【正文】 。數(shù)字上的好看對(duì)于銷(xiāo)售是有很大幫助的。即： 實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積247。因此，當(dāng)使用率超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為70％至80％的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率。但是，使用率并不是越高越好。 房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。即：使用率：套內(nèi)使用面積247。 l 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 l 實(shí)測(cè)面積 實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 l 面積誤差比 面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積)247。l 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積247。l 公攤面積的測(cè)算 也就是說(shuō)，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等；：即為整幢房屋的共有建筑面積。l 公攤面積的測(cè)算l 共有建筑面積的構(gòu)成 商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間(如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等)；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。 一般來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)可以分為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)。 l 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。l 知識(shí)點(diǎn)三：套內(nèi)建筑面積的測(cè)算l 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： (1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)人使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)人使用面積。它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積的總和。l 套內(nèi)建筑面積的測(cè)算l 套內(nèi)建筑面積， 套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。內(nèi)凹高度低于2．20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。l 建筑面積的測(cè)算原則l 特殊墻體及部位處理原則(1)非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2．20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板(地坪)外沿測(cè)算房屋建筑面積。(2)計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位(房屋底層的部位除外)。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2．20米(含2．20米)以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。(13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋問(wèn)伸縮縫。(11)廣場(chǎng)式室外樓梯。(9)屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。(7)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。(5)頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。(3)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。l 不計(jì)算建筑面積的范圍 (1)層高小于2．20米的房屋及房屋附屬部位。(4)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(3)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。l 計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面的一半計(jì)算。 、．(18)機(jī)械車(chē)庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。(17)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。(13)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。 (11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 (9)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。 (7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。 (5)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。 (4)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。 (2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。地下層次以負(fù)數(shù)表示 l 建筑面積的測(cè)算原則l 計(jì)算全部建筑面積的范圍 (1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 (5)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 (3)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。l 建筑面積的測(cè)算原則l 一般規(guī)定 (1)房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。即：商品房銷(xiāo)售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(即公攤面積) 為了減少糾紛，也有一些城市的開(kāi)發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的辦法。 所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采用合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過(guò)程得以簡(jiǎn)化，提高交易效率。 “兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)。l 五 證 “五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。 (13)雙方約定的其他事項(xiàng)。 (11)解決爭(zhēng)議的方法。 (9)面積差異的處理方式。 (7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。 (5)交付使用條件及日期。 (3)商品房的銷(xiāo)售方式。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： (1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所。 (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。 (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。l 商品房現(xiàn)售條件 (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 根據(jù)規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房銷(xiāo)售實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。該意見(jiàn)明確指出，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 l 權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。商品房預(yù)售l 預(yù)售合同 商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。 (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。l 商品房預(yù)售條件: (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。 三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置，常見(jiàn)的有房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、抵押、典當(dāng)、拍賣(mài)等流通形式。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)l 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 l 戶型比 戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。相反，計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60％以上。在計(jì)算時(shí)，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以?xún)?nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。 這里必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30％。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。一般來(lái)說(shuō)，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。10000)。其計(jì)算公式為： 建筑密度=建筑占地總面積247。l 建筑密度 所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積(即房屋首層的占地面積)之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。10000)。其計(jì)算公式為： 建筑容積率=總建筑面積247。 特別提示：對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷(xiāo)售的廣告中常見(jiàn)的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。具體地說(shuō)，舉架是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5．0米左右，不能任意擴(kuò)大。l 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。但同時(shí)，小開(kāi)間住宅也存在著許多弊病。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。如果住宅的尺寸越大(即開(kāi)間、進(jìn)深、舉架越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱(chēng)為“開(kāi)間”、“進(jìn)深”和“舉架”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”。而且，因?yàn)檫M(jìn)深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。l 此外，塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)： (1)均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。 (4)居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。 (3)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。 (2)空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。l 同樣，塔樓也有四大優(yōu)勢(shì)： (1)節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。從塔樓的平面圖