【導讀】房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不。內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。

　　

【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 18 頁 住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與 南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風效果要差一些，通風的另一個要求是能迅速排除房間內部的異味，包括利用門窗、通風井，開井及機械裝置通風。 北京地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為 米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。 八、居住環(huán)境 居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工 廠特別是污染嚴重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴重污染居住環(huán)境質量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機的航線之下，來往車輛或飛機的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網點，是否有幼兒園、學校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設施。 九、建筑質量 在選購商品房過程中，最難以把握的就是質量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質量問題。房屋質量問題主要起因于設計、施工和使用。房屋質量好壞主要體現(xiàn)在結構、材料、功能設置、施工管理及質量監(jiān)督幾個方面。凡建 成后未取得《質檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建 成的商品住宅樓是否有《質檢合格證書》，也是其質量好壞的一個標志。購房者應認真查看《質檢合格證書》，并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權發(fā)證的質檢部門，內容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應及時向有關專業(yè)主管部門進行咨詢并尋求指導。 十、物業(yè)管理狀況 安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只 有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。 購房者 在選擇房屋的同時，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時的舒適、安全和方便。在商品房預售階段，購房者通過其它方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關的硬件設施是否到位等。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點是物業(yè)管理中最基本的內容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。 十一、開發(fā)商實力 在購買房產，消費者會認準信譽好的開發(fā)商，認準品牌。具體到購房時，消費者一般采用一問、二看、三考察的方法。 A 詢問房產公司的主管部門。購房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時間、開發(fā)的項目、資信情況、一些工程質量檢測情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會考慮購買該公司的商品房。 B 觀看房地產公司的辦公處。按照通常的時常規(guī)則，勢力雄厚、信譽好的房地產開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無論是對消費者，還是對其它供貨單位，都有良好的信譽。 C 考察已開發(fā)的住宅區(qū)。購房者會到該公司 已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。一般會先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負責。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費是否合理。最后到已經入住的房中看質量如何。 十二、其它考慮因素 除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、親情因素等。 第四節(jié) 購房貸款 一、購房貸款形式 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 18 頁 （一）按揭 按揭即個人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者 (開發(fā)商 )和購買者 完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務活動。 申辦個人購房抵押貸款應具備的條件。 個人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿 18 周歲的公民。 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 具有購買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購住房全部價款的 20%作為購房的首期付款； 有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人； 貸款人規(guī)定的其它條件。 申請個人住房貸款應向銀行提供的材料 婚姻證明（ 結婚證復印件，未婚證明）身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）； 有關借款人家庭穩(wěn)定的經濟收入的證明； 符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件； 抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明； 保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明； 申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明； 房貸款的額度、期限與利率。 按揭貸款手續(xù)流程及相關費用。 （二）住房公積金貸款 申辦公積金貸款應具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交 存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購房貸款的申請。 公積金貸款的額度、期限與利息：（ 1）可貸額度 =每月家庭公積金匯繳總額247。 12% 35% 12 個月 *貸款年數(shù)。貸款最高額度為 10 萬元，同時不得超過所購房產合同價格的 80%。（ 2）公積金貸款最長期限為 15 年。（ 3）公積金貸款的利率比商業(yè)性貸款利率低。 積金貸款手續(xù)流程及相關費用。 第五節(jié) 住宅的三維空間如何規(guī)定 無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和 測量。這三個指標構成住宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標準規(guī)定。 住宅的開間 :在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》（ GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 住宅的進深： 住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間 獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》（ GBI10087）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 住宅的層高和凈高 ：住宅的高度可以用“米“或“層“來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調標準》（ GBI10087）中規(guī)定，住宅的 層高采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米。 住宅的凈高： 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高 =層高 樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 18 頁 第六節(jié) 住宅戶型選擇的要點 功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適 功能分區(qū)主要是指動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。 動靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區(qū)，它應靠近入戶門設置；臥室是靜區(qū)，它的位置應比較深入；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時室內交通線應盡可能便捷。 潔 污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設計上應考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。 起居室：起居廳應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應小于 1／ 7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應小于 米（條件較好的應該考慮 米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于 2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過渡空間，以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。 臥室：臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積大于 12 平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設置衣帽間。如戶內僅設一個衛(wèi)生間，那幺衛(wèi)生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于 10 平方米。 餐廳：餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 米。 廚房：廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。廚房應與餐廳密切聯(lián)系，直 接對外采光通風。凈寬度不應小于 米，總面積為 6 平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內能有良好的居住環(huán)境，廚房內應設置垂直排煙設施，且宜帶一生活服務陽臺。 衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 米。對著起居室的衛(wèi)生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛(wèi)生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。公共衛(wèi)生間設計的趨勢為浴與廁相分離。即推門進去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力 。 陽臺：主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高 米，但其實體的欄板應降至 850 至 900 毫米（上加橫欄桿），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。 儲藏間：儲藏間可不對外采光通風。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。 戶型缺陷的特點 起居廳大 而不當，即面積標準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間； 起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 起居廳視野差，起居廳窗不應正對墻面； 起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放； 入戶無過渡空間，私秘性不強； 餐廳面積過大或過??； 主臥室的寬度小于 3 米或面積過小； 戶內交通線長，戶內空間的實用率較低； 衛(wèi)生間距主臥室遠或對著起居室的衛(wèi)生無前室； 四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及 無儲藏空間； 1 功能分區(qū)不合理； 1 各功能空間面積比例不當； 1 躍層戶型室內樓梯的位置不當； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 18 頁 1 衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。