房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全-資料下載頁(yè)
2025-06-18 13:06本頁(yè)面
【正文】 為了出租后贏利而購(gòu)買(mǎi)商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買(mǎi)商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。據(jù)測(cè)算，目前上海市場(chǎng)商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。三、如何計(jì)算商鋪的投資回報(bào)率（一）商鋪投資收益率算法： ：（稅后月租金－按揭月供款）12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 ：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。 ：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 這是國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。 想必任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率！ （二）計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金12(個(gè)月)/售價(jià) 計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià) 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。其投資回報(bào)率將是多少？ 套用計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬(wàn)元12/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％ 要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215200)/200，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：％ （三）如何判斷投資回報(bào)率 不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，其合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率大致如下表： 物業(yè)類(lèi)別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率(需審慎) 商住兩用物業(yè) 10－12％ 7％ 15％以上 爛尾物業(yè) 9－10％ 6％ 20％以上 地鐵物業(yè) 36％ 3％ 10％以上 第 8 頁(yè) 共 8 頁(yè)
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