【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不。內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 18 頁(yè) 住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與 南，南與西等，只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí)（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個(gè)要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝置通風(fēng)。 北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為 米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對(duì)使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。 八、居住環(huán)境 居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。住房周圍的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在工 廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會(huì)干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。 九、建筑質(zhì)量 在選購(gòu)商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。凡建 成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。因此，一棟建 成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真查看《質(zhì)檢合格證書》，并查清該證是否是所購(gòu)住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在此過程中若有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。 十、物業(yè)管理狀況 安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無(wú)，而在于營(yíng)造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只 有專業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。 購(gòu)房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會(huì)會(huì)選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。在商品房預(yù)售階段，購(gòu)房者通過其它方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等。如果所購(gòu)買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會(huì)直接到該小區(qū)去實(shí)地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方面了解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。 十一、開發(fā)商實(shí)力 在購(gòu)買房產(chǎn)，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。具體到購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者一般采用一問、二看、三考察的方法。 A 詢問房產(chǎn)公司的主管部門。購(gòu)房者往往通過各種渠道了解選中住房的開發(fā)公司開辦的時(shí)間、開發(fā)的項(xiàng)目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時(shí)，會(huì)考慮購(gòu)買該公司的商品房。 B 觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。按照通常的時(shí)常規(guī)則，勢(shì)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者，還是對(duì)其它供貨單位，都有良好的信譽(yù)。 C 考察已開發(fā)的住宅區(qū)。購(gòu)房者會(huì)到該公司 已開發(fā)建成的住宅區(qū)去了解。一般會(huì)先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問，管理是否好，收費(fèi)是否合理。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。 十二、其它考慮因素 除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。 第四節(jié) 購(gòu)房貸款 一、購(gòu)房貸款形式 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 18 頁(yè) （一）按揭 按揭即個(gè)人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實(shí)際上是為了幫助供房者 (開發(fā)商 )和購(gòu)買者 完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。 申辦個(gè)人購(gòu)房抵押貸款應(yīng)具備的條件。 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿 18 周歲的公民。 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議； 以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的 20%作為購(gòu)房的首期付款； 有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人； 貸款人規(guī)定的其它條件。 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供的材料 婚姻證明（ 結(jié)婚證復(fù)印件，未婚證明）身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）； 有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明； 符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件； 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明； 保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明； 申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明； 房貸款的額度、期限與利率。 按揭貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。 （二）住房公積金貸款 申辦公積金貸款應(yīng)具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交 存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購(gòu)房貸款的申請(qǐng)。 公積金貸款的額度、期限與利息：（ 1）可貸額度 =每月家庭公積金匯繳總額247。 12% 35% 12 個(gè)月 *貸款年數(shù)。貸款最高額度為 10 萬(wàn)元，同時(shí)不得超過所購(gòu)房產(chǎn)合同價(jià)格的 80%。（ 2）公積金貸款最長(zhǎng)期限為 15 年。（ 3）公積金貸款的利率比商業(yè)性貸款利率低。 積金貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。 第五節(jié) 住宅的三維空間如何規(guī)定 無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來描述和 測(cè)量。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 住宅的開間 :在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 住宅的進(jìn)深： 住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間 獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 住宅的層高和凈高 ：住宅的高度可以用“米“或“層“來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI10087）中規(guī)定，住宅的 層高采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米。 住宅的凈高： 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高 =層高 樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 18 頁(yè) 第六節(jié) 住宅戶型選擇的要點(diǎn) 功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適 功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。 動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。 潔 污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。 起居室：起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于 米（條件較好的應(yīng)該考慮 米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于 2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 臥室：臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于 3 米，面積大于 12 平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那幺衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于 10 平方米。 餐廳：餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 米。 廚房：廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直 接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于 米，總面積為 6 平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。 衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力 。 陽(yáng)臺(tái)：主陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高 米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至 850 至 900 毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。 儲(chǔ)藏間：儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。 戶型缺陷的特點(diǎn) 起居廳大 而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間； 起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面； 起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放； 入戶無(wú)過渡空間，私秘性不強(qiáng)； 餐廳面積過大或過??； 主臥室的寬度小于 3 米或面積過?。? 戶內(nèi)交通線長(zhǎng)，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低； 衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無(wú)前室； 四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及 無(wú)儲(chǔ)藏空間； 1 功能分區(qū)不合理； 1 各功能空間面積比例不當(dāng)； 1 躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)； 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè) 1 衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。