【正文】 的；開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。八、工程成本（一）成本項(xiàng)目(1)土地費(fèi)用。 是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。 包括：土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 城市建設(shè)配套費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。 濟(jì)南市城市建設(shè)綜合配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)面積計(jì)收,每平方米246元。其中城市建設(shè)配套費(fèi)92元(路橋82元、環(huán)衛(wèi)5元、綠化5元),管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)154元(包含熱源78元、供水26元、燃?xì)?0元、排水20元、綜合布線10元),拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。 (2)前期工程費(fèi)包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。 “三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。%—6%。 (3)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。通常占建安費(fèi)的15%左右。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。通常占建安費(fèi)的3%—5%。(6)其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。占建安費(fèi)的3%左右。(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%－7%估算。2. 開發(fā)費(fèi)用(1)管理費(fèi) 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。占開發(fā)成本的2%3%。（2）銷售費(fèi)用。 是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。一般為銷售收入的3%—5%。(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 。(二)建安成本，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500－2000元/平方米左右。同品質(zhì)的小區(qū)成本不會(huì)超過(guò)100－200元/平方米。－1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有3000－10000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。(1)樁基工程：70－100元/平方米；(2)鋼筋：40－75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160－300元/平方米；(3)砼：－（多層含量較低、高層含量較高)，合100－165元/平方米；(4)砌體工程：60－120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；(5)抹灰工程：25－40元/平方米；(6)外墻工程（包括保溫）：50－100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300－1000元/平方米；(7)室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60－120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；(8)屋面工程：15－30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；(9)門窗工程（不含進(jìn)戶門）：－(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90－300元/平方米，一般為90－150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米；(10)土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30－150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；(11)地下室（如有）：增加造價(jià)40－100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)；(12)電梯工程（如有）：40－200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；(13)人工費(fèi)：130－200元/平方米；(14)室外配套工程：30－300元/平方米，一般約為70－100元/平方米；(15)模板、支撐、腳手架工程（成本）：70－150元/平方米；(16)塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5－8%：約60－90元/平方米；(17)臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30－50元/平方米；(18)檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：10－30元/平方米；(19)承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：計(jì)算公司為以上各項(xiàng)之和*10%，一般為90－180元/平方米；(20)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加（－%):33－70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。(三)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率2011年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均毛利率40%，凈利率15%。九、相關(guān)法律城市房地產(chǎn)管理法 2007年修正城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 1998年7月20日頒布土地管理法2004年修正土地管理法實(shí)施條例1998年12月27日頒布擔(dān)保法 1995年10月1日實(shí)施物權(quán)法 2007年10月1日實(shí)施商品房銷售管理辦法 2001年 城市商品房預(yù)售管理法 2004年修正國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 2011年城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 1990年頒布城鄉(xiāng)規(guī)劃法 2007年10月28日頒布，2008年1月1日開始實(shí)行中華人民共和國(guó)建筑法 1997年月1日頒布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 2007年09月28日頒布協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 2003年6月日頒布城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 2001年修正建筑工程施工許可管理辦法1999年10月日頒布最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)2002年6月20日頒布最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù) 2003年最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 2003年