【正文】 到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了。1如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。1購房人應(yīng)分攤的公用建筑面積是如何計算出來的根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分攤系數(shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分攤的建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計算方法為：１、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；２、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；３不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；４、內(nèi)墻面裝修厚度均計入使用面積。套內(nèi)使用面積如何計算？套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。什么是套內(nèi)建筑面積？按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。房地產(chǎn)商為了項目促銷宣傳的名字，政府不是一定批準。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。銷售對象面向本市戶口居民。別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。目前，房價大致可分為四大部分組成：一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。宗地宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。物業(yè)管理建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%70%。復(fù)式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。隔斷房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。層高層高是指住宅高度以”層“為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。銷售面積銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。容積率在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T )成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。預(yù)售價預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。房產(chǎn)廣告中常表?quot。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。戶型缺陷的特點起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；入戶無過渡空間，私秘性不強；餐廳面積過大或過小；主臥室的寬度小于3米或面積過小；戶內(nèi)交通線長，戶內(nèi)空間的實用率較低；衛(wèi)生間距主臥室遠或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室；四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；1功能分區(qū)不合理；1各功能空間面積比例不當(dāng)；1躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；1衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。儲藏間儲藏間可不對外采光通風(fēng)。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。公共衛(wèi)生間設(shè)計的趨勢為浴與廁相分離。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽臺?？偯娣e為6平方米為宜。廚房廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。餐廳餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。：功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適功能分區(qū)主要是指動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷?。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。此外對樓層的選擇，還與購房者對數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡9，討厭114，等等。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居??；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動的機會。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時也能起到美化立面的效果。㈥門和窗均屬圍護構(gòu)件。㈤屋頂是房屋頂部的承重和圍護部分。包括：樓板面層、樓板結(jié)構(gòu)層、附加層和樓板頂棚層。墻體的分類，按位置不同分內(nèi)墻和外墻，按結(jié)構(gòu)受力不同分承重墻和非承重墻，按所用材料不同分磚墻、石墻、砌塊墻、混凝土墻。㈡墻或柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，并把這些茶載傳給基礎(chǔ)。它承愛房屋的全部荷載，并把這些荷載傳給下面的土層——地基。：房屋建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地層、屋頂、杰梯、門窗等六大部分組成。裝配整體式建筑是一種混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。裝配式建筑是指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。按建筑結(jié)構(gòu)：使用的材料，可以分為：磚混結(jié)構(gòu)建筑：即用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件合部采用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)建筑；鋼結(jié)構(gòu)建筑：即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼；如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。凈高：本房間地面到頂棚的距離。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中