? 《 城市房地產管理法 》 規(guī)定“房屋出租，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！睂嵭蟹课葑赓U合同登記備案可以保護租賃雙方的合法權益， 又可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進社會穩(wěn)定。 同時簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內，持有關部門證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。 ? 申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括： ? ? 書面租賃合同； ? ? 《 房屋所有權證書 》 或者其他合法權屬證明； ? ? 當事人的合法身份證件； ? ? 市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。 ? 出租共有房屋，還須提交其他共有權人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權出租的書面證明。 租賃登記備案 ，開具房屋租賃登記備案證明（ 3個工作日） ?房屋租賃登記備案包括著審查的含義。房屋租賃審查的主要內容應包括： ?? 審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件； ?? 審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋； ?? 審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策； ?《 城市房地產管理法 》 規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。 ?房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。《 租賃管理辦法 》 規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以依法將承租房屋轉租。出租人可以從轉租中獲得收益?！背凶馊嗽谧赓U期限內，如轉租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉租的證明。轉租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔新的合同規(guī)定的出租人的權利與義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。 ?轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。 ? 租賃合同的終止 ■自然終止 ◇租賃合同到期，續(xù)租的應提前三個月提出 ◇符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的 ◇因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 ■人為終止 ◇無效合同的終止 ◇租賃雙方的原因終止 △將承租的房屋擅自轉租的 △將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的 △將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的 △無正當理由、拖欠房租 6個月以上的 △公有住宅用房無正當理由閑置 6個月以上的 △承租人利用承租的房屋從事非法活動的 △故意損壞房屋的 △其它 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 ? 抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 ? 兩個合同：債權人和債務人的債權債務合同；抵押人和抵押權人的抵押合同。 ? 特點：◇不轉移占有◇抵押人 —— 可以是債務人本人，也可以是第三人◇抵押權人 —— 和債權人是同一人 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? 類型（兩大類） ◇預購商品房貸款抵押（按揭抵押） ◇在建工程抵押（開發(fā)貸） ? 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后， 由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 ? 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? 房地產抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同 ， 對抵押物要求也不同 。 《 城市房地產管理法 》 規(guī)定： “ 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權 ， 可以設定抵押權 。 以出讓方式取得的土地使用權 ， 可以設定抵押 。 ” 從上述規(guī)定可以看出 ， 房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權 。對于這類抵押 ， 無論土地使用權來源于出讓還是劃撥 ， 只要房地產權屬合法 ， 即可將房地產作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權 。 二是以單純的土地使用權抵押的 ， 也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時 ， 以取得的土地使用權設定抵押權 。 對于這類抵押 ， 設定抵押的前提條件是 ， 要求土地必須是以出讓方式取得的 。 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? （一）房地產抵押的限制條件 ? 《 城市房地產抵押管理辦法 》 (建設部令第 98 號 )規(guī)定下列房地產不得設定抵押權： ? ? 權屬有爭議的房地產； ? ? 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產； ? ? 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； ? ? 已依法公告列入拆遷范圍的房地產 ； ? ? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產； ? ? 依法不得抵押的其他房地產。 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? （二）房地產抵押合同 ? 房地產抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協(xié)議。房地產抵押是擔保債權債務履行的手段，是債權債務合同的從合同，債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，房地產抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。 ? 房地產抵押合同一般應載明下列內容： ? ? 抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；? 主債權的種類、數(shù)額； ? 抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；所有權的歸屬或使用權的歸屬 ? 抵押房地產的價值； ? 抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任； ? 債務人履行債務的期限； ? 抵押權滅失的條件；? 違約責任； ? 爭議解決的方式； ? 抵押合同訂立的時間與地點； ⑴ 雙方約定的其他事項。 擔保范圍。 ? 抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。 ? 抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。 第二節(jié)房地產交易形式 ? 三、房地產抵押 ? （三）抵押登記和評估 ? ◇抵押權自登記時設立，而非抵押合同簽訂時 ◇當事人應在抵押合同簽訂后 30日內辦理登記 ? 抵押登記部門 ◇房地合一－房地產管理部門 ◇地上無定著物的出讓土地使用權抵押－土地管理部門 房地產抵押估價■ ■商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產的抵押價值，也可以委托房地產估價機構評估價值 ■如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托 ■房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款 ■法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)