房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(參考版)
2025-08-07 16:41本頁面
【正文】 1997年月1日頒布招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 2007年09月28日頒布協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 2003年6月日頒布城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 2001年修正建筑工程施工許可管理辦法1999年10月日頒布最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)2002年6月20日頒布最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù) 2003年最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 2003年。 1998年7月20日頒布土地管理法2004年修正土地管理法實施條例1998年12月27日頒布擔保法 1995年10月1日實施物權(quán)法 2007年10月1日實施商品房銷售管理辦法 九、相關(guān)法律城市房地產(chǎn)管理法 (1)樁基工程：70－100元/平方米； (2)鋼筋：40－75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160－300元/平方米； (3)砼：－（多層含量較低、高層含量較高)，合100－165元/平方米； (4)砌體工程：60－120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； (5)抹灰工程：25－40元/平方米； (6)外墻工程（包括保溫）：50－100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300－1000元/平方米；(7)室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60－120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）； (8)屋面工程：15－30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； (9)門窗工程（不含進戶門）：－(與設(shè)計及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價90－300元/平方米，一般為90－150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米； (10)土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30－150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價越高）；(11)地下室（如有）：增加造價40－100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低)； (12)電梯工程（如有）：40－200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米； (13)人工費：130－200元/平方米； (14)室外配套工程：30－300元/平方米，一般約為70－100元/平方米； (15)模板、支撐、腳手架工程（成本）：70－150元/平方米； (16)塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5－8%：約60－90元/平方米； (17)臨時設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：30－50元/平方米； (18)檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：10－30元/平方米； (19)承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：計算公司為以上各項之和*10%，一般為90－180元/平方米； (20)營業(yè)稅費及附加（－%):33－70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。同品質(zhì)的小區(qū)成本不會超過100－200元/平方米。 。(3)財務(wù)費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費等。（2）銷售費用。占開發(fā)成本的2%3%。 不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和簽署各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%－7%估算。占建安費的3%左右。通常占建安費的3%—5%。指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。通常占建安費的15%左右。 (3)建安工程費建安工程費用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費等。 “三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。 濟南市城市建設(shè)綜合配套費的收費標準按所建設(shè)項目的建設(shè)面積計收,每平方米246元。 包括：土地使用權(quán)出讓金、征地費土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。 是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。3. 面積誤差導(dǎo)致退房：房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3％（不含3％）的。（三）法定退房條件1. 購房合同無效：實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)；②開發(fā)商存在欺詐情形。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。4.《建設(shè)工程質(zhì)量認定證書》5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》6. 實測面積登記表 （二）面積誤差根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。所以收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。實踐中，在申請辦理商品房預(yù)售許可證時，除上述法定要求外，一般還要對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度有一定要求，例如：(1)多層建筑至少已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；(2)高層建筑至少已完成地面以下的主體工程。這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。六、商品房銷售（一）商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。作為第一受益人的抵押權(quán)人如不知情，所持有的保險單等于一張廢紙。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒??！ 冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第23條規(guī)定：“抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。（2）最重要的一點，要簽署售房資金監(jiān)管協(xié)議，對售房款進行封閉管理。但若對商品房銷售收入未能做好監(jiān)管，以致不能及時收回貸款，貸款人將陷入復(fù)雜的司法受償程序?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常在開發(fā)的過程中就進行預(yù)售。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機關(guān)查封抵押物。在辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續(xù)，只能依法起訴要求行使抵押權(quán)。此時，如果操作不當，將會使銀行的抵押權(quán)落空。因此，在發(fā)放在建工程抵押貸款時要做到： (1) 要選擇資信良好、工程開發(fā)前景看好的客戶，提高開發(fā)企業(yè)的申請條件，并對其資質(zhì)、還款能力進行嚴格審查；(2) 在放貸前向抵押人索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限和已經(jīng)支付的工程款；(3) 工程已經(jīng)竣工的，要求借款人提供
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