【正文】 二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。至于其他類(lèi)型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無(wú)影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。需求一定，供給增加，則價(jià)格下跌；供給減少，則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。下面就對(duì)各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素作一一分析。為討論分析的方便起見(jiàn)，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類(lèi)：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素、其他因素。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。至于他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來(lái)作出判斷。ll 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價(jià)格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：l兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)相應(yīng)的投資利息177。在政府有關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。對(duì)于改變用途來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價(jià)差額，即：補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的地價(jià)改變用途前的地價(jià)對(duì)于增加容積率來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額可用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)=〔（增加后的容積率原容積率）247。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價(jià)。底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)A底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣(mài)）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱(chēng)起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱(chēng)起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。C房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)?！盇基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價(jià)格。協(xié)議出讓由于是政府部門(mén)對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常開(kāi)要考慮開(kāi)發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式投標(biāo)有抬高地價(jià)的作用；在拍賣(mài)的場(chǎng)合，由于土地由誰(shuí)取得完全靠報(bào)出的價(jià)格的高低，所以最能抬高地價(jià)。C協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交價(jià)格。A拍賣(mài)價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格，是指采用拍賣(mài)方式交易（或出讓?zhuān)┓康禺a(chǎn)的成交價(jià)格。E征用價(jià)格征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。D課稅價(jià)格課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕盅簝r(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱(chēng)協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格A買(mǎi)賣(mài)價(jià)格買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，是以買(mǎi)賣(mài)方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)或買(mǎi)價(jià)、賣(mài)價(jià)。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格?！睋?jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱(chēng)為出讓金。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。Ａ所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。Ｂ單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)：房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買(mǎi)一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開(kāi)發(fā)土地，如已做七通一平的土地。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格=公平市價(jià)=理論價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛(ài)好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來(lái)的價(jià)格可能不完全相同。在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。C評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。公平市價(jià)形成的條件歸納起來(lái)有下列七個(gè)(a)公開(kāi)市場(chǎng)；(b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。反之則為非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格A市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素容易起作用這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一宗房地產(chǎn)通常與周?chē)渌诜康禺a(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過(guò)去如何使用，將來(lái)能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。共同之處是：A都是價(jià)格，用貨幣表示；B都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。具體說(shuō)，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶(hù)型情況；平面圖與立面圖對(duì)照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細(xì)部構(gòu)造和具體尺寸與做法。4．常用圖例名稱(chēng)圖例名稱(chēng)圖例新設(shè)計(jì)建筑物原有的建筑物計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)留地或建筑物地下建筑物或構(gòu)筑物拆除的建筑物建筑物下面的通道散狀材料 露天堆場(chǎng)5．建筑施工圖的識(shí)讀方法一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導(dǎo)，一般一套圖紙有幾十張到幾百?gòu)?。的中粗斜短線(xiàn)表示，短線(xiàn)的方向應(yīng)以所標(biāo)注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸線(xiàn)必須用細(xì)實(shí)線(xiàn)畫(huà)出，而不能用其他線(xiàn)代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超過(guò)尺寸界線(xiàn)。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。尺寸標(biāo)注由尺寸界線(xiàn)、尺寸線(xiàn)、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。2．標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線(xiàn)一般作為附加軸線(xiàn)，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。定位軸線(xiàn)采用細(xì)點(diǎn)劃線(xiàn)表示。表示上下水及暖氣管線(xiàn)布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線(xiàn)路的走向和安裝要求等。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類(lèi)型，尺寸大小及構(gòu)造做法。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可以分別在各專(zhuān)業(yè)圖紙上寫(xiě)成文字說(shuō)明。2．設(shè)計(jì)總說(shuō)明主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。第五節(jié) 建筑識(shí)圖學(xué)會(huì)識(shí)別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。主樓周?chē)且黄G色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。 中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。二、走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來(lái)；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。灰瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿(mǎn)了江南書(shū)卷氣息。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢(shì)，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。庭院式建筑：是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線(xiàn)，使整個(gè)建筑物充滿(mǎn)了活力。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線(xiàn)下產(chǎn)生各種明暗變幻。巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對(duì)稱(chēng)、和諧為其意表。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線(xiàn)條圓渾的風(fēng)格恰恰相反，它以動(dòng)式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線(xiàn)條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對(duì)比鮮明。羅馬式建筑線(xiàn)條簡(jiǎn)單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。廡殿式建筑：最高級(jí)，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。中國(guó)的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。結(jié)構(gòu)以“間”為單位，構(gòu)成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進(jìn)而以庭院為單位組合成各種形式的組群。一、中式建筑特點(diǎn)：組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。第四節(jié) 中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開(kāi)放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來(lái)。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝飾的。檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以?xún)?nèi)的鋼梯。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以?xún)?nèi)的抗