房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材(ppt71頁(yè))-資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:28本頁(yè)面
【正文】 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。這個(gè)環(huán)節(jié)我們往往通過(guò)平時(shí)調(diào)查、看報(bào)等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)信息。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 四大修正： 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 交易情況修正： 由于不同的交易案例都有其與眾不同的地方，其實(shí)際價(jià)值必然有差異，所以我們有必要進(jìn)行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 一般來(lái)說(shuō)，有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例： l、 有利害關(guān)系人之間的交易； 急于出售或購(gòu)買情況下的交易； 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 。交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易； 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 特殊方式的交易； 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 其他非正常的交易。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 交易日期修正： 我們?cè)u(píng)估的是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)公允價(jià)值。故在交易情況修正之后，還必須進(jìn)行交易日期修正，將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正可直接采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 區(qū)域因素修正： 繁華程度 交通便捷程度；（如：距離飛機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠(yuǎn)近；公交狀況；其它交通狀況等。） 環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度； 城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的不同用途進(jìn)行確定，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)整。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 個(gè)別因素修正： 是同一區(qū)域不同房地產(chǎn)之間的差異比較。 有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括： 面積大??； 形狀； 臨路狀況； 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度； 土地平整程度； 地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況； 規(guī)劃管制條件， 土地使用權(quán)年限； 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括： 成新度； 裝修狀況； 設(shè)施設(shè)備配置； 平面布置； 工程質(zhì)量； 建筑結(jié)構(gòu)； 樓層； 朝向。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 市場(chǎng)比較法是參照市場(chǎng)上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格， 為了確保估價(jià)結(jié)果的客觀合理，就要求選取的可比實(shí)例的成交價(jià)格是客觀合理的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，能夠找到與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素、區(qū)域因素完全一樣，交易日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)也一樣，交易情況也完全符合公開市場(chǎng)的要求的可比實(shí)例是不現(xiàn)實(shí)的事情，所以我們運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估其關(guān)鍵是進(jìn)行交易修正。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 謝 謝！ TEL： 595039988009 MOBILE： 13100672173 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 演講完畢，謝謝觀看！
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