【正文】 。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高 米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至 850 至 900 毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。 陽臺：主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。 衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直 接對外采光通風(fēng)。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于 米。次臥室的面積宜大于 10 平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。 臥室：臥室的房門不宜直接與客廳相對，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。廳宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于 米（條件較好的應(yīng)該考慮 米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于 2。 起居室：起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于 1／ 7。 動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。 住宅的凈高： 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 積金貸款手續(xù)流程及相關(guān)費(fèi)用。（ 2）公積金貸款最長期限為 15 年。 12% 35% 12 個(gè)月 *貸款年數(shù)。 （二）住房公積金貸款 申辦公積金貸款應(yīng)具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交 存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購房貸款的申請。 申請個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供的材料 婚姻證明（ 結(jié)婚證復(fù)印件，未婚證明）身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）； 有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明； 符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件； 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明； 保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明； 申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明； 房貸款的額度、期限與利率。 個(gè)人住房貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿 18 周歲的公民。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實(shí)際上是為了幫助供房者 (開發(fā)商 )和購買者 完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。 十二、其它考慮因素 除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、親情因素等。再到住戶中去探問，管理是否好，收費(fèi)是否合理。一般會先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。 C 考察已開發(fā)的住宅區(qū)。 B 觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。 A 詢問房產(chǎn)公司的主管部門。 十一、開發(fā)商實(shí)力 在購買房產(chǎn)，消費(fèi)者會認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。如果所購買的商品房部分交付使用或全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實(shí)地考察一番。 購房者 在選擇房屋的同時(shí)，往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時(shí)的舒適、安全和方便。所謂安居，關(guān)鍵不僅在于物業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。在此過程中若有疑問應(yīng)及時(shí)向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。因此，一棟建 成的商品住宅樓是否有《質(zhì)檢合格證書》，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個(gè)方面。 九、建筑質(zhì)量 在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。住房最好不要選在工 廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量；也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下，來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。 八、居住環(huán)境 居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。 北京地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為 米，適當(dāng)提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 18 頁 住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。 七、采光、通風(fēng)與層高 采光可分為直接采光與間接采 光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊（一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。 傳 統(tǒng)觀念上， 以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。 六、朝向與樓層： 住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素： 1 、朝向：任何一個(gè)購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。 現(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)計(jì)受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各戶型的數(shù)目比例）。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確，空間布局合 理，采光、通風(fēng)、私密性的房型 ，將成為購樓時(shí)選擇的目標(biāo)。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭有方便的聯(lián)系。 最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動(dòng)地點(diǎn)的交通出行時(shí)間為 15 至 30 分鐘。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 18 頁 一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交 通便捷。 其它功能面積不變時(shí)，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個(gè)基本的面積要求，若面積太小，則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費(fèi)，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)濟(jì)的。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。 建筑面積。面積大小又與購房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。一般來說，高收入者 ，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價(jià)房、微利房感興趣。因此，購樓時(shí)，考慮得更多的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。目前對商品房的普遍感覺是價(jià)格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。 第二節(jié) 建筑識圖 學(xué)會識別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。 寬在 30mm 以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在 60cm 以內(nèi)的鋼梯。 1各種變形逢、沉降縫，寬在 30mm 以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積， 高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。 1兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 18 頁 影面積的一半計(jì)算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包 括陽臺欄板）的一半計(jì)算建筑面積。 1封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過 米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。人防信 道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。 二、計(jì)算建筑面積的范圍： 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。 建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）： 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。按每個(gè)波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。 ? 多波式折板屋頂：是由鋼筋混 凝土薄板制成的一種多波式屋頂。 ? 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。 ? 坡屋頂：屋面坡度較大，在 10%以上。 ? 平屋頂：屋面的最大坡度不超過 10%，民用建筑常用坡度為 1%— 3%。同時(shí)要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。 屋頂 （ 1）屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。 ? 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是 將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。 ? 小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制，然后進(jìn)行裝配。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁 裝配式鋼筋混凝土樓梯 的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。 ? 板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯 是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。 （ 3）樓梯的構(gòu)造 鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運(yùn)家具。當(dāng)樓梯踏步超過 18 步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。其最大坡度不宜超過 38 度，以 26— 33度較為適宜。 ? 樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。雙合式相反，先由兩個(gè)較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個(gè)較寬的梯段上至樓層。 ? 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺。它