【正文】 C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預(yù)算提供參考依據(jù)。 （ 2）管理預(yù)算年度年終 A、根據(jù)會計師事務(wù)所審計后的年度報告，分析各項指標(biāo)的收支情況。 B、定期檢查 管理公司的各項收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財務(wù)收支情況是否公開。 絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財務(wù)報表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財務(wù)制度監(jiān)督公開化的透明程度。對于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費決算，或者是當(dāng)年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預(yù)算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應(yīng)該作為下年度預(yù)算費用開支額的一部分經(jīng)費來源，同時，也可以要求管理公司適當(dāng)調(diào)低下年度管理費 收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以減輕用戶下年度成本費用負擔(dān)，減少現(xiàn)金流出。因此，做好對物業(yè)管理公司費用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。管理公司每年度必須編制管理費年度預(yù)算和進行年度管理費用決算。只有國家法律承認的專業(yè)會 計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。因此，當(dāng)業(yè)主以個人身份查賬時，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運作。 作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？ 確切地說，業(yè)主作為費用支付人，有財務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行 使此項權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。因此，管理費用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問題。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對方享有的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)是應(yīng)按照契約規(guī)定，交納應(yīng)分擔(dān)的管理費和其他費用以及國家規(guī)定的稅金；應(yīng)簽訂集體簽訂的公約。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。 1 物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù) 在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 物業(yè)管理費是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價 物業(yè)管理費必須實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。 物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進行調(diào)整。 業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定 物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)；實行經(jīng)營者定價的 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。 物業(yè)管理費如何定價 物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大 會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以 515 人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的 30%。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的 12%收取物管維修基金。 何為物管維修基金 物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生 損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。此類企業(yè)不僅 直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。這類公司人員少、素質(zhì)高。 二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化 公司承擔(dān)。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分 類。 從貸款的利率來看，公積金的利息負擔(dān)要比按揭貸款少。 從能夠取得的貸款金額來看 ,公積金貸款更適合購買經(jīng)濟適用房，公積金貸款 有數(shù)額限制，按揭只與房屋總價掛鉤，即最高不超過房價的 80%，無其它上限規(guī)定。 公積金、按揭 ,哪種貸款更合算 從可貸資金的來源來看，公積金暫不會排隊等候。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好?些或更大一些的住房。 對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。貸款額度根據(jù)個人交繳額 度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積的配偶或直系親屬的額度。 怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款 只要是繳存公積 金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定中請公積金貸款。 當(dāng)然，有的人財富積累雄厚，經(jīng)濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。 更為重要的是，由于目前的房 價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負擔(dān)多一些，但購房者會有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。但并非貸款愈多愈好，自付愈少愈好，這一切都應(yīng)控制在你的負債能力之內(nèi)。成都市通常按 70%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 首期付款額的選擇 依據(jù)中央銀行 1998 年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中“借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價款的 20%作為購房的首期付款”的規(guī)定。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收人成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔(dān)經(jīng)濟損失和賠償責(zé)任。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性 付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。對于購置期房來說，由丁房款已全部交到開發(fā)商手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風(fēng)險較大。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。 一 次性付款和分期付款備有什么利弊 購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種 。如購房者購買的是現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，應(yīng)當(dāng)主要注意以下幾點： 應(yīng)當(dāng)在合同中附上房屋平面圖，并標(biāo)明詳細尺寸； 約定一個尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時的處理方式； 套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。 具體采取何種方式，由購房者與開發(fā)商協(xié)商。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。 （ 4）繪制權(quán)證。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀， 丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關(guān)證明、證件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。 辦理產(chǎn)權(quán)證的五個程序 房地產(chǎn)登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證。有時房 屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。 ▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。 ▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。例如房屋出租，屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民 法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一