房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件(ppt70頁)-資料下載頁
2025-01-06 21:30本頁面
【正文】 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算： 根據(jù)建設(shè)部 《 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 面積計算公式匯總： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓70%；商場 65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 247。 套內(nèi)建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售實時稅費 —— 新房交易稅費 購買新房繳納的稅費： 個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。 2023年 6月 1日 12月 31日期間購買市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率 1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為 4%，享受契稅稅率 2%3%的財政優(yōu)惠，其中購非普通住宅的獎勵 3%，購門面等經(jīng)營性用房（不含二手經(jīng)營性用房）的獎勵 2%。印花稅，收費標(biāo)準(zhǔn)為 5元 /證。 購房交納的費用一般有： 在購房時交納維修基金、物管費，在房屋交付使用時應(yīng)交納有線電視、煤氣管道開戶費等；辦理國土證、產(chǎn)權(quán)證時繳納產(chǎn)權(quán)登記費、土地分戶費、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等，如果是按揭購房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費，除以上費用外，可能還要交納和開發(fā)商購房合同約定的其它費用。 但是從 2023年 7月開始，我市商品房交易實行一費制，除物管費、維修基金的其他費都將包含在房款內(nèi)，不再單獨繳納。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 二手房交易稅費 事項 項目稅費 收費標(biāo)準(zhǔn) 收費單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 契稅 住宅： % 商業(yè)門面： 4% 財政局 買方 營業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評估價 合同原價 )*% 144m2以上未滿兩年：評估價 *% 144m2以下滿兩年：不征收營業(yè)稅 144m2以下未滿兩年 (評估價 合同原價 )*% 地稅局 賣方 個人所得稅 評估價 *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 辦理國土證 辦證費 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國土局 買方 測繪費 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測繪中心 買方 辦理按揭 評估費 評估價 *% 評估公司 買方 保險費 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買方 按揭服務(wù)費 貸款金額 *3% 貸款銀行 買方 過戶費用 交易服務(wù)費 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買賣雙方 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬元 ) 還貸系數(shù) 投資回報率 =年總租金（純收益） /總售價 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤購買了一套商品房，價格為 3200元 /㎡ ，銷售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤 ，請問，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證各需多少錢？ 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析二： 鋒姐即將購買一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價格為人民幣 18萬元；擬采用按揭付款方式，七成十年。請問需要支付多少房款和稅費 ? 每月月供多少？辦理按揭需要提供哪些證明呢 ? 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 本節(jié)結(jié)束 演講完畢，謝謝觀看！
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