房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)及中國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)(編輯修改稿)
2025-02-11 12:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià) ，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 Research Page 15 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 協(xié) 議 ? 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃 拔 ? 劃拔方式概念 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。 Research Page 16 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌 協(xié)議 1 經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地； 1 經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地 2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地 4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無(wú)償 有期限限制 有期限限制 一般無(wú)期限限制 Research Page 17 房地產(chǎn)專題報(bào)告 土地出讓方式 四、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣(mài) 掛 牌 交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣(mài)行 土地交易場(chǎng)所 交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng) 復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書(shū) 十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般 衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格 適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無(wú)特別限制及要求 土地用途無(wú)特別限制及要求 Research Page 18 房地產(chǎn)專題報(bào)告 二、開(kāi) 發(fā) 流 程 Research Page 19 房地產(chǎn)專題報(bào)告 二、開(kāi)發(fā)流程 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國(guó)有土地使用證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷(xiāo)售許可證 》 選 址 立 項(xiàng) 取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開(kāi)工建設(shè) 竣工驗(yàn)收 Research Page 20 房地產(chǎn)專題報(bào)告 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 二、開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿 商 品 房 銷(xiāo) 售 許 可 證 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國(guó) 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 圖片暫缺 Research Page 21 房地產(chǎn)專題報(bào)告 二、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 提交文件 開(kāi)發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報(bào)告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書(shū) ? 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷 市場(chǎng)研展部或投資發(fā)展部 Research Page 22 房地產(chǎn)專題報(bào)告 選址研究向 規(guī)劃管理部門(mén) 申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取 規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū) ，編制 項(xiàng)目建議書(shū)向 計(jì)委 申報(bào) 立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委 函至 規(guī)劃局規(guī)劃局 會(huì)簽返 計(jì)委計(jì)委 下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制 可研報(bào)告計(jì)委、建委、規(guī)委 及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù) ；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作需要提交文件為 : 項(xiàng)目建議書(shū) 可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商 二、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選
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