【導讀】住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。工建造而不是自然形成的。所需的公共服務設(shè)施的居住生活聚居地。型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制。的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6. 脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？商品房的銷售由市場決定其價格。經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。困戶提供的銷售價格低于成本,由政府補貼的非營利性住房。職工個人可按房價全額或部分出。資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。

　　

【正文】 這類公司人員少、素質(zhì)高。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅 直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務，適應性強。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類： 一、委托服務型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。 二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。 何為物管維修基金 物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生 損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的 12%收取物管維修基金。 何為物業(yè)管理委員會 物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負責對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以 515 人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的 30%。 何為物業(yè)管理公約 物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對 全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權(quán)利義務的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達到 30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主及業(yè)主大會的概念 業(yè)主 是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會 業(yè)主大會 是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大 會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 物業(yè)管理費如何定價 物業(yè)管理費應根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或者政府指導價。實行政府定價或者政府指導價的物業(yè)管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門 根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者除外，服務收費實行經(jīng)營者定價。 業(yè)主能否參與物業(yè)管理費收費標準的制定 物價部門實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準；實行經(jīng)營者定價的 物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。 在核定收費標準時，應充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進行調(diào)整。 物業(yè)管理費由哪些部分組成 物業(yè)管理費主要由一下部分構(gòu)成： （ 1） 、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； （ 2） 、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費； （ 3） 、綠化管理費； （ 4） 、清潔衛(wèi)生費； （ 5） 、保安費； （ 6） 、辦公費； （ 7） 、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； （ 8） 、法定稅費。 物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。經(jīng)物價部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費項目、收費標 準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中銘文約定。 物業(yè)管理費是否應當明碼標價 物業(yè)管理費必須實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期（一般為 6 個月）向業(yè)主公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 1 物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務 在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務。 業(yè)主的權(quán)利和義務 業(yè)主即房 屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務是應按照契約規(guī)定，交納應分擔的管理費和其他費用以及國家規(guī)定的稅金；應簽訂集體簽訂的公約。 業(yè)主委員會 是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔任。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務 根據(jù)權(quán)利和義務對等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對方（業(yè)主）的義務，其義務則是對方享有的權(quán)利。 1 業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎 物業(yè)管理行業(yè)運作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務所支出費用總額的一定比例提取的。因此，管理費用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問題。在批準管理公司的年度收支預算之后，監(jiān)督各項費用按計劃支出成為物業(yè)管理財務監(jiān)督的一項重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？ 確切地說，業(yè)主作為費用支付人，有財務監(jiān)督的權(quán)利，但行 使此項權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財務支出的公開性與透明度，是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。 作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。因此，當業(yè)主以個人身份查賬時，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。 業(yè)主如果要行使此項權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會 計師事務所檢查；二是提請業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所檢查。只有國家法律承認的專業(yè)會 計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。 1 業(yè)委會怎么監(jiān)管物業(yè)費 物業(yè)管理公司正常運作的經(jīng)費來源于管理費的收繳。管理公司每年度必須編制管理費年度預算和進行年度管理費用決算。由于各種原 因的綜合影響，年度管理費決算與年度預算產(chǎn)生較大偏差，有的超預算開支，有的因預算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。因此，做好對物業(yè)管理公司費用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。 對超預算開支的管理費決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費收費標準，這樣就會增加用戶下年度成本費用負擔，加大現(xiàn)金的流出。對于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費決算，或者是當年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應該作為下年度預算費用開支額的一部分經(jīng)費來源，同時，也可以要求管理公司適當調(diào)低下年度管理費 收費標準，這樣就可以減輕用戶下年度成本費用負擔，減少現(xiàn)金流出。可見，做好對物業(yè)管理公司費用支出監(jiān)督，對用戶的切身利益有較大保障作用。 絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財務報表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財務制度監(jiān)督公開化的透明程度。作為業(yè)主委員會，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？ （ 1）管理預算年度期間 A、對管理公司每月報送的財務報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產(chǎn)負債表）進行相關(guān)指標分析，特別要注重對管理費用支出明細表的 分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費用和不合理費用的存在。 B、定期檢查 管理公司的各項收費標準是否合理，財務收支情況是否公開。 C、建立例外大額費用支出報告制度。 （ 2）管理預算年度年終 A、根據(jù)會計師事務所審計后的年度報告，分析各項指標的收支情況。 B、根據(jù)年度預算各項指標與年度報告相關(guān)指標進行一一分析對比，分析各指標產(chǎn)生偏差的原因，特別對超預算執(zhí)行的費用支出，可由業(yè)主委員會代表進行適當?shù)貞{證抽查，以確認其發(fā)生的合理性和合法性。 C、對產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費預算提供參考依據(jù)。