【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 18 頁(yè) 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識(shí) 教 程 第一章 房地產(chǎn)基本概論 第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。 二、地產(chǎn)的概念與分類 地產(chǎn)： 即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 土地類型： ? 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。 ? 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 ? 倉(cāng)庫(kù)用地 ：指專門用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。 ? 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。 ? 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。 ? 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。 ? 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。 ? 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。 ? 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。 ? 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。 ? 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。 三、土地所有權(quán)的概念與劃分 土地所有權(quán) ：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可分為 ：國(guó)有土地和集體土地兩類。 國(guó)有土地 ：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 集體土地 ：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。 四、房產(chǎn)的分類 住宅建筑物： 可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。 生產(chǎn)用房 ：指社會(huì)各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等 辦公用房： 指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù) 的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇： 以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類 占有權(quán)： 對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 18 頁(yè) 使用權(quán)： 指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 收益權(quán)： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 處分權(quán)： 決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地 方或場(chǎng)所。 廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。 流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易 都必然是房地合一的交易。 市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。 供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。 不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性 。 市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 （ 1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。 （ 2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。 （ 3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況： （ 1）一級(jí)市場(chǎng)： 主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活 配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。 （ 2）二級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。 供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與 本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。 各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 18 頁(yè) 次商品房的銷售狀況。 （ 3）三級(jí)市場(chǎng) 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。 平均價(jià)格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價(jià)的平均值 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊(cè)與交易狀況，分析出主流價(jià)格二手房的銷售狀況。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。 房地產(chǎn)消費(fèi) 房地產(chǎn)消費(fèi)的類型： 投資型：房地產(chǎn)的 消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。 生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提供活動(dòng)空間或場(chǎng)地。 消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。 房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn) 普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。 多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等， 也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。 不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。 連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象 其它消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。 消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。 增長(zhǎng)性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。 影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素 （ 1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高， 對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來(lái)越大。 （ 2）城市人口增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái)越大了。 （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格水平 與其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。 （ 4）國(guó)家政策 國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最 大的是國(guó)家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 18 頁(yè) （ 6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。如果消費(fèi)者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂(lè)觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，如果是悲觀的，消費(fèi)會(huì)減少。 第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié) 建筑物的分類 一、建筑物的用途分類及特點(diǎn) 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用途不同，有以 下兩類： （ 1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 （ 2）公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。 二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房 屋。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚 — 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其它材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。 三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 承 重墻結(jié)構(gòu) 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)