房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教材(ppt71頁)-閱讀頁
2025-01-16 21:28本頁面
【正文】 能小于地面面積的 1/7。根據(jù)我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸的時(shí)候產(chǎn)生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應(yīng)有直接對外采光和通風(fēng)的窗。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 萬科四季花城 2期 3B型標(biāo)準(zhǔn)層 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 ? 客廳開間 ，主臥開間 ，主臥面積大于其他房間； ? 動區(qū)和靜區(qū)完全分離，很好的實(shí)現(xiàn)公私分離，干濕分開； ? 南北雙向陽臺，南北通透，穿堂鳳自然形成； ? 客廳無開門便于擺放家具，廚房緊鄰餐廳并帶工作陽臺，衛(wèi)生間緊鄰臥室； ? 書房退半米，自然形成儲藏間； ? 所有房間全部采光；尤其是保證了廚房和雙衛(wèi)的采光； ? 主臥衛(wèi)生間寬達(dá) 2米，便于擺放浴缸，且面積大于客衛(wèi)以體現(xiàn)主人的尊貴。營銷成本為房價(jià)的 5%以內(nèi)，管理成本 1%2%，財(cái)務(wù)成本 3%。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 一般來講，土地價(jià)格的彈性較大，會對房價(jià)構(gòu)成重大影響，武漢對土地控制較嚴(yán)，開發(fā)商拿地成本較高，土地價(jià)格幾乎沒有下降的可能。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 建安成本、配套、稅費(fèi)、營銷成本都沒有下降空間，唯一可以改變新房利潤的就是土地價(jià)格。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 房產(chǎn)評估價(jià)格 ? 市場比較法 ? 收益法 ? 成本法 ? 假設(shè)開發(fā)法 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 市場比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法，即根據(jù)估價(jià)人員掌握的市場資料，采用房地產(chǎn)交易中的替代原則，通過選取與估價(jià)對象有相關(guān)性的實(shí)例，并分別進(jìn)行實(shí)地勘察，做出 交易情況、交易日期、區(qū)域因素 與 個(gè)別因素 的修正，以此估算出估價(jià)對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。這個(gè)環(huán)節(jié)我們往往通過平時(shí)調(diào)查、看報(bào)等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)信息。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 一般來說，有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： l、 有利害關(guān)系人之間的交易； 急于出售或購買情況下的交易； 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易 。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 交易日期修正： 我們評估的是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場公允價(jià)值。交易日期修正可直接采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 區(qū)域因素修正： 繁華程度 交通便捷程度；（如：距離飛機(jī)場、火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠(yuǎn)近；公交狀況；其它交通狀況等。 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的不同用途進(jìn)行確定，將可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)整。 有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括： 面積大?。? 形狀； 臨路狀況； 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度； 土地平整程度； 地勢，地質(zhì)水文狀況； 規(guī)劃管制條件， 土地使用權(quán)年限； 21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括： 成新度； 裝修狀況； 設(shè)施設(shè)備配置； 平面布置； 工程質(zhì)量； 建筑結(jié)構(gòu)； 樓層； 朝向。在房地產(chǎn)市場上，能夠找到與估價(jià)對象個(gè)別因素、區(qū)域因素完全一樣，交易日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)也一樣，交易情況也完全符合公開市場的要求的可比實(shí)例是不現(xiàn)實(shí)的事情，所以我們運(yùn)用市場比較法進(jìn)行評估其關(guān)鍵是進(jìn)行交
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