房地產基礎知識培訓課件(ppt70頁)-資料下載頁
2025-01-06 21:30本頁面
【正文】 另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。 公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術語 —— 面積篇 分攤的公用建筑面積計算： 根據建設部 《 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下： 1）分攤的公用建筑面積 =各套套內建筑面積 *公用建筑面積分攤系數(shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 /各套套內建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術語 —— 面積篇 面積計算公式匯總： 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術語 —— 面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。 實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓70%；商場 65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 247。 套內建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術語 —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售實時稅費 —— 新房交易稅費 購買新房繳納的稅費： 個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。 2023年 6月 1日 12月 31日期間購買市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率 1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為 4%，享受契稅稅率 2%3%的財政優(yōu)惠，其中購非普通住宅的獎勵 3%，購門面等經營性用房（不含二手經營性用房）的獎勵 2%。印花稅，收費標準為 5元 /證。 購房交納的費用一般有： 在購房時交納維修基金、物管費，在房屋交付使用時應交納有線電視、煤氣管道開戶費等；辦理國土證、產權證時繳納產權登記費、土地分戶費、轉讓手續(xù)費等，如果是按揭購房還應交納按揭手續(xù)費，除以上費用外，可能還要交納和開發(fā)商購房合同約定的其它費用。 但是從 2023年 7月開始，我市商品房交易實行一費制，除物管費、維修基金的其他費都將包含在房款內，不再單獨繳納。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 二手房交易稅費 事項 項目稅費 收費標準 收費單位 承擔方 辦 理 房 產 證 產權登記費 80元 /套 產權交易中心 買方 契稅 住宅： % 商業(yè)門面： 4% 財政局 買方 營業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評估價 合同原價 )*% 144m2以上未滿兩年：評估價 *% 144m2以下滿兩年：不征收營業(yè)稅 144m2以下未滿兩年 (評估價 合同原價 )*% 地稅局 賣方 個人所得稅 評估價 *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣方 印花稅貼花 5元 /本 產權交易中心 買方 辦理國土證 辦證費 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國土局 買方 測繪費 40元 /套 產權測繪中心 買方 辦理按揭 評估費 評估價 *% 評估公司 買方 保險費 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買方 按揭服務費 貸款金額 *3% 貸款銀行 買方 過戶費用 交易服務費 面積 *6元 /m2 產權交易中心 買賣雙方 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬元 ) 還貸系數(shù) 投資回報率 =年總租金（純收益） /總售價 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤購買了一套商品房，價格為 3200元 /㎡ ，銷售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤 ，請問，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產權證、土地證各需多少錢？ 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析二： 鋒姐即將購買一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價格為人民幣 18萬元；擬采用按揭付款方式，七成十年。請問需要支付多少房款和稅費 ? 每月月供多少？辦理按揭需要提供哪些證明呢 ? 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 本節(jié)結束 演講完畢，謝謝觀看！
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