【正文】 有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位 、軍隊代為管理的房產(chǎn)以及宗教、寺廟等房產(chǎn)。具體有四種：其他產(chǎn)、代管產(chǎn)（因所有權(quán)人不明，由政府房地產(chǎn)管理部門、全民所有制單位、軍隊代為管理的房產(chǎn)）、宗教產(chǎn)（宗教、寺廟等單位所投資建造或購買的房產(chǎn)）類和社團類、社團產(chǎn)（社會團體所投資建造或購買的房產(chǎn)）。 不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。有些類型的房屋產(chǎn)權(quán)享有一定的政策性優(yōu)惠。 什 么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán) ▲房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民 法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。 ▲房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋 的所有權(quán)。 ▲房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。 ▲房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房 屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋 的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。 辦理產(chǎn)權(quán)證的五個程序 房地產(chǎn)登記一般分為五個程序，即登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費發(fā)證。 （ 1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請書，收存需要進一步審查的有關(guān)證明、證件。 （ 2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀， 丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。 （ 3）產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。 產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等 整個復(fù)雜細致的工作過程。 （ 4）繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒 發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。 （ 5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。 三、價格與付款： 現(xiàn)行的三種商品房計價方式 據(jù) 2020 年６月１日實施的《商品房銷售管理辦法》，有三種商品房銷售的計價方式供當事人選擇：按套單位計價、按套內(nèi)面積計價和按建筑面積計價。 具體采取何種方式，由購房者與開發(fā)商協(xié)商。其中，可 按套單位計價是本辦法與以往規(guī)定不同的地方。如購房者購買的是現(xiàn)房，較為簡單；如購買的是期房，應(yīng)當主要注意以下幾點： 應(yīng)當在合同中附上房屋平面圖，并標明詳細尺寸； 約定一個尺寸的誤差范圍，以及超出范圍時的處理方式； 套型與設(shè)計圖不一致或相關(guān)尺寸超過約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商重新約定總價款。購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。 一 次性付款和分期付款備有什么利弊 購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種 。 一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優(yōu)惠。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金有限的消費者采用這一種付款方式困難較大。對于購置期房來說，由丁房款已全部交到開發(fā)商手中，購房者無法控制期房的工期及質(zhì)量，風險較大。 分期付款是指購房者交付首期房款后 (一般為總額的 30％左右 )，根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性 付款的壓力，使購房者可以根據(jù)未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收人成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經(jīng)濟損失和賠償責任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上通常沒有了優(yōu)惠折扣。 首期付款額的選擇 依據(jù)中央銀行 1998 年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中“借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價款的 20%作為購房的首期付款”的規(guī)定。即購房款是 10萬元，個人首付 2萬元；但按 80%貸 款對個人限制及程序相對復(fù)雜。成都市通常按 70%的標準執(zhí)行。 建議購房者最好能申請到 70%的抵押貸款。但并非貸款愈多愈好，自付愈少愈好，這一切都應(yīng)控制在你的負債能力之內(nèi)。 因為每個人的財富積累不一樣， 對未來經(jīng)濟收入增長的預(yù)期不一樣，消費偏好和投資偏好不一樣，因而每個人會選擇自認為合理的首期付款額。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負擔多一些，但購房者會有多余資金用于改善生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，選擇較低的首期付款額為好。 更為重要的是，由于目前的房 價較高，人們的收入相對較低，就是儲蓄夠首期付款額也比較困難，因而選擇最低的首期付款額是明智。在目前優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請多少貸款就盡全力的申請，對一般工薪階層來說，需要根據(jù)自己的實際情況出發(fā)通常。 當然，有的人財富積累雄厚，經(jīng)濟收入可觀，也沒有其他的投資偏好，愿意申請比較少的抵押貸款，而愿意支付比較多的首期付款也是可以的。 不管怎樣說，在你的負債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期付款額，是最佳的明智之舉。 怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款 只要是繳存公積 金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定中請公積金貸款。公積金貸款是國家設(shè)立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸 款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據(jù)個人交繳額 度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過 10 萬元，同時不得超過所購房款的 70％。 對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對 資金目前另有它用或資金流轉(zhuǎn)能產(chǎn)生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好?些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貨膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。 公積金、按揭 ,哪種貸款更合算 從可貸資金的來源來看，公積金暫不會排隊等候。 從申請貸款的資格來看 ,按揭貸款更寬松，外地人也可以申請。 從能夠取得的貸款金額來看 ,公積金貸款更適合購買經(jīng)濟適用房，公積金貸款 有數(shù)額限制，按揭只與房屋總價掛鉤，即最高不超過房價的 80%，無其它上限規(guī)定。 從貸款的期限來看，兩種貸款從理論上均可申請 30 年，但實際貸款期限各銀行不一樣。 從貸款的利率來看，公積金的利息負擔要比按揭貸款少。 四、物業(yè)管理 ： 什么是物業(yè)管理 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分 類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必 須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類： 一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化 公司承擔。這類公司人員適中精干。 二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。