【正文】 電 梯工休息室、 值 班警 衛(wèi) 室、物 業(yè) 管理用房以及其他 為該 建筑服 務(wù) 的 專 用 設(shè)備 用房； 2）、套（ 單 元） 與 公用建筑空 間 之 間 的分隔 墻 以及外 墻 （包括山 墻 ） 墻 體水平投影面 積 的一半。 Company name 63 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語 —— 面 積 篇 公用建筑面 積 =全幢建筑面 積 全幢各套套 內(nèi) 建筑面 積 之和 單獨 具 備 使用功能的 獨 立使用空 間 的建筑面 積 （如地下 車庫 、 倉庫 、人防工程等） 另外， 購 房人所受益的其他非 經(jīng)營 性用房，需要 進(jìn) 行分 攤 的，要在 銷 （ 預(yù) ）售合同中 寫 明房屋名 稱 ，需分 攤 的 總 建筑面 積 。 公用建筑面 積 不包括 倉庫 、機 動車庫 、非機 動車庫 、 車 道、供暖 鍋爐 房、用于人防工程的地下室、 單獨 具 備 使用功能的 獨 立使用空 間 、售房 單 位自 營 自用的房屋，以及 為 多幢房屋服 務(wù) 的警 衛(wèi) 室、管理（包括物 業(yè) 管理）用房不 計入公用建筑面 積 。 Company name 64 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語 —— 面 積 篇 分 攤 的公用建筑面 積計 算： 根據(jù)建 設(shè) 部 《 商品房 銷 售面 積計 算及公用建筑面 積分 攤規(guī)則 （ 試 行） 》 規(guī) 定，各套（ 單 元）分 攤 的公用建筑面 積計 算公式如下： 1）分 攤 的公用建筑面 積 =各套套 內(nèi) 建筑面 積 *公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) 2）公用建筑面 積 =整幢建筑的面 積 各套套 內(nèi) 建筑面 積 之和已作 為獨 立使用空間 （如租售的地下室、 車 棚、人防工程地下室）的建筑面 積 3）公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) =公用建筑面 積 /各套套 內(nèi) 建筑面 積 之和 Company name 65 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語 —— 面 積 篇 面 積計 算公式 匯總 ： 商品房 銷 售面 積 = 套 內(nèi) 建筑面 積 + 分 攤 公用面 積 套 內(nèi) 建筑面 積 = 套 內(nèi) 使用面 積 + 套 內(nèi)墻 體面 積 + 陽 臺建筑面 積 使用面 積 ：建筑物各 層 平面中直接 為 生 產(chǎn) 生活使用的 凈 面 積 的 總 和 輔 助面 積 ：建筑物各 層 平面 樓 梯、走道、所占 凈 面 積 的 總 和 結(jié)構(gòu) 建筑面 積 ：建筑物各 層 中，外 墻 、 內(nèi)墻 、 垃 圾道、通 風(fēng) 道、煙 囪 (均 為 投影面 積 )等所占面 積 的 總 和。 Company name 66 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語 —— 面 積 篇 使用率：使用面 積與 建筑面 積 之比。板 樓 ： 80%；塔 樓 75%； 寫 字 樓 70%；商 場 65%。使用率 與 人流量密切相 關(guān) ，人流量大的地方，使用率低。 實 用率：套 內(nèi) 建筑面 積 和住宅面 積 之比。 套 內(nèi)墻 體面 積 ：公用 墻為 水平投影面 積 一半 計 入非公用 墻為 水平投影面 積計入套 內(nèi) 使用面 積為 室 內(nèi) 各居室面 積 ，如壁 櫥 等，以及不包含在 結(jié)構(gòu) 面 積 中的煙 囪 、通 風(fēng) 道、管道井。 公 攤 的公用建筑面 積 = 套 內(nèi) 面 積 公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) 公用建筑面 積 分 攤 系 數(shù) = 公用建筑面 積 247。 套 內(nèi) 建筑面 積總 和 Company name 67 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 專業(yè)術(shù)語 —— 面 積 篇 容 積 率： 總 建筑面 積與 所用建筑用地面 積 (總 占地面 積 )之比。 建筑覆蓋率：又 稱 “建筑密度”，是指建筑物基底占地面 積與規(guī)劃 用地之比。 