房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全-資料下載頁
2025-06-18 13:06本頁面
【正文】 為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%～14%。三、如何計(jì)算商鋪的投資回報率（一）商鋪投資收益率算法： ：（稅后月租金－按揭月供款）12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 ：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）12／購買房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 ：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 這是國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 想必任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率！ （二）計(jì)算投資回報率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報率＝月租金12(個月)/售價 計(jì)算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。其投資回報率將是多少？ 套用計(jì)算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元12/200萬元，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％ 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215200)/200，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：％ （三）如何判斷投資回報率 不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，其合理利潤、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率大致如下表： 物業(yè)類別 合理回報率 投資臨界點(diǎn) 超高回報率(需審慎) 商住兩用物業(yè) 10－12％ 7％ 15％以上 爛尾物業(yè) 9－10％ 6％ 20％以上 地鐵物業(yè) 36％ 3％ 10％以上 第 8 頁 共 8 頁
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1