【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Company name 36 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅分 類 ： 復(fù) 式住宅是受 躍層 式住宅的 設(shè)計(jì)構(gòu) 思 啟發(fā) ，但 層 高要低于 躍層 式住宅（ 復(fù) 式 設(shè)計(jì)為 ，而一般 躍層 式 為 ）。 復(fù) 式住宅的下 層 供起居用，炊事、 進(jìn) 餐、洗浴等，上 層 供休息睡眠用，直接作 為臥 室床面，人可坐起但無法直立。 *溫 馨浪漫的 復(fù) 式 樓 Company name 37 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 *大 氣 豪 華 的 躍 式 樓 Company name 38 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 經(jīng) 典花 園 洋房 *融科 檀香山 Company name 39 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅分 類 ： 按房屋政策 屬 性分 類 ： 廉租房 已 購 公房（房改房） 經(jīng)濟(jì) 適用住房 住宅合作社集 資 建房等 商品房 Company name 40 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 商品房 商 品房主要是指由各房地 產(chǎn)開發(fā) 公司投 資 建 設(shè) ，以 營(yíng) 利 為 目的，按市 場(chǎng)規(guī) 律 經(jīng)營(yíng) 的房屋。 商品房的“五 證 ” “兩書 ”： “五 證 ”包括 《 建 設(shè) 用地 規(guī)劃許 可 證 》《 建筑工程 規(guī)劃許 可 證 》《 國(guó) 有土地使用 證 》《 建 設(shè) 工程施工 許 可 證 》《 商品房 預(yù) (銷 )售 許 可 證 》 。 “兩書 ”：新建住宅 《 商品房 質(zhì) 量保 證書 》 、 《 商品房使用 說 明 書 》 。 從銷 售看，商品房又分 現(xiàn) 房 銷 售和期房 預(yù) 售； 從銷 售 對(duì) 象看，分 內(nèi)銷 商品房、外 銷 商品房； 從 用途看，分普通住宅、公寓、 別 墅等。 Company name 41 *1987年 深 圳 東曉華園 中 國(guó) 第一 個(gè) 商品房住宅小 區(qū) Company name 42 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 商品房的 結(jié)構(gòu) 形式 以其承重 結(jié)構(gòu) 所用其所用的材料 來劃 分。一般可分 為 以下三 種 形式： 磚 混 結(jié)構(gòu) 住宅 磚 混 結(jié)構(gòu) 住宅： 是指建筑物中 豎 向承重 結(jié)構(gòu) 的 墻 、柱等采用 磚 或砌 塊砌筑，柱、梁、 樓 板、屋而板、桁架等采用 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 。通俗的講 ， 磚 混 結(jié)構(gòu) 是以小部分 鋼 筋混凝土及大部分 磚墻 承重的 結(jié)構(gòu) 。 由于抗震的要求， 磚 混住宅一般在 5層 、 6層 以下。 Company name 43 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 商品房的 結(jié)構(gòu) 形式 以其承重 結(jié)構(gòu) 所用其所用的材料 來劃 分： 磚 木 結(jié)構(gòu) 住宅 磚 木 結(jié)構(gòu) 的住宅：是指建筑物中承重 結(jié)構(gòu) 的 墻 、柱采用 磚 砌筑或 磚塊砌筑， 樓 板 結(jié)構(gòu) 、屋架用木 結(jié)構(gòu) 共同 構(gòu) 筑成的房屋。 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 住宅 鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 住宅：是指房屋的主要承重 結(jié)構(gòu) 如柱、梁、板、 樓 梯、屋蓋用 鋼 筋混凝土制作， 墻 用 磚 或其他材料 填 充。 這種結(jié)構(gòu)搞 震性能好，整體性強(qiáng)， 搞 腐 蝕 ，耐火能力強(qiáng)， 經(jīng) 久耐用，多用于高 層 住宅。具體又分框架、框架剪刀 墻結(jié)構(gòu) 等。 Company name 44 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅的 層 高： 指下 層 地板表面或 樓 板表面到上 層樓 板表面之 間 的距離。 住宅的 凈 高： 層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 Company name 45 第三 節(jié) ：房屋建筑工程 概論 住宅的 進(jìn) 深：通常指房 間長(zhǎng) 度。 住宅的 開間 ：通常指房 間寬 度。 進(jìn) 深、 開間 可以衡量房屋的通透性，進(jìn) 深太深，房屋的通透性就 會(huì) 比 較 差，空 氣質(zhì) 量不高。 * 房 間進(jìn) 深 房 間開間 *臥 室 進(jìn) 深 6米 臥 室 開間 *客 廳進(jìn) 深 客 廳開間 Company name 46 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 Company name 47 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 住宅權(quán)益 住宅的 產(chǎn)權(quán) ：一般是指住宅的所有 權(quán) 。住宅的所有 權(quán) ，是一 種 民事法律 關(guān)系，指的是在法律 規(guī) 定的范 圍內(nèi) ， 對(duì) 住宅全面支配的 權(quán) 力。 住宅的所有 權(quán) 一般包括 對(duì) 房屋的占有、使用、收益、 處 分四 個(gè) 方面， 這 四個(gè) 方面也 構(gòu) 成了住宅所有 權(quán) 的四 項(xiàng) 基本 內(nèi) 容。 Company name 48 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 住宅權(quán)益 住宅的占有 權(quán) ：一般由所有 權(quán) 人 來 行使。 當(dāng) 使用 權(quán)與 所有 權(quán) 相分離的 時(shí) 候，占有 權(quán) 就 為 使用人行使 —— 比如出租， 當(dāng) 使用 權(quán)發(fā) 生 轉(zhuǎn) 移 時(shí) ，占有 權(quán) 也 隨之 轉(zhuǎn) 移。 住宅的使用 權(quán) ： 對(duì) 住宅使用的 權(quán) 力 稱 住宅的使用 權(quán) 。使用 權(quán) 的人， 既 可以是所有 權(quán) 人本人，也可以是租房人等。在占有 權(quán) 和使用 權(quán)暫時(shí) 不 歸 房主所有 時(shí) ，房主的所有 權(quán)并 未 喪 失。 住宅的收益 權(quán) ：是指房主利用住宅、房 產(chǎn) 等 產(chǎn) 生某 種 利益的 權(quán) 力，比如出租收益。 住宅的 處 分 權(quán) ：由房主行使。只有房主才有 權(quán) 力 處 分住宅、房 產(chǎn) 、如 繼 承、贈(zèng) 予、 變賣 、抵押等。但 當(dāng) 房屋、住宅作 為 抵押物抵押 給債權(quán) 人 時(shí) ， 債權(quán)人 擁 有房屋的 處 分 權(quán) 。 Company name 49 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 房屋 產(chǎn)權(quán) 分 類 ： 產(chǎn)權(quán)證書 ：是指 房屋所有 權(quán)證 和 土地使用 權(quán)證 。房屋 產(chǎn)權(quán)證書 包括： 產(chǎn)權(quán)類別 、 產(chǎn)權(quán) 比例。房 產(chǎn) 坐落地址、 產(chǎn)權(quán)來 源、房屋 結(jié)構(gòu) 、 間數(shù) 、建筑面 積 、使用面 積 、共有 數(shù)紀(jì) 要、他 項(xiàng)權(quán) 利 紀(jì) 要和附 記 ， 并 配有房地 產(chǎn)測(cè) 量部 門 的分 戶 房屋平面 圖 。 使用 權(quán) 房：是指由 國(guó) 家以及 國(guó) 有企 業(yè) 、事 業(yè)單 位投 資興 建的住宅，政府以 規(guī) 定的租金 標(biāo) 準(zhǔn)出租 給 居民的公有房 產(chǎn) 。 公房：也 稱 公有房 產(chǎn) ， 國(guó) 有房 產(chǎn) 。 它 是指由 國(guó) 家以及 國(guó) 有企 業(yè) 、事 業(yè)單 位投 資興 建、 銷 售的房 產(chǎn) ，在房 產(chǎn) 未出售之前，房 產(chǎn) 的 產(chǎn)權(quán)歸國(guó) 家所有。目前居民租用的公有房 產(chǎn) ，按房改政策分 為兩 大 類 ：一 類 是可售公有房 產(chǎn) ，一 類 是不可售公有房 產(chǎn) 。均 為 使用 權(quán) 房。 Company name 50 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 房屋 產(chǎn)權(quán) 分 類 ： 不可售公房：根據(jù)本市 現(xiàn) 行房改政策 還 不能出售 給 承租居民的公有房 產(chǎn) 。 已 購 公房：又 稱 售后公房，就是 購買 的公有房 產(chǎn) 。 單 位 產(chǎn)權(quán) 房：是指 產(chǎn)權(quán)屬 于 單 位所有的房屋，也 稱 系 統(tǒng)產(chǎn)權(quán) 房、系 統(tǒng) 房。 共同共有房 產(chǎn) ：指 兩個(gè) 或 兩個(gè) 以上的人， 對(duì) 全部共有房 產(chǎn) 不分 份額 地享有平等的所有 權(quán) 。 Company name 51 第四 節(jié) ： 銷 售知 識(shí)與 案例分析 房屋分 類 ： 期房：在建的、 尚 未完成建 設(shè) 的、不能交付使用的房屋 稱為 期房。房地產(chǎn) 管理部 門將沒 有取得房屋 產(chǎn)權(quán)證 的房屋 統(tǒng)稱為 期房，只要 還沒辦 理房地 產(chǎn) 初始登 記 手 續(xù) ， 沒 取得房屋 產(chǎn)權(quán)證 ，就是期