房地產基礎知識培訓教材(ppt71頁)(參考版)
2025-01-08 21:28本頁面
【正文】 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 謝 謝！ TEL： 595039988009 MOBILE： 13100672173 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 演講完畢，謝謝觀看！ 。 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 市場比較法是參照市場上已經成交的房地產的價格來確定估價對象的價格， 為了確保估價結果的客觀合理，就要求選取的可比實例的成交價格是客觀合理的。 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 個別因素修正： 是同一區(qū)域不同房地產之間的差異比較。） 環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度； 城市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。故在交易情況修正之后，還必須進行交易日期修正，將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； 相鄰房地產的合并交易； 特殊方式的交易； 交易稅費非正常負擔的交易； 其他非正常的交易。 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 四大修正： 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 交易情況修正： 由于不同的交易案例都有其與眾不同的地方，其實際價值必然有差異，所以我們有必要進行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 ? 通過土地價格也基本可以判斷出房價。 最近雖然鋼材、水泥價格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會對整體房價形成大的影響。整個成本為房價的 80％，其余的 20％是利稅，包括開發(fā)商利潤和各種稅費等。 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 第四章 房地產價格 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 房地產價格的種類 ? 市場價格 ——簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格 ? 理論價格 ——如果將房地產放在合理的市場上交易，應該實現的價格 ? 評估價格 ——是估價人員對房地產客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 房地產價格的種類 ? 土地價格 ? 建筑物價格 ? 房產價格 房產價格 =土地價格 +建筑物價格 土地價格 =房產價格 建筑物價格 建筑物價格 =房產價格 土地價格 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 容積率：規(guī)劃可建筑面積 /用地面積 是否容積率越高越好？ 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 樓面價 ? 樓面地價 樓面地價 =土地總價格 /建筑總面積 建筑總面積 =規(guī)劃用地面積 *容積率 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 樓面地價計算： 單位：萬元 /畝 每畝： 667平方米 舉例： 200萬元 /畝，容積率 ，樓面價為？ 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 房地產價格的種類 ? 所有權價格 ? 使用權價格 ? 其他權利價格 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 房價構成主要： 包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理財務成本和利稅五大部分 21世紀不動產武漢區(qū)域分部 房地產價格 以武漢售價在 3000元 /平方米的多層商品房為例，樓面地價要 1400元或略微以下，占房價的 40％左右；建筑安裝成本一般
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