房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件(ppt70頁(yè))-閱讀頁(yè)
2025-01-16 21:30本頁(yè)面
【正文】 將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 住宅權(quán)益 住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。 住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。 住宅的處分權(quán)：由房主行使。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。均為使用權(quán)房。 已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。 共同共有房產(chǎn) ：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。房地產(chǎn)管理部門將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。 現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了 《 房屋所有權(quán)證 》的商品房才叫“現(xiàn)房”。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 爛尾房 ：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。依據(jù) 《 合同法 》 相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。 訂金： 目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在： 1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如 《 擔(dān)保法 》 就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的 20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。 均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照 《 建筑面積計(jì)算規(guī)則 》 的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 公用建筑面積：又稱公攤。 公用建筑面積由兩部分組成： 1）、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓70%；商場(chǎng) 65%。 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 套內(nèi)建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售實(shí)時(shí)稅費(fèi) —— 新房交易稅費(fèi) 購(gòu)買新房繳納的稅費(fèi)： 個(gè)人購(gòu)買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。印花稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 5元 /證。 但是從 2023年 7月開(kāi)始，我市商品房交易實(shí)行一費(fèi)制，除物管費(fèi)、維修基金的其他費(fèi)都將包含在房款內(nèi)，不再單獨(dú)繳納。請(qǐng)問(wèn)需要支付多少房款和稅費(fèi) ? 每月月供多少？辦理按揭需要提供哪些證明呢 ? 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 本節(jié)結(jié)束 演講完畢，謝謝觀看！
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