綠 化率：指 規(guī)劃 建 設(shè) 用地范 圍內(nèi) 的 綠 地面 積與規(guī)劃 建 設(shè) 用地面 積 之比。 綠 地率：指 規(guī)劃 建 設(shè) 用地范 圍內(nèi) 的 綠蔭 面 積 (包括 綠 地面 積 )與規(guī)劃 用地面 積 之比。 Company name 68 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 銷 售 實時稅費 —— 新房交易 稅費 購買 新房 繳納 的 稅費 ： 個 人 購買 住宅要 繳納 的 稅 是印花 稅 和契 稅 。 2022年 6月 1日 12月 31日期 間購買 市城 區(qū) 的商品房，普通住宅契 稅稅 率 1%；非普通住宅（除 別 墅）契 稅稅 率為 4%，享受契 稅稅 率 2%3%的 財 政 優(yōu) 惠， 其中購非普通住宅的獎勵 3%，購門面等經(jīng)營性用房（不含二手經(jīng)營性用房）的獎勵 2%。 印花 稅 ，收 費標(biāo) 準(zhǔn) 為5元 /證 。 購 房交 納 的 費 用一般有： 在 購 房 時 交 納維 修基金、物管 費 ，在房屋交付使用 時應(yīng) 交 納 有 線電視 、煤 氣管道 開戶費 等； 辦 理 國 土 證 、 產(chǎn)權(quán)證時繳納產(chǎn)權(quán) 登 記費 、土地分 戶費 、 轉(zhuǎn)讓手 續(xù)費 等，如果是按揭 購 房 還應(yīng) 交 納 按揭手 續(xù)費 ，除以上 費 用外，可能 還 要交 納 和 開發(fā) 商 購 房合同 約 定的其 它費 用。 但是 從 2022年 7月 開 始，我市商品房交易 實 行一 費 制，除物管 費 、 維 修基金的其他 費 都 將 包含在房款 內(nèi) ，不再單獨繳納 。 Company name 69 第四 節(jié) ： 銷 售知 識與 案例分析 二手房交易稅費 事項 項目稅費 收費標(biāo)準(zhǔn) 收費單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 契稅 住宅： 1% 商業(yè)門面： 2% 財 政局 買 方 營業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評估價 合同原價 )*% ； 144m2以上未滿兩年：評估價 *% ； 144m2以下滿兩年：不征收營業(yè)稅 ； 144m2以下未滿兩年 (評估價 合同原價 )*% 地稅局 賣方 個人所得稅 評估價 *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 辦理國土證 辦證費 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國土局 買方 測繪費 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測繪中心 買方 辦理按揭 評估費 評估價 *% 評估公司 買方 保險費 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買方 按揭服務(wù)費 貸款金額 *3% 貸款銀行 買方 過戶費用 交易服務(wù)費 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買賣雙方 Company name 70 第四 節(jié) 銷 售知 識與實 例分析 月供款 （等 額 方式） 月 還 款 額 =本金 月利率 (1+月利率 )還 款月 數(shù) / (1+月利率 )還 款月 數(shù) 1 = 貸 款金 額 (萬元 ) 還貸 系 數(shù) 投 資 回 報 率 =年 總 租金（ 純 收益） /總 售價 Company name 71 第四 節(jié) 銷 售知 識與實 例分析 *貸 款利率知多少 Company name 72 第四 節(jié) 銷 售知 識與實 例分析 實 例分析一： 張 女士 2022年 7月 2日在市城 區(qū) 某 樓盤購買 了一套商品房，價格 為 3200元 /㎡ ， 銷 售面 積為 120㎡ ，一次性付款，享受 該樓盤 優(yōu) 惠，請問 ， 張 女士需要交 納 多少房款才能交房使用， 辦 理 產(chǎn)權(quán)證 、土地 證各需多少 錢 ？ Company name 73 第四 節(jié) 銷 售知 識與實 例分析 實 例分析二： 鋒 姐即 將購買 一套面 積為 50㎡ 高 層 住宅 單 位， 總 價格 為 人民 幣 18萬元；擬 采用按揭付款方式，七成十年。 請問 需要支付多少房款和 稅費 ? 每月月供多少？ 辦 理按揭需要提供 哪 些 證 明呢 ? Company name 74