【正文】 水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價(jià)格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價(jià)格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。大氣環(huán)境房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價(jià)格影響也很大。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價(jià)格要高于其他土地。天然周期性災(zāi)害凡是天然周期性災(zāi)害的地帶，土地利用價(jià)值必然很低，甚至不能利用。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高，在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較低。日照對房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。房地產(chǎn)價(jià)格與日照的關(guān)系具有下列特征：一方面與日照成正相關(guān)；另一方面與日照成負(fù)相關(guān)。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價(jià)也有一定的影響。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價(jià)值要高于較小面積土地的利用價(jià)值，因而較大面積土地的價(jià)格會(huì)大大高于較小面積土地的價(jià)格。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，價(jià)格較低。一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價(jià)格。地形地勢地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對地價(jià)的影響較大。地址條件決定著土地的承載力。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠(yuǎn)是個(gè)真理，但對于營造別墅則是個(gè)誤區(qū)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。房地產(chǎn)價(jià)格與位置優(yōu)劣成正相關(guān)。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對房地產(chǎn)位置都有所要求。二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型：A全國房地產(chǎn)總的供求狀況B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價(jià)格。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨(dú)立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)是假定其他因素不變的，雖然實(shí)際生活中不可能不變。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)必須借助科學(xué)的估價(jià)方法，但又不是簡單地套用某些計(jì)算公式就能解決。l 某些因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來。但是，隨著時(shí)期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。其中，現(xiàn)貨價(jià)格是指錢貨即期兩訖的價(jià)格，期貨價(jià)格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格。原容積率〕原容積率下的地價(jià)其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房價(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。C補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。B期望價(jià)期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。具體地說，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤。B標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。D上述三種價(jià)格的關(guān)系從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價(jià)，土地最終由出價(jià)最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價(jià)格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價(jià)的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項(xiàng)目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價(jià)格。B招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。從理論上講，抵押價(jià)格評估是一種預(yù)期價(jià)格的評估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值處置稅費(fèi)這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。C抵押價(jià)格抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價(jià)格。B租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。C其他權(quán)利價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。Ｂ使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價(jià)格。容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。土地總面積由于各國或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（），臺灣采用每坪地價(jià)（）。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。對土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。Ａ總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房價(jià)。Ｂ建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。A土地價(jià)格土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。由上可見，需要評估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對象在市場上真正交易起來的成交價(jià)格不同。評估價(jià)還可根據(jù)評估時(shí)采用的評估方法不同而有不同的稱呼。所以為求評估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。評估價(jià)格也不是事實(shí)。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。公平市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買方只按其愿付的價(jià)格購入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格對交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。市場價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素容易起作用這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。共同之處是：A都是價(jià)格，用貨幣表示；B都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。第五節(jié) 建筑識圖學(xué)會(huì)識別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。二、 中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。色彩運(yùn)用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。屋脊同懸山式。有正脊一條和垂脊4條。多見于壇、閣、亭、塔之頂。歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。建筑物具有明顯的等級規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計(jì)。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強(qiáng)烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強(qiáng)烈的對比，給人留下深刻的印象。講究色彩的搭配。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側(cè)。從建筑風(fēng)格上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨(dú)樹一幟的中國建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、。三、不計(jì)算建筑面積的范圍突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。1建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1建筑物外有頂蓋和柱的